muy buenos días a todos de tradición acción a trabajadores damos una bienvenida a este que nuestro segundo webinar recuerden que la reina se mueve para que tú te quedes en casa esperamos que cumplamos con las expectativas que muchas personas tienen acerca de este tema tenemos un excelente conferencista como luís alberto bernal es quien nos va a acompañar en este en este tiempo certificado internacional con errónea y bueno también algo un amplio saludo a todas las personas que nos están acompañando de diferentes regiones del país así como las personas que nos acompañan de latinoamérica lo que es paraguay argentina chile perú ecuador tenemos también panamá méxico costa rica república dominicana y bueno y los demás países que se irán conectando con nosotros cada vez la familia arriba para donar el certificado internacional va creciendo y la idea es que a través de estos espacios podamos compartir con ustedes estandarizar conocimientos y elevar lo que es la profesionalización de la actividad valoria entonces sin más preámbulo una cordial bienvenida los dejo con catalina para que nos explique cómo van a ser las reglas de este webinar importante que desactivemos nos las cámaras y los micrófonos debido a que más o menos somos casi doscientas personas y estos satura un poco la red entonces para que la transmisión sea más fluida les pedimos a todos desactivan las cámaras y los micrófonos muchas gracias más bienvenidos soy catalina camacho soy directora de comunicaciones del registro nacional de voladores y les voy a hacer una presentación del perfil profesional de la persona que nos está acompañando en este momento el ingeniero es ingeniero civil egresado en 2010 de la universidad centroccidental lisandro alvarado de venezuela título revalidado en ante la universidad de chile la pontificia universidad católica del perú y el ministerio de educación nacional de en colombia en 2016 17 obtiene el título de máster en métodos y técnicas de evaluación de univer de la universidad politécnica de valencia españa tiene amplia experiencia en proyectos de ejecución de obras civiles viales hidráulicas y geotécnicas desempeñando cargos en obras residenciales y hoteleras como ingeniero residente ingeniero inspector ingeniero de control de ciudad y jefe de producción de obra para importantes empresas extranjeras provenientes de turquía verá luz panamá y eeuu tanto en venezuela como en colombia desde el año 2011 es miembro de la sociedad de ingeniería y tasación de venezuela soy tav y en 2016 es certificado como evaluador del registro nacional de voladores que reina ya su vez es acreditado por la unión panamericana opciones de evaluación para experiencia como tasador en venezuela colombia chile con conocimientos en valoración de bienes inmuebles urbanos rurales maquinaria de equipo activos ambientales servidumbres entre otros es un facilitador con una conferencia y ponencia internacional sobre temas de valoración relacionadas a la aplicación de las herramientas multi criterios y modelos econométricos ganador como mejor ponencia en la 14º congreso venezolano evaluación en la isla margarita 2013 y en el congreso panamericano evaluación no pub en río de janeiro 2016 punta del este- 2017 y ciudad de panamá de 2019 entonces nos vamos a recordar cómo van a ser las pautas entonces de nuestro webinario en unos instantes perderá inicio el ingeniero luís alberto bernal es cuando ustedes tengan algún tipo de inquietud me la pueden ir escribiendo a través del chat y cuando se va a terminar 15 minutos antes yo les escribo hay en el chat pues para que podamos hacer entonces el espacio para poder hacer las preguntas al ingeniero luís alberto te recuerdo que va a ser 15 minutos antes de terminar la conferencia y yo les voy a estar escribiendo en el chat para que vayan planteando las las preguntas que le quieren hacer el ingeniero bienvenidos hola buenos días como están pero que esté muy bien hoy día viernes agradecido por el rey nada por la invitación que me han hecho muy honrado en verdad y qué bueno que bueno sea la oportunidad en este momento esta situación super compleja que nos podamos de alguna forma unirnos así todos como si estuviésemos como estamos de hecho a nuestra casa pero de alguna forma como si estuviésemos todos en el mismo sitio en el mismo salón sea donde seamos no gracias que tengan por la presentación para los que no me conocen me agrada ver algunos nombres bastante conocidos y los que no pues como dijo ella soy yo si el venezolano desde hace cinco años de venezuela he podido tener una experiencia aunque un poco corta cuando vivía en colombia en bogotá específicamente soy parte de rn a el número 3 1821 y pues de hacer unos cuatro años vivo acá en santiago de chile aunque haciendo otras acciones básicamente bancarias también soy perito judicial de 15 de las 17 cortes del país y el primer venezolano que lo que lo es en conjunto con con mi mamá que también es tasadora somos los únicos venezolanos que estamos inscritos y pues la charla de hoy va para no hablar mucho más de knysna la charla de hoy va de de que van la aplicación de las herramientas multiplicar en valoración ok es una herramienta y ya me si vamos a empezar a hablar en estos términos herramienta no es un método es una herramienta de apoyo en los enfoques en donde nosotros necesitamos para valorar ok entonces primeramente primeramente por cierto voy a tener si de repente ven que yo miro mucho hacia allá es porque tengo la otra pantalla para poderlos ver a los pocos que los que puedo ver e intentar ver el chat pero para ver que puedo agarrar algunos comentarios que ustedes puedan hacer entonces vamos a empezar con lo con lo básico con lo obvio que es valorar porque de aquí va a partir todo el desarrollo de esta charla y de qué va cómo está estructurada esta charla vamos a ver de qué va cómo vamos a ir combinando las herramientas multicriterio de qué se tratan y cómo las han combinado con la valoración vamos a ver el estatus de lo que está pasando actualmente en la valoración y al final vamos a tener algunos ejemplos irreales y aplicados en valoración de la herramienta muy útil de alan o de tiempo de todo entonces que es valorar de aquí vamos a sacar de este este concepto vamos a sacar los siguientes la ciencia aplicada que tiene como objetivo de tener el valor de un bien considerando los atributos y las variables explicativas que lo caracterizan utilizando un método contrastado de cálculo ya de entrada vamos a empezar a poner énfasis en esto porque absolutamente todas las tasaciones todos los avalúos que nosotros hagamos tienen que tener un fundamento matemático todas absolutamente todas y obviamente un procedimiento contrastado que alguien puede hacerle una cierta trazabilidad o una cierta corrección o un cierto seguimiento y que permita al experto incorporar variables cuantitativas y cualitativas que al mismo tiempo obviamente consideren la experticia y el conocimiento del evaluador entonces que son herramientas multi criterios porque