el 2do comparadas con ellas a mí 2 hola sabes cómo te puedes certificar con el rn ah te lo contamos en 5 pasos antes de comenzar estos son los requisitos fundamentales tener formación en avalúos y tener experiencia de mínimo un año realizando avalúos empecemos paso número uno ingresa a nuestra página web www.ine.es g.co luego descarga nuestros formatos de solicitud y código de diligencia los y firma los a ellos adjuntan los certificados de experiencia y formación correspondientes a la especialidad aplica adicional tu fotocopia de cédula y una foto 3 x 4 de fondo blanco envía toda la documentación a nuestra oficina principal a la calle en 99 número 7 a 51 edificios o 100 oficina 304 recuerda que debes enviarlos antes de la fecha límite de envío del momento paso número 2 espera la notificación de aprobación de documentos que recibirás al correo diligenciado en el formulario de inscripción que hiciste luego realiza el pago de tus exámenes antes de la fecha límite de pago y espera la citación vía mail para presentar sus exámenes paso número 3 presenta tu examen en el lugar y hora indicada según las categorías que aplicas rurales urbanos maquinaria fija y equipos móviles e inmuebles especiales y luego sin leer línea que notificarán los resultados de las pruebas presentadas vía correo electrónico paso número cuatro hoteles derechos de certificación y listo finalmente el paso número 5 es que ya está certificado con el sitio de calidad del rn a el rn a traspasando fronteras juan es un valuador que se ha preocupado por capacitarse y ser cada vez más profesional en pro de prestar un servicio de avalúos de la manera más profesional posible participan los cursos talleres congresos e investiga el mercado además es apasionado por lo que hace pero juan percibe que sus esfuerzos no son reconocidos por sus clientes juan desea diferenciarse que su profesionalismo y competencias sean reconocidas y valoradas por sus clientes juan se da cuenta que sus colegas tienen un reconocimiento en el mercado que él no tiene entonces decide contactarse con rengifo un amigo evaluador quien le cuenta que existe una entidad alineada con sus pensamientos y filosofía de vida que tiene reconocimiento nacional e internacional con trayectorias seguridad y seriedad que ha marcado la diferencia en el sector valora torio la cual es el leer la idea puedan en su necesidad de diferenciarse y obtener reconocimiento decide acercarse a la mencionada entidad que le había recomendado su amigo riesgos inicia su proceso de certificación con el registro nacional de avaluadores rm a juan ha alcanzado la certificación de alta calidad con el ebre mira ahora juan hacia parte del selecto grupo de los mejores valuadores del país juan junto a su amigo rengifo se unen con muchas más personas me están diciendo que no tenía micrófono entonces les repito precisamente bienvenidos a nuestra cita acostumbrada de viernes webinar rn ah el día de hoy tenemos precisamente nuestro webinar valoración de servidumbres bajo el concepto de la reparación integral del daño nuestro conferencista es el doctor francisco león ochoa pero antes de dar inicio siempre es importante saludar a todas las personas que se están conectando con nosotros nosotros nuestros renaut as entonces como siempre va a ser una costumbre de saludar a la primera persona luis araujo de venezuela y nos saludan también desde guadalajara bug a francisco antonio dará viña romañá días desde venezuela anderson romero desde la ciudad de medellín en colombia hi ver precisamente nos están saludando ese estudiante evaluó se está iniciando el camino de esta bella profesión de ser evaluador manuel humberto díaz gonzález desde la ciudad de bogotá para el registro nacional de valores es muy importante tenemos a todos acá precisamente en este en este espacio académico vamos a paso a nuestro director ejecutivo luís alberto alfonso que les dará precisamente nuestras palabras de apertura del webinar bienvenidos muy buenas tardes a todos como dijo catalina en nuestra acostumbrada cita de los viernes con rn am quiero saludar especialmente a todas las personas que se conectan de los diferentes gremios como la asociación de valores y peritos de ingeniería de paraguay la cámara salvadoreña evaluadores de sus amigos que siempre nos han apoyado editado fecoval soy tal en el instituto mexicano de evaluación y todos los amigos de liderados por humberto ibarra nuestros amigos del instituto phoenix también en mexico adepa en ecuador la corporación longa nacional de propiedad raíz cámara de propiedad raíz y felicitamos a la lonja de propiedad raíz porque el día de hoy dio finalización al encuentro nacional de avaluadores para ellos muchos muchos éxitos social colombiana de sitech tos fe de lonjas sociedad colombiana de valuadores y todas las personas que nos acompañan desde los diferentes países sean bienvenidos esperamos que el clima de hoy nos ayudó a seguir construyendo conocimientos y criterios este sea un canal de unión para todos es importante destacar que la otra semana tendremos dos webinar importantes uno que vamos a realizar con un par rn a la sociedad colombiana de valuadores que es el estado del arte de la evaluación en panamerica allí vamos a tocar temas importantes como quiénes somos cuántos avaluadores somos en panamerica que queremos cómo nos va y hacia dónde nos dirigimos son estadísticas muy importantes consideró que todos los a valores de diferentes actitudes debemos debemos conocer igualmente tendremos el jueves un webinar que es de valoración esfuerzos especiales les estaremos divulgándose es a través de nuestras redes sociales que sin más preámbulo catalina te dejo para que presente sano es conferencista y demos inicio muchísimas gracias vale muchísimas gracias entonces les comento esta es una presentación magistral si ustedes tienen alguna duda o se les genera algún tipo de pregunta a través del chat ya sea a través de nuestro facebook live que están estamos estrenando precisamente plataforma y en nuestro chat de nuestro canal de youtube pueden colocar precisamente las preguntas que se vayan generando en nuestra sección de preguntas que es de 15 minutos al final