como les dije en un principio nosotros tenemos dos pedazos en algún momento estuvieron separados y algunas de alguna forma las unieron y estas son las herramientas múltiple terios solas por ahora no vamos a hablar nada de valoración sino que vamos a ver de qué van las herramientas muy un texto y estas son herramientas creadas con la finalidad de ser un apoyo en la toma de decisiones entre varias alternativas opciones considerando múltiples variables o criterios vamos a empezar y vamos a tener en cuenta que las herramientas múltiple terios son las herramientas de toma de decisiones sólo de toma de decisiones que por ahora entonces las herramientas utilitarios multicriterio vienen de la teoría de la decisión y la teoría de la decisión tiene dos vertientes la primera es la teoría de la edición simple donde si yo tengo un ejemplo que tengo que ir a la en estos tiempos de 40 déjame no tenemos mucho que hacer verdad y tenemos que hacer unas compras nerviosas de ciertos productos entonces si mi objetivo es ir a la tienda a comprar una botella de vino y tengo dentro de mis alternativas la marca 1 la marca 2 o la marca 3 o si fuese una graciosa o si fuese lo que sea pero tengo como único criterio el precio entonces como yo elijo la botella de vino es muy fácil por elijo la máscara o elijo las más baratas la decisión es hoy obviamente en este tiempo donde nuestros ingresos manuel un poquito no es cierto pues voy a buscar la más barata seguramente entonces en la teoría de la decisión simple la decisión se toma muy fácil y muy rápidamente ahora bien en la teoría de decisión multicriterio vamos a tener exactamente el mismo ejemplo tengo que ir a la tienda a comprar una botella de vino y son las mismas tres marcas pero si ahora mi criterio es el precio que ya lo tenía anteriormente pero ahora el año de cosecha la reputación de las más parques y el gustos a la preferencia digamos si es cabernet si snr lot si es ira allí ya empieza a complicarse un poquito la decisión no es cierto ya no es tan fácil elegir una marca o un producto en función de muchas variables o de muchos criterios al mismo tiempo y de eso se trata esta herramienta intentar mezclar todos estos criterios y todas estas alternativas para llegar a una decisión considerando todo el contexto entonces para verlo gráficamente yo les hice esta idea positiva que está acá este organigrama nosotros tenemos en la parte superior acá siempre vamos a tener en ojos seguimos hablando de decisiones estamos tomando decisiones tengo que seleccionar algo los que tomaron una decisión sobre algo tengo que elegir al que eso siempre va a estar en la parte superior luego y luego voy a tener un nivel donde voy a tener los criterios como yo les dije si voy a elegir por ejemplo un vino por la marca por el año cosecha si voy a elegir a una moza verdad por la edad o por la curvatura o si voy a elegir un mozo también para las mujeres el nivel de agua pura o lo que sea esos van a ser mis criterio no es cierto entonces yo voy a tener la posibilidad con ciertas con ciertos procedimientos voy a poder determinar la importancia de cada variable voy a poder determinar cuantitativamente algo que tal vez era que no era cuantificable no es cierto o que tal vez nosotros por ejemplo si ustedes tienen dos variables por ejemplo dos dos criterios y le dicen bueno entre la marca y el año cosecha hasta yo creo que cincuenta y cincuenta pero eso salió como de la nada no entonces pero en la teoría la edición me va a permitir en ese nivel en este nivel y poder determinar esos pesos y al mismo tiempo tengo otro nivel que es donde están mis alternativas o game y voy a poder determinar también de esas alternativas cuánto influyen en cada variable no necesariamente cada alternativa va a ser la mejor por cada por cada criterio por ejemplo la botella de vino puede ser la mejor de las marcas pero tal vez en el precio sea la menor no sea la más preponderante la más importante es superimportante hay un perro por allí ladrando vamos a empezar a hacer bajar 2 por ejemplo catalina por favor ayúdame por allí que hay unos verdes hitos que no puedo pagar yo por favor silencio entonces esto es súper importante esta gráfica nos va a empezar a permitir abrir la mente para después ver cómo lo asociamos a la valoración tengo un nivel donde puedo determinar los pesos de las variables y puedo determinar cómo influye cada alternativa sobre cada criterio ahora bien la valoración nuestra de todos los días cotidiana tenemos tres enfoques según la norma internacional de valoración a ciertas enfoque compartidas en el mercado con esta reposición y el enfoque de los ingresos pues déjeme decirles qué hasta ahora se han hecho trabajos de aplicación de las herramientas militares en las tres en los tres enfoques es decir que ya tenemos un avance importante porque esta herramienta resulta que la podemos aplicar en los tres enfoques no no es solamente limitado a un enfoque oa dos se puede aplicar en los tres y para hacerlo de forma más didáctica para explicar el estatus actual de lo que está pasando de los que tenemos hoy día nos vamos a enfocar o nos vamos vamos hablo vamos a utilizar con un ejemplo de enfoque de mercado en el enfoque de mercado y esto lo vamos a explicar con la tradicional homogenización en la valoración porque en qué se basa la homogenización se basa y bueno obviamente sabemos lo que es la organización no corregir un comparable para que se parezca a hacerlo similar a al inmueble que nosotros estamos pasando y se basa en la aplicación de fórmulas modelos y ponderaciones arbitrarias o empíricas y hay una pala brilla que ya vamos a empezar también a incorporar a nuestra charla y también se basa en la adopción de modelos realizados a partir de métodos científicos sustentados por la inferencia estadística esto es ya modelos matemáticos comprobados etcétera pero ya vamos a ver también qué pasa con eso ahora bien yo le estaba una pregunta lo subjetivo es igual o lo arbitrario la gente puede decir si es que un factor de organización es subjetivo porque es lo que el cazador diga por su experiencia vamos a ver qué es cada cosa no subjetivo lo subjetivo muy bien ya estoy viendo qué ok perdón sigue el usuario pongo el enfoque del costo tiene toda la razón entonces juicios de valor dejándose llevar por los sentimientos la intuición o la experiencia obviamente un tasador de larga trayectoria larga carrera a lo largo de su experiencia puede incorporar a sus sentimientos intuiciones o experiencia profesional ciertos detalles que le pueden servir en su en su quehacer diario en acierto es que yo yo he pasado tanto en este sector que yo sé que esto se comporta de esta forma o de aquella forma entonces pero equipos tiene una idea hay un yo puedo hacer realmente un juicio de valor porque tengo una noción de eso pero qué es lo arbitrario es cuando así en un juicio de valor dejándome llevar por los sentimientos la intuición inexperiencia dependo del capricho y no obedece a principios lógicas oa la razón qué quiere decir esto que si yo vengo y digo es que este inmueble le voy a descontar 23 por ciento por su estado de conservación e porque a 23% si puedes haber visto algunas algunos estudios algunas variaciones algunas cuestiones pero el 23 es un número que se te ocurrió de repente porque él no fue 24 145 no fue 22.5 allí entra a lo arbitrario allí es cuando nosotros dejamos de ser subjetivos para hacer arbitrario entonces ese es un tema pendiente que vamos a ver cómo lo vamos a resolver más adelante pero recuerden ser mucho esto lo subjetivo y lo arbitrario ahora bien no debemos celebrar yo debemos evitar la arbitrariedad ok entonces vamos a tener un ejemplo muy didáctico ojo las tasaciones no se hacen con tres datos por favor esto es solamente para que hay que perderles la lámina nada pero vamos a ver vamos caso hipotético de una valoración con tres datos voy a valorar un inmueble x de 90 metros cuadrados de 90 metros cuadrados de 2 años de edad y tengo los comparables no tengo ciencia que tengo dos variables cualitativas cuantitativas y dos cualitativas y su precio unitario unidades monetarias por metro cuadrado muy bien entonces como hay características en cada variable que son diferentes a las de mi inmueble en estudio yo tengo que corregir los aciertos y cómo se hace tradicionalmente con las correcciones por factores entonces fíjense por ejemplo créanme crean vamos a más que estos factores están perfectos no mira a mí me provocó descontarles 5% al área 83% al de área 85 y aumentarles 7% al precio por metro cuadrado del área en la edad igual fíjate como éste tenía una ubicación superior lo que voy lo voy a corregir 10 por ciento porque me provocó o hice algo ya vamos a ver qué pasa en fin determinó todos esos coeficientes eso ya lo sabemos y determina un factor de corrección que al multiplicarlo por el peso unitario tengo el precio unitario corregido calculó la media aritmética o el promedio y este resultado de valoración vamos a suponer que todo el procedimiento está conocimiento está básicamente básicamente bien hecho básicamente bien hecho y es lo que se hace hoy día ojo es lo que se hace hoy día ahora vamos a ver qué pasa con estos factores si es que yo no le puse los factores de forma arbitraria porque es que mira es que yo leí un artículo que decía que en la ciudad los inmuebles pierden tanto por ciento de valor por metro cuadrado y tal pues bueno si es que no tenía eso pues yo voy a los libros no es cierto y por ejemplo encuentro esta fórmula de fin en el libro de phoenix de valoración inmobiliaria que presenta esta fórmula de la raíz cuadrada de n del área de comparable sobre el área el sujeto tiene varía de 3 a 10 imagínense eso cuando voy a poner 3 cuando va a poner 5 cuando a poner 8 eso ahí empieza ya una arbitrariedad no se habla el señor aguilar un autor de costa rica ya directamente él dice que es en igual 10 por eso los puso allí para no no recargar más en la presentación pero bueno si a mí me presentan un informe oye mira yo estoy diciendo tengo mi método de digamos mi contraste y en contraste de valor mis cálculos con esa fórmula y es respetable vamos a ver qué pasa si en el siguiente con el factor de corrección de la edad ahí metí mi mano yo pues me incluyen es en ese combo como dicen es una fórmula de corrección real que es cierta que es factor de corrección por edad hecha por mí en perú ok para en por un trabajo se acuerdan que previamente hay factores de corrección factores de corrección por métodos científicos sustentaba bla bla bla bueno este fue uno de un trabajo que se hizo en el 2018 pero específicamente en el distrito de barranco en lima no para los para los peruanos obviamente tenemos salsa verde que estoy hablando no y eso es una fórmula entonces vamos a suponer que mi amiga leed a la acción en su en en su que juana querida vino y encontré esta fórmula en un texto y lo ocupó en su tasación factor por ubicación leí el libro de aznar y mente y me muestra esos factores de corrección hechos en españa y para pasar rápidamente tenemos un factor de corrección por estado de conservación hay propuestas que se hagan con rosas de una vez factor de corrección por rosa y de un poder como esta propuesta de la dirección general de catastro de españa que de una vez que a los factores va y porque a 085 en regulares no sea el 87 donde se acabe capaz hicieron un informe bastante serio o unos cálculos bastante serios pero lo hicieran en españa y en qué ciudad españa entonces si vemos el contexto en general tengo hay una ensalada literal de factores de varios países y capaz no reflejan pero ni la mitad de lo que debería reflejar la corrección del limbo donde estoy pasando porque si bien es cierto que por ejemplo si yo estoy valorando en lima en lima en lima y ocupo la la fórmula de corrección de edad por edad bueno dirán bueno por lo de ayer ningún país o en la misma ciudad no pero capaz ese factor de corrección de edad no se comporte igual en miraflores ni en san isidro no es cierto ni en bogotá y medellín ni en barranquilla entonces tenemos que de alguna forma regionalizar localizar código localizar es de hacerlo local super local micro local micro zonal los factores de corrección de cierta forma y eso es una de las falencias que hoy día tenemos que todavía estamos ocupando por molar de gente que propuso hace 20 25 años es que fueron propuesta hace 20 o 25 años en este en un país en otra ciudad que capaces en 25 años en esa ciudad en ese país cambió todo y lo estamos ocupando en nuestros en nuestras ciudades de nuestros países entonces eso es una falencia bastante grave que tenemos y de cierta forma arbitrarias también ahora bien qué pasa con las variables cuando yo estoy corrigiendo el área con la edad con la ubicación y con esta conservación hoy día en la homogenización que tradicional en la valoración de bienes inmuebles maquinarias el activo que usted quiere las variables explicativas tienen el mismo peso e importancia seguramente ustedes mismos están respondiendo que no pero resulta que tenemos 25 30 y quién sabe cuántos años modernizando considerando aunque usted tenga los factores muy iniciación más brutales y discúlpeme vigil léxico juvenil aunque lo es fernando ya que ya no soy joven no esté yo puedo tener los factores correcciones más exactos y más y más expeditos de todo pero estoy que hay en el fatalismo error de considerar que las variables son iguales y expresan lo mismo y por ejemplo vamos a suponer en bogotá por ejemplo ahora vamos a otro país en madrid por ejemplo o parís madrid o parís planes y que la ubicación tiene la misma importancia que el estado de conservación que la edad no los inmuebles ya serán arriendo en ventas son sumamente caros cuando nos estamos acercando hacia el centro de parís y no cura y puedo ocurrir lo contrario por ejemplo en caracas nadie quiere vivir hacia el centro más caro son más alejado del centro por ejemplo en una ciudad como madrid en un cierto sector donde todos los inmuebles son antiguos o tienen más de 100 