de la presentación las estaremos leyendo en orden de llegada vale entonces tenemos acá precisamente nuestro conferencista don francisco yo voy a leer es precisamente el perfil profesional francisco ochoa es administrador de empresas con especialización en gestión inmobiliaria de la universidad nacional y en métodos y técnicas expresión de la universidad valencia españa es coautor de dos libros sobre temas de avalúos catedrático conferencista y capacitador de evaluadores a nivel nacional e internacional ponente en congresos nacionales e internacionales por los temas relativos avalúos gerente de su propia firma devaluó de asesorías inmobiliarias desde hace más de 20 años gerente de varias firmas desarrolladoras de proyectos inmobiliarios y evaluadores desde 1980 hasta el año 2000 miembro de la lonja de propiedad raíz de medellín desde hace aproximadamente 35 años ex presidente de la misma y miembro del comité de avalúos por más de 35 años columnista el seminario vivir en el poblado sobre temas urbanos de construcción y vivienda premiado en varios concursos de avalúos organizados por fedelonjas y mobiliario distinguido de la lonja de propiedad raíz en dos ocasiones un niño francisco buenas tardes en un especial saludo a todas las personas que nos acompañan en esta amable reunión un abrazo grande me alegra mucho poder compartir con ustedes hoy espero muy ligero poder hacerlo presencialmente y poder compartir como en tantas otras ocasiones lo hemos hecho de una manera cordial y amable bienvenidos a el tema de valoración de servidumbres y muy específicamente énfasis que se le ha querido dar que tiene relación con el concepto de la reparación integral del daño bueno lo primero vamos a dar un un breve repaso sobre algunos conceptos generales que contempla nuestro código civil y cuando hablo de nuestro código civil me refiero no solo al código del colombiano sino en general a la gran mayoría de códigos civiles de los países de ustedes queridos colegas de otras naciones que nos acompañan en general ustedes lo saben el código si el colombiano se inspiró en el código chileno fue el primer país que lo adoptó que a su vez lo tomó del código civil francés del código napoleónico en general en américa en nuestros países el código civil tiene bastantes rasgos iguales muchos artículos absolutamente iguales y los fundamentos de nuestros derechos madre que están contenidos en los códigos civiles son fundamentalmente iguales el concepto de propiedad por ejemplo es un concepto que prácticamente es igual en todos los países de américa latina quiero decirles que la propiedad es una especie de silla que tiene tres patas esas patas o partes de la propiedad o elementos de la propiedad más no parte sino elementos se llaman el título que hace relación a la posibilidad de disponer del bien el uso y el goce y ese uso y goce unidos es lo que se conoce con el término técnico del usufructo el uso fundamentalmente permite hacer servir una cosa para algo es decir usarla para fines propios el goyo a un poco más allá permite hacer la explotación económica apropiándose de los frutos naturales y civiles producidos por esa explotación económica por ejemplo en los inmuebles el arriendo la explotación de una de un cultivo la explotación de ganadería la explotación de una cantera la disposición tiene relación con el conjunto de permisos jurídicos que le permiten fundamentalmente de circular el derecho real de domingo entonces esta es como un breve alcance de que abarque el uso que hablar que abarca la disposición qué es una servidumbre después de tener claridad sobre esto la servidumbre fundamentalmente es el ceder el disfrute el limitar el disfrute o el restringir el disfrute limitación obsesión que puede ser de forma voluntaria u obligada es un señor es es una servidumbre en términos prácticos el ejemplo más simple es cuando el vecino de mi finca que le toca dar una vuelta bastante larga para entrar a la suya me pides voluntariamente en función de amigo que le deje pasar por mi propiedad lo cual le ahorra 20 minutos de camino al aceptar ese paso yo estoy limitando el disfrute porque porque estoy obligándome a dejarlo pasar y simultáneamente y me limito me comprometo a no sembrar a no construir en esa faja de terreno que he convertido en permiso de paso obliga el voluntario para que él pueda acceder a su física es digamos una servidumbre de tipo voluntario que ya podrá ser onerosa o gratuita la definición que trae nuestro código civil tiene relación con estos tres elementos que se mencionan aquí y las servidumbres constituyen una limitación total o parcial del derecho de propiedad por favor pongan pongámosle mucho cuidado a esa a ese concepto estoy limitando total o parcialmente el derecho de propiedad es decir es un derecho legal no es un derecho personal la servidumbre afecta al inmueble no al propietario del inmueble lo afecta de manera indirecta pero la afectación es real y vuelvo a repetir está ligada al bien inmueble en segundo lugar una servidumbre existe cuando el propietario está imposibilitado para ejercer la totalidad de sus derechos en el caso de la finca que les planteo yo puedo salir a pasear por esa faja por donde permitir pasar a mi vecino puedo salir a caminar con mis perros puedo pasear los pero no puedo sembrar pero no puedo construir y no puedo cerrar la puerta con andado sin darle copia la llave una servidumbre impone normalmente forma simultánea obligaciones y limitaciones deberes y derechos deberes en mi caso no sembrar no construir y mantener la puerta cerrada entregándole copia de la llave para el usuario de la servidumbre por ejemplo darle mantenimiento a la vida cerrar la puerta cuando entra de cortar el césped mantener en buen estado todas las condiciones del uso de la cerveza aquí la pena será una consideración importante acerca de lo que les mencionaba ahora el código civil colombiano es una ley en el caso nuestro data de 1887 es decir estamos hablando de más de 130 años por favor imaginémonos el mundo económico el desarrollo de la sociedad en términos económicos que se tenía hace 133 años hay que hacer esa abstracción para entenderlo cuáles eran las condiciones