años la edad no es no sería no sería demasiado importante respecto a la ubicación al área por ejemplo aquí en santiago de chile por ejemplo hay un distrito o una comuna un municipio como lo quieran llamar que se llama providencia que es uno de los más exteriores genios de que diría yo de la ciudad porque ciertamente en durante todo en todas las ciudades sectores donde todos los edificios tienen básicas más o menos la misma edad y tal pero en providencia en una misma cuadra puedes encontrar un edificio nuevo al lado de uno de los años 50 al lado de uno de los años 80 al lado de uno de los años 90 al lado chad nyheter entonces valorará y se me hace un poquito se hace un poco más complejo si como hay que hacerlo con más cuidado entonces esto de que las cuatro variables pesan lo mismo expo transparencia y otra falla grave y bueno como bebidas médico mi amigo fernando no se sientan mal por eso yo también lo lo lo ocupe así me lo enseñaron pero es bueno que sepamos que hay una forma y hay formas de corregir estas cosas poco a poco no vas a hacerlo tampoco todo de golpe porque sé que los cambios bruscos tampoco son fáciles de asimilar no entonces y ahí tenemos esto ya tenemos 2 dos cosas graves que no están pasando no son los factores de corrección y los pesos en las variables porque no es lo mismo descontarle piense 10% no es lo mismo de cortarles 10% a un precio unitario de una variable que pese mucho a una breve que ese poco vayan pensando eso y esos son los errores que pudiéramos estar cometiendo una tercera falencia que tenemos piensa el resultado la media aritmética o el llamado promedio coloquialmente es el estimador más idóneo para una muestra poco datos por supuesto que no y es lo que venía ocupando si se fijan ojo esto está hay dos precios unitarios corregidos que se parecen bastante y uno que se aleja un poco pero eso no quiere decir que ese dato que se aleja un poco no sea parte de ese mercado y es que no es que si es que no es que lo ven y lo quite y me quedé con dos es que a veces es lo que hay y tengo que trabajar con lo que hay ojalá yo pudiera ser un selex hacer un casting de comparables y agarrar el que más me guste o los que más me gusten pero no a veces tenemos que valorar en regiones o en sectores donde la información es muy escasa y hay y hay que y hay que utilizarlo sin más entonces otro otro otro no error si no si no falencia tener que tenemos nuestra valuación es utilizar ese estimado entonces seguimos porque vamos avanzando entonces vamos ahora sí entonces como vamos a corregir todos estos entuertos que tenemos actualmente y ojo y esto es solo para una de las aplicaciones en valoración en en la homogenización para el enfoque de mercado vamos a hablar del multiplayer aplicado a la valoración vamos a ver unos unos tips rápidos quick tips rápidos y después vamos a ver como mezclamos esa teoría de la toma de decisiones con la valoración que nosotros hacemos cotidianamente primeramente fue desarrollado por los doctores jerónimo aznar y francisco guijarro de la universidad politécnica de valència donde tuve la oportunidad de hacer el máster y tuve el gran honor también de que ellos fueran mis tutores jerónimos nadie clásico y hard en mi trabajo de especialización y francisco guijarro en la de habla de máster entonces les voy a mostrar un ejemplo al final este periodo son los precursores digamos los que hicieron es el ix esa mezcla entre todas las herramientas bueno todas nos entre algunas herramientas estas misiones traídas a traerlas a la valoración donde se ha aplicado hay trabajos en argentina a brasil chile colombia costa rica ecuador españa sobre todo españa ecuador bastante hay también costa rica y bastante perú dominicana venezuela aplicado no voy a leerlo es básicamente todo he visto cualquier cantidad de trabajos multicriterio aplicado en cualquier cantidad de activos urbanos rurales futbolistas iguales patrimoniales en fin un montón cuál es la influencia del multi criterio aplicado a la valoración yo le voy a hablar solamente apenas de los últimos cuatro años pero esto tiene una historia mucho más amplia pero solamente luego hablar de la historia más reciente en los últimos cuatro congresos panamericanos de evaluación de lupa el múltiple que han aplicado en la valoración ha sido reconocido como mejores ponencias trabajo de investigación a través de en el 2017 francesco cavalli con un trabajo que hizo de valoración de inmuebles rurales utilizando hp tuvo la oportunidad ganar en la categoría rural yo tuve la teoría general que era de de un trabajo sobre métodos econométricos etcétera juan guillermo rueda también fue premiado como mejor trabajo con un trabajo en activos ambientales porque en tijuana 2018 y pues me incluyo y hay nena le incluyó y yo con dos trabajos aplicados en multicriterio donde fue ganador en un río de janeiro-2016 donde se hizo una comparación entre un modelo econométrico y un modelo multi criterio aplicado en bogotá donde yo viví recientemente encontramos en conjunto con un colega chileno cristián gutiérrez de las h de la asociación de arquitectos pasará de chile con rentabilidad versus intangibles ok también fue ganador del primer lugar en panamá del año pasado para que vean que es una herramienta bastante poderosa y que poco y que mira la influencia que tiene que nos sirve nosotros congresos ha sido reconocido como tal y no es que solamente ese trabajo fue superó lo único trabajando multicriterio digamos presentados no hubo otros trabajos también que aunque no quedaron de primero digamos también fueron importantes otro tip el multi criterio aplicado la valoración tiene la fortaleza y esto es súper importante de servir como herramienta análisis cuando hay pocos datos y diversas variables explicativas es decir nosotros siempre nos quejamos de que hoy yo no puedo hacer una regresión hoy no puedo aplicar regresiones espaciales no puedo hacer porque no tengo datos o no puedo aplicar estadística descriptiva porque tengo muchos datos no tengo la herramienta cuando tengo pocos datos bueno resulta que cuando tengo muchas variables y pocos datos el método de la herramienta por criterio es muy útil y dentro de las herramientas multi criterio aplicado la valoración tenemos entre algunas que hp crítico programación por metas y entropía nosotros hoy día para pasar de una vez a las a los ejemplos prácticos e vamos a dar una vez es un ejemplo de cómo se aplica crítico de que va a crítica y vamos a ver un par de ejemplos de hp si nos permite el tiempo de qué va crítico crítico critics sólo es una propuesta hecha por la que más brota si papá giannakis en el año 95 inscrito y quiere decir importancia los criterios a través de la correlación inter criterio eso que parece como muy complicado del nombre y más en inglés es simplemente que ellos encontraron una forma de buscar numéricamente relación entre las variables y ahora nosotros aplicado la oración en los comparables para determinar los pesos y las influencias vamos a ver un ejemplo un caso práctico que recién fue presentado en este último congreso de panamá el economista santiago palacio ramírez de la lonja de medellín a en tokio hizo un trabajo de ratio más crítico en un suelo rural de uso ganadero entonces piensa estos comparables vamos a ver un poquito los comparables y eso nos va a pasar en los en los siguientes ejemplos piensan los comparables el inmueble que yo voy a valorar es un inmueble que tiene una pendiente me imagino una pendiente promedio de 2.47 por ciento un área aprovechó un aprovechable de 43 distancias a la vía principal y piensa los comparables imagínense una topografía mucho más alta más empinada lo que sea que no son tan comparables entonces aquí vamos rompiendo también un poco ese mito de que yo solamente puedo tengo que encontrar un dato que es igualito al mío si no lo puedo usar es que es lo que hay es que si yo si yo voy a ese sitio donde se hizo esta valoración y con tres o cuatro datos que voy a hacer lo voy a inventar es lo que hay lamentablemente todo y tengo que buscar la forma de encontrar esa relación y así sucede con el aprovechable fíjense que hay dos comparables con más aprovechamiento más más aire aprovechan y otro con mucho menos al aprovecharlo entonces qué haces crítico critics juega con la correlación entre las variables y los números y las desviaciones estándar son no se asusten con esos son procedimientos super sencillos y que ni siquiera tenemos que hacer nosotros lo hace el excel solamente entendiendo el procedimiento es suficiente para que para que nosotros podamos llevar a buen puerto una valoración de este tipo porque los cálculos los hace el excel entonces esto que está aquí se me convierta en lo siguiente fíjense luego de haber hecho todo el procedimiento de término ojo y sin meter la mano estamos acá borrando de entrada toda sospecha arbitraria y hasta de subjetividad no porque aquí no está metiendo la mano pero para nada en la valoración a la corrección son los números los fríos números los que se están procesando entre ellos mismos y entonces piensen lo siguiente tengo una unas ponderaciones de variable unos pesos los que yo les hablaba al principio ya admira como ya lo puedo ver ya lo puedo ya lo puedo observar allí en un suelo ganadero de uso ganadero obviamente la variable más importante debería ser el área aprovechable no es cierto y aquí está demostrado matemáticamente sin el valuador hacer ninguna ninguna alteración ni nada 47% seguido de la distancia a vías principales seguido de la topografía y por allá del tipo de acceso quedó bastante relegado que que si a mí me preguntan así como haciéndonos paralelismos con los modelos matemáticos etcétera es una variable que con respecto a las otras no aporta demasiado o no aporta básicamente nada la pudiéramos haber eliminado y todo al menos yo pero pero está allí y no hay no está no está mal dejarlo pero pero yo hubiese preferido quitar entonces piense como ya podemos determinar los pesos de las variables y ahora piense acá y la ponderación de las variables piense los comparables y 4 son tan importantes como el previo en estudio y el comparable unidos se alejan qué quiere decir esto que analíticamente estoy diciendo que los comparables 3 y 4 son más similares dentro de la combinación de todas las cualidades que los comparables unidos metiendo el sentido piensa qué el comparable unido tiene mucho menos área por aprovechable por ejemplo y tienen por ejemplo una topografía bastante alta por ejemplo el 1 entonces el 1 y el 2 comparable 1 y 2 se alejan un poco pero son tomadas en cuenta es decir en mi cálculo yo le voy a dar importancia los comparables que más se parezcan es una cosa que nosotros hasta ahora tampoco habíamos hecho hasta el día de hoy nosotros estamos diciendo que todos los comparables digamos en la en la organización tradicional o en el cálculo tradicional estableciendo que todos los comparables tienen la misma importancia y no es así entonces continuamos una vez obtenida la ponderación de los comparables y la ponderación de las variables vuelvo a hacer otros cálculos adicionales tengo el valor de ese premio entonces fíjense que es rapidez verdad de rápido hacer una oración y fíjate yo prefiero que me entreguen un informe así que un informe diga no es que a mí me provocó por topografía nada es quitarle hay un 10 por ciento o agarrar una fórmula y de de un libro a coito amarillo de los años 60 esto está mucho mejor ahora bien el señor jon hamm es obviamente como esto es una charla muy rápida y muy didáctica no poder darle los detalles específicos de cómo se calculan las cosas sino solamente mencionarles que hay un procedimiento para hacerlo ok no sale de la nada sale de unos cálculos ok aunque hay con mucho cuidado así es el software excel es el software ahora hablamos de crítics fíjense que crítico aunque no es de mis favoritos es bastante bastante rápido bastante sencillo de aplicar tengo compañeros como pilar pernet de barranquilla que vuelve nuestra le mete a todo critiques horas y le sale un muy buenos avalúos entonces muy bien sustentados y la felicito por eso porque es una de las pioneras en eso de demostrar y sustentar sus avalúos pero ahora vamos a pasar a hp que es una de básicamente una de las herramientas de las más utilizadas es múltiple aplicado a valoración ojo de las propuestas que yo les mostré previamente entropía programación por metas todo esto solamente hp es la única herramienta que permite incorporar variables cualitativas lamentablemente en las otras herramientas solamente le permite variables cuantitativas entonces ya es un plus muy importante muy potente muy poderoso el que yo pueda incorporar variables cuantitativas en hp y de qué va hp hp voy a tomar es que hay es guillermo es que hay un volviendo todo es una discusión que tendremos que hacerla con fernando y varios colegas sobre todo el colombia porque eso completa colombia de que esto es una herramienta no es un método entonces es como que me digan el método de las regresiones no eso es una herramienta que usted está aplicando el enfoque de comparación del mercado y está aplicando una herramienta entonces bueno hp hp es también es una herramienta de toma de decisiones creada por el profesor matemático tomas a ti de israel en el año 1980 y aplicada en diversos campos de la de las ciencias sociales económicas con fundamentos matemáticos psicológicos y contrastes empíricos porque yo le pongo más ratio todo el tiempo no porque allí es donde yo estoy incorporando una técnica de valoración porque hay una técnica de la oración y la estoy mezclando con una técnica de toma de decisiones una herramienta tome decisión entonces cómo se aplica el hp para la valoración de cualquier activo si acuerdan del organigrama quisimos previamente de la marca del año la cosecha todo eso es súper simple lo que era antes un objetivo acá arriba espero lo que era antes un objetivo acá arriba ahora se me convierte en que activo voy a valorar voy a valorar una finca voy a valorar un futbolista oa valorar