que en lo económico se tenían en ese momento y por ello la precariedad la falta de precisión del código civil colombiana en términos de definir cuál debe ser o cómo debería ser la metodología de estás haciendo las servidumbres yo quiero bueno esas normas relativas a las servidumbres y vale la pena que las lean están contenidas en el caso del código civil colombiano del artículo 87 99 45 yo quise traer como vamos a hablar fundamentalmente de temas de valoración quizá 32 artículos para analizarlos con ustedes esos artículos nos dan alguna leve pista es la única pista que existe en el código civil acerca de cómo valorar una servidor el primero el artículo a 905 ese artículo hace de relación al derecho de paso y fundamentalmente menciona que si hay algún predio que se haya desprovisto de conexión con la vida pública con el camino público él puede voluntaria oa través de la autoridad imponer adquirir tener derecho al derecho a poder pasar a transitar para entrar a su propiedad en otras palabras el código civil no permite un mejor permite que las propiedades si ellas lo desprovistas de acceso tengan derecho a ese ingreso a ese tránsito voluntaria y obligadamente pero miren por favor la frase que está en color rojo pagando el valor del terreno necesario para la servidumbre y rezar siendo todo otro perjuicio premonitoriamente desde el año en 1887 nuestros legisladores dejaron claro que se que el pago de una servidumbre tenía dos elementos primero el valor de la faja el valor del terreno necesario para la servidumbre y segundo el resarcimiento de todo otro perjuicio o sea el daño que se cause daño que se paga y ese concepto del daño tiene mucha relación como lo veremos un poco más adelante porque el mismo código civil- habló del concepto de responsabilidad civil extracontractual y habló del del término y lo describió lo definió con perfecta claridad daño emergente y lucro cesante o sea fue un código coherente en ese sentido dejó previsto vuelvo a repetir les que la servidumbre de tránsito en este caso podía generar un perjuicio al propietario del predio que permitía el paso por principio de analogía uno tendría todo el derecho a pensar que si esto se se regula esta manera perdón de servidumbre de tránsito también es un criterio aplicable a cualquier otro tipo de servidumbre que con su imposición con su desarrollo pueda llegar a causarle perjuicio al propietario del predio sirviente y ya veremos qué es predecir bien lo segundo es que el articulo 923 que habla de la servidumbre del paso de acueducto dice que el dueño del predio sirviente es decir del dueño de la propiedad por dónde pasa el agua de un tercero o para beneficiar un tercero tiene derecho a que se le pague el precio de todo el terreno que fuere ocupado por el producto el de un espacio a cada uno de los costados que no más de un metro de anchura en toda la extensión de su curso y podrá ser mayor por convenio de las partes o por disposición del juez y hasta ahí tenemos algo claro el ancho ronda alrededor de los tres metros en el caso mínimo y en un caso donde lo que pasa es agua limpia que no es nociva que no es perjudicial en general pero miren adicionalmente lo que está con negrilla y un 10% más sobre la suma total establece ese artículo del código civil no solamente que se pague el precio de todo el terreno el del canal más el de los dos metros uno a cada lado sino que además se pague un 10 por ciento sobre la suma total aquí no está hablando de perfusión está hablando de un reconocimiento extra que uno pudiera tener algunas posibilidades de interpretar que corresponde y sin lugar a dudas la existencia de una servidumbre genera molestias para el propietario del predecir viento y una de esas molestias tiene que ver con los permisos por ejemplo en el caso de servicios públicos con los permisos que debe dar a los funcionarios de la empresa de servicios públicos o del propietario del predio que se está beneficiando con el paso a que entren hagan mantenimiento si hay un daño si se cae un cable si hay un accidente con una torre en tren con los equipos con las grúas con los vehículos con el personal exijas del caso que amanezcan reparen la estructura y eso no deja de generar alguna molestia para el propietario quizá me atrevo de pensar ese 10% tiene relación con eso y es un concepto importante que conviene mantener muy en la en la mente para nuestro análisis en el cual vamos a entrar características generales de una servidumbre no puede enajenar y grabar si independientemente es decir la certidumbre literalmente va a acompañar a la propiedad si la propiedad cambia del propietario se va con la certidumbre si la propiedad la dividen ambas partes conllevan la servidumbre adherido a esa lesión no es inembargable es inembargable perdón no es embargable es inservible y no es alterable por el fraccionamiento no es separable es importante también mencionar como elemento de confirmación es necesario que reportó una utilidad al propietario del predominante hecho que en casi en todos los casos será les menciono ahora la condición que establece el código de dos propietarios el predio sirviente el predominante el predio sirviente es el que sufre la servidumbre el predominante es el que él ejerce el predio sirviente debe proporcionar los medios para poder ejercerlo y el predio dominante tiene derecho a disponer de los medios para usarla hay una clasificación que es importante sobre todo por varias razones lo vamos a ir viendo en la medida que avancemos en la exposición la serie de hombres fundamentalmente tienen cuatro clasificaciones desde el origen de las mismas pueden ser en el costado izquierdo de su pantalla lo pueden observar pueden ser naturales por la naturaleza yo les digamos inherentes a la naturaleza la escorrentía es la más conocida una segunda categoría de servidumbres que son las servidumbres legales que son las que la ley establece por ejemplo la de paso la que daríamos al código civil en general también se pueden considerar legales todas las inherentes a la prestación de servicios públicos y están reglados en varias leyes que las entidades las empresas prestadores de servicios públicos tienen la