una casa lo que sea los criterios que antes era el año cosecha la marca las curvas de la moza todo eso se me van a convertir ahora en mis variables de valoración el área el número de baños la distancia al centro la distancia al metro y las alternativas que eran las marcas de los vinos o si era la rubia las morenas las pelirrojas se van a convertir ahora hola ah ok entonces tomando en cuenta exactamente el mismo organigrama porque es exactamente el mismo solamente que ahora estamos adaptando a nuestro idioma a nuestros términos el hp sigue este proceso y está adrede hecho así con colores para ver cómo estamos combinando las dos las dos herramientas en una primera fase que es lo azul nosotros tenemos una fase de ponderación de variables mi primer objetivo no es valorar no es no tengo nada que ver con los comparables voy a trabajar solamente con las variables que estoy utilizando para determinar esa ponderación ese peso cuál pesa más la ubicación en esta conservación lo que sea después cuando tengas esos pesos allí voy a aplicar el ratio de valoración que es una técnica muy sencilla muy sencilla y determina el valor de activo son créanmelo son cálculos muy sencillos de hacer todavía no entonces para ver el hp aplicado ok en un caso real digamos vamos a ver en este caso de bogotá me disculpan los que no son de bogotá o los que no son colombianos pero voy a tratar de ponerla en contexto de que como fue aplicado que se hizo acá no voy a avanzar bastante sobre esto este es un sector de la ciudad bogotá sobre la calle 80 si mal no recuerdo yo vivía justo aquí frente de este mal y pues estas tres zonas que ustedes ven simplemente dividen la zona azul de edificios altos recientes la verde de edificios antiguos bajos y la sala naranja de casas piense que hay un supermercado grande un mol y dos estaciones que pudieran ser similares a un metro pero allí ella es trans transmilenio sistema de transporte masivo podemos asimilarlo una a una estación de metro no es un paradero normal y este el barro pontevedra entonces vamos a pasar bastante rápido fíjense primero se hizo una simulación con 112 datos que era lo que había allí y obviamente se determinó un modelo super exacto super bonito super perfecto porque para valorar cualquier inmueble pero qué pasa si yo voy de nuevo a pontevedra y no consigo 112 de datos si no consigo 5 ok que pasa entonces siguiendo los mismos pasos que quiere decir definir y jerarquizar las variables definir es simplemente saber qué variables pienso yo qué aportan valor a ese inmueble entonces aquí lo tengo el área de la habitación la distancia al moll la distancia al transmilenio la edad etcétera eso lo llevo a un organigrama y a partir de allí voy a consultar los expertos cómo es el proceso para determinar esas ponderaciones y esos pesos de las variables preguntándoles a los que saben a los que tienen esa subjetividad que tiene que ser canalizada conducida educada a ellos son los que le va a preguntar y en este caso a quien más le voy a preguntar evaluadores de bogotá y fíjense y específicamente a valores de bogotá no tú puedes ser el master y el doctor de los avalúos pero si eres de de o alguna otra restricción de colombia valor de valor no te puedo tomar en cuenta como experto lamentablemente a menos que tú demuestras que tenga conocimiento y conozcas el sector y ese mercado con bastante con bastante claridad y tuve la curiosidad de preguntarle a los residentes propios del barrio que son los que en verdad están o saben porque están pagando lo que están pagando entonces uno le hace una encuesta de este tipo y se les pregunta oye qué es para ti más importantes el área del departamento o el apartamento o la antigua del edificio mira sabes que en ese sector que es más importante el área que planteó edad hay en cuanto existe una escala propia de la herramienta hp que dice desde 19 quiere decir uno es que tiene igual importancia y va aumentando la importancia esto no importancia extrema en 9 entonces bueno yo digo una importancia muy grande por ejemplo acá que es muy importante para ti la distancia el transmilenio por la distancia al moll y esto fue una de las revelaciones de esto y amar porque la gente prefiere tener el transmilenio centre que el molde y con una importancia moderada es así allí es donde esa subjetividad es a su vez y ese conocimiento esos sentimientos esa intuición es experiencia yo le estoy captando allí en esas respuestas cualitativas si se quiere porque él me está diciendo una importancia moderada en importancia grande en importancia muy grande y eso lo voy a traducir a números entonces fíjense esta persona por habernos respondido un 7 eso se traduce a que el área del departamento pesa 87 por ciento y la edad del edificio que son 13 por ciento no se piense como ya vamos traduciendo o convirtiendo esa subjetividad que analizada ojos ya no estoy entrando en la arbitrariedad y estoy tengo un método de cálculo sustentado y contrastado que me permite traducir ese sentimiento ahora bien igual acaba con la edad etcétera eso se traduce a números y fíjense aquí yo tengo la respuesta de los 5 tasadores evaluadores desde de boda y fíjense que la variable más importante más importante es la distancia transmilenio pero por qué para los conocedores de bogotá y para el resto de los colegas de latinoamérica etcétera la calle 80 donde se encuentra frente a este barrio es una que allí y a partir de las 6 7 de la tarde es una locura pero cuando es una locura una locura total por qué porque si se dan cuenta y se los digo es un barrio familiar no van a encontrar demasiados departamentos de una habitación de un bar siempre van a ser departamentos de más de tres o más departamentos grandes por lo tanto la gente tiene auto automóviles entonces el tráfico que se hace es tan pero tan fuerte que la gente prefiere dejar los autos en la casa para tomar el sistema de transporte público de hecho yo recuerdo cuando estaba viviendo allí y los primeros meses se mostró tomar un taxi a esa hora y estuvo básicamente 30 minutos detenida del mismo sitio y me toque bajar y entonces caminar hasta mi casa para que ustedes dan el nivel de atasco que hay allí entonces imagínense ni que le pongas el mol ni que le pongas el edificio más nuevo la variable más importante allí es tener el transporte masivo cerca no ya lo vamos a ver miguel ángel yo ya la madre seguido obviamente de el número de habitaciones obviamente es una variable muy importante porque el que va a vivir allí le interesa demasiado que el número de habitaciones el número de habitaciones y así sucesivamente tenemos todas esas ponderaciones y todo eso vino de la consulta a los expertos ahora también se le preguntó a los residentes y fíjense que si los residentes supieran lo que saben o sea si ellos supieran el poder que tienen digamos nos que haremos el trabajo inmediatamente porque fíjense en los pesos que le dieron a ellos 33 por ciento de los pasadores 30 20 por ciento en habitaciones y a los tasadores 19 básicamente lo