posibilidad de exigir la imposición obligatoria de shelby de hombres para poder instalar redes de servicios públicos y ejecutar las tareas inherentes a dicho o sea qué esas empresas prestadores de servicios públicos en la posibilidad de negociar las voluntariamente o caso contrario si no se llega aún a un acuerdo dentro de las etapas iniciales hacer una imposición a través de un proceso judicial una condición importante las servidumbres legales son obligatorias o la aceptación pero no son gratuitas son onerosas es decir se paga por ellas y se debe pagar un justiprecio una indemnización que compense unos elementos que vamos a ver un poco más adelante que conforman justamente ese monto a pagar la servidumbre legales a diferencia de las naturales y vale la pena mencionar las naturales también son obligatorias igual que las legales pero las naturales son gratuitas porque porque fueron de alguna manera establecidas o requeridas por la madre naturaleza la escorrentía el predio de la parte ubicado en la parte baja tiene la obligación de dejar de pasar las aguas lluvias que caigan en el predio ubicado en la parte superior y finalmente hay una categoría de servidumbres que llaman voluntarias y simple y llanamente son las que no son ni naturales ni legal es el caso de mi vecino quería pasar por mi finca quería economizarse 20 minutos de recorrido yo fácilmente puedo decirle me lamento mucho no te dejo pasar para mí tengo un sueño muy liviano y el ruido de tu carro me despierta y no tengo obligación de hacerlo yo no puedo decirle eso a una empresa de un oleoducto no puedo decirle eso a una empresa de servicios públicos que no pasa en la red de servidumbre del producto de alcantarillado o la línea eléctrica la clasificación de positivas y negativas hacer relación en general a lo que impongan o a lo que prohíban y dentro de los contratos establecen que regulan la existencia de la servidumbre normalmente se deja con mucha claridad cuáles son las obligaciones de cada una de las partes categoría que se llama dependiendo de la continuidad que tenga la servidumbre o que pueda llegar a tener se clasifican en continuos y discontinuos y yo creo que es tan claro que no amerita ninguna palabra adicional sin embargo el término continuo no necesariamente hace relación a que pase permanentemente sino a que pase o pueda pasar de una manera digamos casi que automática es decir hay una radio eléctrica de contingencia por esa red eléctrica sólo pasa energía cuando haya una falla en otro un circuito pero está allí y pueden pasar energía en el momento menos pensado por último en la parte inferior verán ustedes una clasificación que establece en la categoría de las servidumbres en términos de apariencia y simplemente se clasifican en aparentes wind aparentes el caso típico las aparentes es los productos subterráneos el caso típico de las aparentes es la red eléctrica usted va visite el lote y claramente puede observar la existencia de torres y cables en el precio en colombia cómo se adquiere una servidumbre depende de las características de los servidores si la servidumbre es discontinua o es continua en aparente discontinua es un el paso esporádico cada ocho días cada mes la contienen aparente un oleoducto subterráneo esas servidumbres hay que adquirirlos a través de un título es decir de una escritura de una sentencia de un juzgado e inscribirlo en el folio de matrícula inmobiliaria como medio de publicidad de exhibición de que el premio tiene un gravamen real y como no se ve bien porque el discontinuo o bien porque sin aparente la ley exige la presencia en el sitio ahora cuando esa servidumbre es aparente o continua se puede adquirir por título o por prescripción y la prescripción puede darse en general en colombia en entre 5 y 10 años en entendiendo o dependiendo de qué tipo de posición ordinaria o extraordinaria tenga la propiedad viene la pregunta cuánto es justo pagar por una servida en mi opinión el pago el justo pago por la existencia de la servidumbre debe contener tres elementos elemento número uno un porcentaje o mejor un valor relacionado con el valor de la faja uno a uno cómo se expresa y un porcentaje relacionado con el valor del área que se afecta ya veremos cómo se determina lo segundo es el reconocimiento de todos los daños que se ocasionen con la con las obras para construir para establecer la servidumbre hombre que me tumbaron un cerco que me tumbaron me destruyeron la piscina dañaron el camino se accidentó un camión y mató a tres vacas en el proceso de construcción de la servidumbre todos esos son daños que deben ser reconocidos por quien se beneficia con la servidumbre hay un tercer elemento que quise resaltar en color rojo que tiene usualmente ese elemento es el tercer elemento no ha sido tasado entre nosotros normalmente nuestros cazadores se han limitado a valorar la faja elemento uno o un porcentaje de la afa y a valorar cuánto valió la baja las tres vacas la piscina el cerco los veinte árboles de café o de mango de guayaba o de unos aguacates y ahí para señores hay un elemento un tercer elemento que no siempre existe pero que es absolutamente indispensable tenerlo en consideración es donde estamos teniendo dificultades porque muchos valuadores no te hacen su trabajo de manera parcial y no miran la existencia de posibles desvalorizaciones que se puedan presentar en el resto del predio qué es lo que técnicamente se denomina el daño al remanente y quiero decirles que ese tercer elemento ha tenido una evolución muy importante en los últimos años y hemos madurado mucho en lo jurídico y en lo técnico para reconocer la existencia y sobre todo para generar elementos técnicos objetivos que nos permitan pasar esta desvalorización que en algunos casos no siempre se produce y se genera cuáles son los principios básicos para determinar el valor de una servidumbre el tribunal de tasaciones de la nación de la argentina qué es una autoridad a nivel americano valoraciones habla de la rentabilidad entonces dice que cualquier restricción que afecte la red la rentabilidad es digna de ser casada y el valor a indemnizar está en función de la pérdida de la red el instituto brasileño