mismo y es obvio que son lo que están comprando ellos saben lo que están comprendidos saben por lo que pagaron no cierto y eso fue una buena comparación bastante agradable de ver qué estaba pasando sobre los gustos del consumidor entonces como le dije anteriormente si vamos a suponer que tenemos acá una valoración de un departamento hecho por el modelo econométrico y que ocurre por ejemplo si de esos 112 datos de repente tengo 5 y desde salieron esos 5 fueron tomados totalmente al azar de los 112 pero salazar pregunta estoy prolongando números al azar y lo fui tomando y es lo que va a pasar usted va a llegar a veces a un mercado descanso y no va a encontrar los comparables que usted quiere y pues en este caso fíjense los comparables como son yo tengo que valorar un departamento de 100 metros cuadrados de 16 a 30 años y mira los comparables el que tiene la misma edad tiene mucho menos área el que tiene la misma área es nuevo básicamente y así sucesivamente los comparables no son tan comparables no son tan similares entonces aplicando y los pasos que tienen multicriterio yo determino el valor y el valor en ese momento está modelando esta fase de hace 4 años 34 años apenas me dio un error entre comillas de 4 % por debajo al resultado del modelo econométrico o sea bastante exacto si se quiere por ejemplo este fíjate que como vimos el punto tenemos el punto verde el pueblo valorar acá ahora lo movimos acá y un edificio más nuevo medio 4% por debajo y ojo y haciendo un promedio simple piense los errores en que estamos en que estamos incurriendo no sin hacer correcciones sin hacer nada acá aquí en este caso específico si vio 12 % por encima pero estamos hablando de algo d ideal que es ojalá que lo queramos siempre pero estamos si prima y necesitamos trabajando ciegos si no tiene son esa referencia yo preferiría estar desfasado 10% o 5% vea lo que no sé qué que no existe a ponerle cualquier acto arbitrario cualquier locura cualquier costo cualquier promedio porque aún así sigue siendo muy bueno este modelo entonces obviamente la comparación se da que los modelos parámetros se usan cuando hay mucha información los múltiples cuando importa lo que hemos hablado hasta ahora cálculos simples sumas de divisa esto es lo que lleva esto esto es lo que tiene mucho criterio sumas divisiones y como más complicada una multiplicación de matrices y todo esto lo has álex al ok ahora bien vamos ya acá y una vez visto este caso vamos a ver uno si nos queda un poquito de tiempo creo ojalá y me perdonen si me pasó un poquito e de que no solamente tiene que ser el multi vettel es quien tiene que ser aplicado solamente para valorar algo para determinar mira este inmueble vale tanto o esté activo vale tanto este floresta vale tanto obviamente no todos los pasadores tenemos algunos se dedican o nos dedicamos a la consultoría no es cierto a recomendar a guiar a nuestros clientes en alguna inversión o lo que sea y de eso va el trabajo que sé que se presentó el año pasado en 2019 panamá este como les dije fue presentado que acaba mostrar en río de janeiro después que fue premiado como primer lugar y este vamos a ver qué pasó en este caso ok y es lo siguiente este y este acaso vienen por lo siguiente obviamente esto es una aplicación digamos tal vez un poco abstracta porque tiene de de viñas y cosas pero pero lo que espero es aplicable a cualquier ámbito de ese estilo a que voy a saber miguelangel los trabajos de los ingenieros para el francesco y juan guillermo están publicados en la revista de más valor y los otros están en el internet se puede bajar hay muchísimos ahí hay cualquier cantidad o sea si ustedes ven gente actualmente trabajando con el criterio por ejemplo en ecuador está diego ceballos gonzález estupiñán en costa rica ronald gonzález para los que son de costa rica y les suena ese nombre en chile juan carlos peer hace por ejemplo en colombia cualquier cantidad creo que desde los que más pesos se puede decir los más esforzados y luis fernando y francisco pilar néstor néstor sánchez y cualquier cantidad de gente en todas las regiones de colombia lo aplican no lo utilizan en perú pues está mi querido mi querido amigo hermano socio miguel alarcón en un gran ingeniero mecánico muy aplicado en la valoración de maquinarias en minería en seguros bastante pero para que vean que no no no es no es algo aislado más aislada hay gente haciendo todos los días cosas en este en este ámbito en este tema entonces qué ocurre que cuál fue el problema de esta de esta ponencia digamos el problema es el tema si un inversionista me dice oh vamos a ir los llevando a nuestro ámbito inmobiliario pero ustedes lo van a asociar al que es rural lo va a asociar al rural el que trabaja con máquina lo va a asociar la máquina inmediatamente se le va a prender el bombillo en sus casos por ejemplo si a mí me dicen o ingeniero sabes que es que tengo tres locales comerciales que me están ofreciendo tengo un un negocio que quiero que quiero instalar pero tengo tres locales y no sé y tienen distintos canales de arriendo y quiero que usted me recomiende que me diga que me diga cuál me conviene más entonces imagínense usted va a elegir un local comercial solo por el canon de arriendo si esa es su única opción su única variable si fuese su única variable pero en la vida real no es así hay muchísimas otras variables que juegan en ese la exposición el porcentaje de vacancia de lo del entorno donde estés haciéndose el flujo de gente o cualquier cantidad de cosas que allí como las nidos y son la mayoría de variables cualitativas entonces allí entraría la aplicación de del multi criterio que pasó aquí en este caso en este caso era con datos reales obviamente simular a un inversionista que quiere invertir en una viña de chile pero será la rentabilidad de la viña la única el único criterio o la única variable a considerar será eso lo más importante por lo que más pesa uno siempre dice yo no lo sé vamos a verlo vamos a hacer lo que ocurre entonces este trabajo como dije previamente he hecho por mi persona y por el arquitecto cristián gutiérrez se plantea los siguientes como ya les dije saber tradicionalmente la rentabilidad siempre se toma como lineamiento unilateral pero como ya hemos visto en muchos trabajos en nuestra vida diaria la influencia los intangibles ha ido tomando más importancia o siempre en estado pero ahora la medición de esos intangibles ha tomado mucho más importancia y obviamente eso se evidencia en el cálculo de daños y perjuicios de las marcas de un paisaje o de la vista de los departamentos en ciertos de un apartamento cuál es el objetivo determinar la mejor opción pero considerando la rentabilidad combinada con los intangibles ahora obviamente voy a pasar esto las opciones son tres opciones tres viñas la información financiera obviamente con su correspondiente trazabilidad de donde la tomé y pues y lo analiza esta financiera de la etcétera todo para calcular la rentabilidad y aquí está la rentabilidad la rentabilidad los