de peritos valuadores también una autoridad reconocida desde hace muchos años en el brazilian américa en latinoamérica establece una metodología muy simple que es el valor del antes y el después o sea cuánto valía mi inmueble antes de la servidumbre y cuánto doble después de y cuánto de esa de ese valor no sólo corresponde a la faja sino a la desvalorización que ya veremos razones o motivos por los cuales se parten la desvalorización entonces si comprar el valor antes y el después puede establecer el monto pleno de la indemnización y aquí es donde entonces comenzamos a mirar el el concepto de la indemnización integral del daño y un autor americano stanley michael habla de que el valor de la propiedad desde que se inicie la expropiación se fija y luego se determina otro es muy de la mano del concepto del iva para basile también cita de nuevo que el famoso artículo 905 del código civil colombiano que dice en la servidumbre de paso que se paga el valor de la fama y se resarce todo otro perjuicio pues miren que que empiezan a aparecer elementos jurídicos muy importantes para reconocer y el mejor para justificar plenamente la posibilidad de la existencia de ese tercer elemento el daño el remanente como un elemento importante que forma parte del valor a indemnizar algunas reflexiones jurídicas en torno a la propiedad en torno a la servidumbre y a un símil que quiero que hagamos porque es que la servidumbre afecta bienes reales inmuebles y es una y es un gravamen real que no tiene una reglamentación tan clara como la tasación de bienes a ser adquiridos por él he estado pero que puede llegar a tener mucha similitud con esa posible y reglamentación existente lo primero que debemos mencionar es que la servidumbre es un gravamen impuesto sobre un predio en utilidad de otro predio o de una entidad escaso que se da en colombia lo segundo el pago indemnizatorio que se ha hecho tradicionalmente corresponde a los perjuicios que se demuestren que generalmente han estado basados en un porcentaje de la afectación en un comienzo hace decir ese valor debería fluctuar entre el servil y el 100% hace algunos años la costumbre la cotidianidad era reconocerle a todos a todos los afectados a todos los planetas el 30 por ciento porque porque si es decir no había ninguna norma que así lo dijera simplemente en una costumbre a sergio y esa costumbre luego de argumentar que en muchos casos el daño era muy superior se convirtió en un rango un rango se lance entre el 30 y el 100 el 30 que era un valor único se convirtió en un piso y el 100% se convirtió en el techo pero con una característica hasta aquí estamos hablando el valor de la faja no estamos considerando para nada el daño que genera la servidumbre en la utilidad que ese predio puede llegar a generar y ahí es donde se configura señores el lucro cesante y eventualmente el daño emergente inherentes a la existencia de la servidumbre porque es que la servidumbre en muchos casos puede no solamente afectar físicamente el terreno sino limitar disminuir comprometer la rentabilidad de lo que allí se está produciendo o explotar qué pasa se pregunta y se tiene que preguntar el perito si se afecta el resto del inmueble porque por ejemplo porque la parte del lote que quedó quedó sin agua porque la parte que se afectó que es que se cercenó era la que tenía el pozo era la que tenía la fuente de agua y la parte que quedó quedó sin agua preguntó se generó un daño hay evidentemente un daño en el remanente y ese daño de ser reparado con una indemnización que abarque el daño emergente y el lucro de santé no hay lamentablemente legislación precisa para terminar este año y corresponde aplicar criterios de daño y de responsabilidad civil establecidos en el mismo código civil que cree que estableció la existencia de la servidumbre en colombia y en sus países desde 1887 en el caso colombiano y como le he mencionado ahora también puede servir de útil aplicación por analogía criterios y en general el historial de sentencias de alcances y de legislación que se ha brindado en colombia en sus naciones con relación a la compra oa la adquisición de predios para fines de ejecución de obras públicas en colombia les legislados en varias normas aquí mencionó uno que es la más residente la 16 82 de 2013 y los decretos reglamentarios entremos un poquitín brevemente a mirar cómo se pasa cada uno de sus elementos el primer elemento acuérdense hacer relación a un porcentaje relacionado con el valor del área que se afecta entonces sea lo primero parte superior de sus pantallas establecer el valor comercial de predios similares en la zona sin afectación de terminar en segundo lugar el área de la faja longitud por ancho determinar el área determinar la plenitud de ese valor comercial y establecer un porcentaje de afectación que como les mencionaba ahora fluctúa en condiciones usuales normales entre el 30 y el 100 por ciento en función de que se determina ese valor se determina en función de el uso real actual y potencial y cuando me refiero a potenciales porque este contenido principalmente en la norma municipal hacia el predio no está desarrollado con ese uso hay dos factores el trazado de la red y la relación entre el área afectada y el área total y miren ustedes que intencionalmente puse estás xy ya les voy a explicar por qué el cuarto elemento las limitaciones que se imponen a las que impone la servidumbre al precio dicte la primera conferencia y escribir la primera vez hace ya bastantes años sobre servidumbres yo considere estos cuatro factores como los factores determinantes o incidentes en la determinación entre el 30 y el 100 por ciento con el paso de del análisis del estudio de la investigación y del ex y de las vivencias llegué a la conclusión de que el trazado de la red y la relación entre el área afectada y el área total no forman parte de los elementos que inciden en el porcentaje de afectación de la faja si incide en que en el impacto en el resto del predio más no en el porcentaje que se debe aplicar al área afectada con la existencia en la con la presencia de la red eléctrica del producto de la red de alcantarillado tiene relación fundamentalmente con el impacto que se puede originar en el resto del press muchas entidades is a una de ellas ecopetrol otra han elaborado en tiempos atrás una tabla unas matrices donde se hablaba de cómo llegar cómo repartir ese ese tren es el rango del 30 al 70 al cien por ciento en función de fundamentalmente de el impacto que se ocasionaba y el uso que tenía el inmueble yo con los autores compañeros con géneros escribimos el primer libro cuando hablamos por escrito en colombia sobre valoración de servidumbres incluimos estatals generando tres categorías como una matriz básica y referente simple en donde la categoría baja tiene un porcentaje de afectación entre el 30 y el 40 la media del 50 al 70 y la alta del 90 al 100 por ciento la baja como su nombre lo indica es un impacto mínimo la alta es un impacto alto prácticamente total y ahí están los predios urbanos fundamentalmente los predios urbanos pierden su vocación pierden la destinación que tenían de ser construibles y la media que es un punto intermedio muchas entidades dedicadas a esto y vale la pena mencionar por ejemplo andesco que agremia a muchas empresas de servicios públicos en columbia hasta hoy haciendo un ejercicio juicioso y ha estado trabajando con el hígado en la elaboración de una reglamentación para y reglamentar vuelvo a repetir qué técnicamente como valorar las servidumbres ellos están considerando factores de la afectación básica según valor potencial en fin están teniendo utilización de multi criterio para tratar de medir el impacto de algunos de los factores cuadro que se está utilizando digámoslo informalmente pero ellos estas entidades prácticamente lo están aplicando en los casos de la adquisición que pretenden hacer quiero advertirles que no está aprobado oficialmente no está incorporado en ninguna resolución del igac hasta hoy contempla porcentajes que fluctúan entre el 30% y el 90% advirtiendo que en el caso de bienes urbanos reconocen el 100% qué factores incorporan el factor trazado el factor área y el factor limitación de uso yo aprecio inmensamente el trabajo de andesco no comparto y así lo expresado que el factor trazado y el factor área formen parte de los elementos que deben ayudar a definir ese porcentaje de afectación porque ese factor trazado y ese factor área que ya vamos a ver en qué consiste el uno y el otro tienen relación con el impacto con el daño que se ocasiona al resto del precio que es el factor trabajado es el sitio por por donde las cuerdas cruce o por donde la servidumbre trae trátese de acueducto de alcantarillado del reducto por el sitio por donde pasa el factor área es la relación entre el área que ocupa la servidumbre y él y el resto del área por eso los mencioné aquí con el color rojo miremos que dice el tribunal de transacciones de la argentina estas son estos son los porcentajes de acuerdo a los porcentajes de afectación para ganadería extensiva el 30 por ciento de nuevo tienen como piso el 30 en el caso de lotes urbanos riesgo urbanos el 95 por ciento en el caso de agricultura extensiva el 40 por ciento en el caso de horticultura agricultura frutales el 60 por ciento en costa rica donde han avanzado bastante en esto y tienen reglamentado regulado por normativa y los valores tienen que incluir toda esta normativa de la cual vamos a hablar dentro de los avalúos que yo me solicita elaboraron esta tabla tomaron de nuestro libro la tablita que les guste ahora y digamos depuraron un poco más y crear un par de categorías adicionales por lo demás debo contarles que en la repubblica en la agradablemente querida de república mexicana se trabaja mucho con esta tabla y sé que en varios estados es ha sido reglamentada y ha sido utilizada con excelente buen resultado en segundo lugar vemos un segundo elemento como les mencionaba ahora que son los adicionales que se ocasionen durante el proceso constructivo de qué tipo de años puede presente puede tratarse destrucción de cultivos talas de bosques pérdida de cultivos permanentes destrucción de hacer carreras carretera dobles construcciones de cualquier tipo establos caballerizas pisos piscinas como setas en general la destrucción de obras civiles se aplica en general el método el costo neto de reposición y aquí una advertencia que conviene hacer es en muchas ocasiones no debe castigarse y esto es muy importante que el evaluador lo precisa lo verifique no puede castigarse por antigüedad o estado de conservación un una propiedad una parte de una propiedad una construcción que es vital e importante para el funcionamiento de la propiedad ejemplo en una finca se tiene un estable sitio donde van al ordeño los bancos es establo están muy regulares condiciones tienen 125 años se lo llevó el producto hay que reemplazarlo por uno nuevo preguntó el principio fundamental de la tasación de perjuicios y el principio fundamental del pago que me dan hacer es que se me indemnicen con un monto que me permita volver a construir el estado es imposible hacerlo por materiales vía y con materiales baratos depreciados yo debo hacer un estado nuevo ahora si me venden estar los usados viejos al lado de la finca puede considerarse la posibilidad de aplicar castigo de lo contrario creo que sería un error técnico los negocios en general por elemento de la renta o de del costo neto de reposición las construcciones en el caso de cultivos y sembrados básicamente y esto y esto está regulado en la resolución 620 y se puede utilizar el valor de reemplazo y en él valor presente neto que es fundamentalmente el valor actualizado traído valor presente de los frutos o de los rendimientos económicos que puede llegar a tener el cultivo y esto fundamentalmente se aplica en cultivos de larga vida ejemplo que está muy de moda en colombia el aguacate en la palma para aceite el caso del banano el caso de la caña de azúcar de manera que son casos en los cuales aplica calcular el valor presente neto de las rentas futuras tercer elemento posibles desvalorizaciones que se puedan presentar en el resto del precio cuándo vuelvo a repetir lo que técnica antes de el daño al permanencia padre señores de qué se trata no se trata de enriquecer por enriquecer no se trata de indemnizar por el prurito de sergio se trata de compensar la pérdida de valor que la presencia o existencia de la servidumbre genera en el resto del play demostradamente qué tipo de situaciones se pueden presentar en 2009 por ejemplo perdidas de fuente de agua la pérdida del lago la pérdida del del jagüey 2 su utilización de instalaciones especiales cumple yo tengo una un establo en el cual atendía 100 animales y resulta que el lote quedó partido por una vía y mi establo sólo atender los 30 animales yo voy a tener una su utilización y un costo inadecuado del funcionamiento de esa de esas instalaciones físicas limitaciones para disponer de fumigación aérea en parte del área remanente esto se presenta mucho por ejemplo en el cultivo del banano en el cultivo de la palma en el cultivo de la caña de azúcar en donde la red eléctrica ejemplo afecta a un área en teoría definida por el ratio de veinte metros de 30 metros pero resulta que estas aspersiones aéreas hay que realizarlas a muy baja altura con equipos muy pesados porque el siguiente son livianos por naturaleza la carga de fumigante que llevan es muy pesada maniobrabilidad de estas aeronaves es muy compleja para a abstenerse solo de fumigar los 20 de los 30 metros o los 40 metros de la faja prevista por el retiren la red eléctrica y en muchos casos eso genera unas áreas adicionales que los operadores aéreos la tienen claramente y dentro de sus manuales de seguridad aérea lo tienen establecido y eso genera lo que técnicamente se conoce como era de voz y esas áreas señores van a tener un gran problema no se puede fumigar seriamente a que debemos recurrir o deben recurrir los propietarios a primero a fumigar manualmente menos eficiente y con mayor costo 2 a tener como la fumigación no es tan eficiente tienen que cortar la producción varias semanas antes de llegar a término qué pasa con eso que el rendimiento el peso del racing es menor que el que ha podido obtener entonces con los mismos costos o mejor con mayores costos se está obteniendo menor productividad menor producción es decir se está generando con la presencia de césar el buffer dos daños uno mayores costos 2 menor producción uno se pregunta de tienen la culpa evidentemente esa culpa tiene relación con la existencia de un elemento nuevo que se llama servidumbre otro caso dificultad para desarrollar proyectos constructivos por ejemplo la existencia o la presencia de lotes residuales y potencial de desarrollo inutilizables o con merma de índice en el caso de bogotá por ejemplo se da mucho con frecuencia que los lotes de menor área tienen menor índice tanto de construcción como de ocupación y es posible que eso que se presente también por ejemplo tenemos como he mencionado ahora la pérdida de fuentes de agua en muchos casos también en cultivos o explotaciones que quedan partidas por una vía por un oleoducto que no es fácilmente franqueable entonces obliga a operaciones y a doblar infraestructuras para atender recolección y y explotación por ejemplo plantas de ordeño tanques de almacenamiento de leche etcétera otro ejemplo presencia de minas y canteras en las áreas por donde pasa la servidumbre me refiero siempre debidamente legalizadas y aquí hay un punto muy importante es que todos estos reclamos o pagos tienen que estar debidamente sustentados justificados y declarados y declarados pero si se tienen todos los permisos licencias y registros contables y se demuestra fehacientemente que hay disminución de ingresos incremento de costos como resultado de la existencia de la presencia de una certidumbre ese daño es inherente hace parte de ese tercer elemento que tiene relación con lo que técnicamente vuelvo a repetirlo y se daña se denomina el daño al remanente mencionaba que también es el fraccionamiento en muchos casos genera extra costos en transporte extra costo en explotación económica casos en los cuales por ejemplo he conocido en varias ocasiones el lote se inutiliza en su potencial de desarrollo porque porque la red es lamentablemente cumpliendo la ley de murphy pasa justo por el área desarrollable y el resto del predio literalmente se ha convertido en en zona en zona verde ferrer recreativa pero a pesar de ser una zona urbana perdió su uso importante que era ser construidos miremos algunos conceptos jurídicos que nos ayudarán a entender el porqué de este sustento primero declaración universal de los derechos humanos toda persona tiene derecho a la propiedad y nadie será prioritariamente de su propiedad nuestro código civil de nuevo 1887 artículos 16 3 y 14 hablan de la indemnización de perjuicios y de la indemnización de perjuicios comprende el daño emergente y el lucro de sant ya provenga de no haberse cumplido la obligación o de haberse cumplir cumplir perfectamente y define lo que es el daño emergente del lucro de santé la constitución política de colombia artículo 58 protege la propiedad privada código civil artículo 23 41 23 responsabilidad está contractual el que ha cometido el delito culo o que ha inferido daño a otro es obligado en la indemnización sin perjuicio de la pena principal señores si ustedes analizan a profundidad este artículo no hace falta ninguna regulación que nos obliga a trazar o no pasar el daño en el caso de la valoración de servidumbres apliquen el concepto apliquemos el concepto de lo que establece el artículo 23 41 del código civil el que ha cometido un daño está obligado su indemnización artículo 90 hacen más relación a la adquisición pero perdonó este es el estado de responder por los daños antijurídicos y hago relación un estado porque el estado en muchos casos es uno de los grandes compradores en sus empresas de hoy puente que impone servidumbres una una analogía en relación con los procesos de adquisición de predios en colombia primero la y novena luego ley 388 de 97 establecía los criterios para valorar los bienes en los procesos de exhibición fosos a raíz de una serie de malas interpretaciones y diría yo malas prácticas profesionales y una demanda de un abogado bogotano i víctor la corte constitucional la gente el 100 476 esa sentencia prácticamente interpretaba y vuelvo y mire en el año 2007 que al hacer las indemnizaciones se debía pagar no meramente el valor del bien sino además el daño emergente y el lucro cesante es decir los perjuicios que se ocasionaban propietarios por la compra cosa nos demoramos muchos años miren cuando apenas en el año 2013 la ley de infraestructura obligó a 67 años después a que el avalúo comercial de ser prudente incluir el valor de indemnizaciones o compensaciones que fuera del caso realizar por afectar el patrimonio de los particulares lastimosamente en todo ese periodo de tiempo se hicieron múltiples adquisiciones y a la gente no se le pagó el daño realmente lucro cesante fundamental se dice que en la legislación colombiana no existía manera de poder pagar el daño emergente de lucro cesante figura que está establecida desde hace 133 años muy importante y esta es una prueba clarísima de que en colombia ya hay criterios que nos obligan a pagar plenamente el valor de los daños que se causan con la imposición de servidumbres me refiero a la ley 1234 de 2009 denominada ley de servidumbres en la explotación de hidrocarburos esta ley establece que hay una un proceso de negociación directo y si las partes no se avienen no acuerdan un valor la empresa que pretende hacer la explotación donde el alcalde o donde el juez municipal y le dice por favor imponga me esta servidumbre y decidí un perito dice la propia ley y al perito le dice que es lo que tiene que hacer y dice textualmente para efectos de la bueno perito que tasará el valor de la servidumbre el monto para los los invito a que leamos este párrafo que es textual tomado de esa ley para efectos del avalúo el perito tendrá en cuenta las condiciones subjetivas de afectación que se pueden presentar de acuerdo con el impacto que la servidumbre genere sobre el predio atendiendo la indemnización integral de todos los daños y perjuicios señores aquí no está diciendo que evalúen una faja que evalúen un porcentaje de una faja está diciéndonos debe hacer una valoración atendiendo la indemnización integral de todos los daños y perjuicios ahora la ley es clara es para la explotación de hidrocarburos el único sector de servidumbre o el única la única servidumbre tejedor pitt la pregunta hay lugar por analogía aplicarlo a otras áreas del derecho para otras servidumbres pensaría que sí y las y los conceptos de los abogados a quienes he consultado sobre eso apuntan a que es perfectamente viable hacer miembro de resumen de esa ley terminar desde la brevedad quisiera ir avanzando en costa rica el instituto costarricense de electricidad equivalente a is a reglamento y aquí está la bibliografía el reglamento interno caseta 109 el monto indemnizar y vean que habla de internación no de valor por los derechos de servidumbre y menciona que el valor de la servidumbre es igual a los derechos cedidos la faja más el daño al remanente más el valor de los sitios de las torres más las construcciones señores y este manual existe y está probado y rige para que propietarios cazadores y empresas de servicios públicos sepan cuáles son los términos de referencia aquí señores en el material que se le debe entregar hay claridad de que forma parte de cada uno de esas fórmulas que abarca esta la bibliografía y quiero mostrarles también porque ahora la pena siempre levantar los ojos y mirar qué hay en el vecindario el instituto el tribunal de casación es de la argentina está plantee esta fórmula para determinar el valor de la tasación que dos fundamentalmente es el valor del ternero el valor del terreno por el coeficiente de restricción más el daño al remanente aquí hay una tabla han tomado de la página web del tiene una de estas acciones de la nación del argentina sobre los coeficientes de restricción por zonas de máxima seguridad y de seguridad media que es como una especie de daño esta tabla también ha tomado el tribunal de tasaciones y hace en relación a un porcentaje de indemnización en función de lo que se denomina el factor área es miren cómo convierte en el factor área en un porcentaje de indemnización de un daño al remanente no del valor de la faja en este cuadro pero que lo tome también del tribunal de tasaciones de la nación establece unos gráficos de los sitios por donde cruza la red miren esto puede que la red tenga el mismo ancho pero el impacto el daño que origina cualquiera de esas 12 figuras es diferente y que a aquel afecta al remanente no a la faja por donde pasa la certidumbre entonces establece unos porcentajes de castigo no no entraba a analizarlos y no quiero analizarlos si son acertados o no simplemente digo miren qué aquí en el vecindario se está utilizando es metodologías aprobadas para hacer las compras acerca de qué es el ingeniero tasador gran chía en la cocción pero puede retomar y que vamos a escuchar ahora les mencionaba que el entrañable amigo díaz presentó una compilación muy interesante en ese el congreso de janeiro está disponible ustedes entrar en internet y poder incluso es un hombre muy colaborador dice que muchos valores colombianos tienen relación con este señor que por lo demás es funcionario del instituto pues está dispensa de electricidad aquí también métodos militares y stocks en brasil brasil factor exponencial en la ecuación abajo el drama con la anterior la metodología de jose carlos pellegrini que tiene relación con el valor de la rentabilidad deja de percibir es un método bastante antiguo pero bastante técnico y de plena actualidad bueno esta era la presentación que quería compartir con ustedes esta tarde y creo que tenemos unos minutos para unas preguntas las tardes no sé si me alcanzan a escuchar por por pueden escribir ahí bueno de todas maneras les ofrecemos disculpas por los inconvenientes técnicos precisamente francisco no sé juego volver a conectar entonces vamos a agendar la próxima semana un pequeño una pequeña reunión precisamente para responder a todas las preguntas que se generaron durante toda la conferencia agradecemos mucho su comprensión y por favor estén muy pendientes en redes sociales del anuncio de cuándo va a ser esa reunión para despejar todas las dudas muchísimas gracias y muy muy pero muy feliz fin de semana que tengan buen día hasta luego