últimos cuatro años está fíjense que no ocupo la media aritmética sino uno de los tantos estimadores no paramétricos para calcular el término de una serie de datos en este caso la media geométrica y pues la media geométrica que es el comportamiento digamos general del últimos cuatro años era 242 para emiliana para san pedro de tarapacá solamente de algunos se ha tomado un vino de esta marca de concha y toro obviamente estas son las rentabilidades obtenidas por la media geométrica y los intangibles cuáles fueron esos intangibles pues no los elegidos no consulte aquí aquí entra el tema los expertos no puede ser cualquier experto no puedo buscar un enólogo de argentina porque tal vez el enólogo de argentina no esté lo suficientemente empapado de la realidad vitinícola desde chileno o un enólogo español tengo que yo en este caso para este caso se considera un 7 no lo veis y que no logos ahí es donde entra una discusión que estado más o menos hojeando en el chat de cuantos enólogos que no logos a ver si nosotros vamos a un juicio y tenemos dos grupos de expertos y usted me trae siete enólogos recién graduados de la universidad de los lagos de chile y usted me trae y por el otro lado me trae 7 no logos que en este caso formarán formaron forman parte de la directiva del gremio de enólogos de chile ya de entrada y una diferencia importante ya ha arrancando de allí va a haber una diferencia en calidad presumiblemente de un modelo y del otro y porque 7 no los bueno el porqué 7 porque bueno la directiva eran 10 es que me respondieron 7 es peor mando es la verdad no le puede decir más allá entonces y cuál es el mínimo con el máximo mire no hay mínimos de máximo es lo que usted consigue los que hayan no hay un no hay unos como en el mercado este va al mercado y hay una repisa un anaquel lleno de expertos que usted lo puede elegir los que quieren no son los que hay entonces si usted es encontrado 7 y sólo los más lo más para hacerlo somos 7 si en valoración por ejemplo valores ambiental donde son contados con los dedos los que hay precio hay dos son dos entonces fueron siete enólogos y primeramente se le preguntaron más o menos cuáles eran todas las variables que consideraban que aportaban valor cada uno dio su opinión y luego nosotros agrupamos las variables que ellos habían pienses que la pregunta ordene de mayor a menor importancia a las variables que usted considera que aportan valor sí sí sí ya voy para allá ya el rap de consistencia ya voy para allá déjame terminar con esto y y entonces cada uno dios mira para este experto en lo más importante es la marca seguirá la calidad etcétera y así sucesivamente todos dieron su opinión y nosotros lo que hicimos fue agrupar las variables que más se repetían y que estaban como más importantes y aplicamos lo de siempre la misma el mismo procedimiento definir consultar y procesar es el listado de variables lo llevamos a un organigrama entonces según los expertos tenemos que obviamente estamos estudiando la rentabilidad versus los intangibles están en el nivel 1 pero dentro de los intangibles tenían la marca el know-how y debajo de ellos tenían el posicionamiento los premios la calidad etcétera según la entrevista previa que tuve con los expertos se ocupó un interfaz web para procesar para procesar la información ok y resulta que por ejemplo el experto 1 me dio su opinión del experto 2 y así sucesivamente tenemos que fíjense que la rentabilidad pesa ella sola un 60 vamos a hacer un 66% y todos los intangibles 33 o sea que tenemos una relación de dos tercios un tercio saque ya de entrada estamos rompiendo un paradigma un mito que no siempre la rentabilidad los que más pesan aunque pesa bastante pero no es lo que más pesa piense la innovación es una variable bastante importante el top of mind también que es el él la capacidad de recordar de asociar la marca ok y pues piensa influyen que en este caso cada comparable por las variables obviamente con si toro al ser un gigante de las viñas básicamente queda primero en todo emiliano y san pedro se intercambian apenas el top of mind luego fíjense que al yo combinar la la rentabilidad con los intangibles y con sus pesos fíjense que los pesos me dan que la mejor decisión combinando todos estos efectos más la rentabilidad me dice que conchi thor es la mejor opción con 42% seguido de 38% sant pere está para que tarapacá y emiliano un 20% claro es una niña más pequeña más puntual a lo que haces en vinos orgánicos obviamente no es el gigante que son las otras dos entonces pero aquí ocurre ha ocurrido cuando cuando yo pensaba que iba a llegar hasta acá no pero yo dije esos porcentajes están muy cerca están muy cerca es tan que pareciera que no está tan clara la decisión apenas un 4% cuatro puntos los separan vamos a ver que nos inventamos para yo poderle dar a mi cliente una mejor una mejor respuesta no una respuesta al menos respuesta más contundente y se ocurrió hacer simulaciones probabilísticas qué ocurre piense que yo tengo la rentabilidad que yo había ingresado rey excel puro y llano externa fíjense que la rentabilidad nosotros lo habíamos ingresado como la media geométrica de los cuatro años anteriores y está acá que es lo que llamamos el valor probable nosotros tenemos que considerar que hubo años donde la renta lera fueron muy bajas y otros dos fueron muy altas para cada una de las viñas entonces yo tengo que introducir una herramienta que me permita estudiar también si es que en los años siguientes no necesariamente se va a comportar como la media métrica puede caer en un mínimo o puede caer en un máximo no es cierto y aquí donde introducimos las las simulaciones probabilística montecarlo fíjense un complemento de excel y acá yo puedo decirle a mi cliente oiga es que haciendo todas las las las simulaciones me dice que con un 80 por ciento de certeza emiliana solamente va a variar de 18 a 21 su peso san pedro probablemente solamente podrá variar entre 35 y 41 y con sidor o entre 40 y 44 estamos viendo que hay un ayuno una parte donde se mezcla no puede ser que la mejor decisión sea hay una parte donde puede ser que la decisión cual sea cualquiera de las dos pues resulta que para que san pedro' llegue a sus máximos valores apenas tengo una probabilidad de 13% y para que con título se vaya a sus mínimos apenas con una probabilidad de 17 por ciento lo que quiere decir que luego de este análisis con toda la certeza y con toda la seguridad y con estudios probabilísticos lo puedo decir a la persona que la mejor opción el consistorio de acuerdo entonces y obviamente las conclusiones que los intangibles obviamente influyeron en la decisión si se dan cuenta la más rentable no era consistorio era san pedro no es cierto que si hubiésemos tomado esa premisa en un principio y más eligió san pedro' sólo por la rentabilidad tal vez hemos cometido un error entonces ya lo dijimos el uso de modelos con criterios como hp permite desde la subjetividad no arbitraria cuantificar la ponderación de las variables y las simulaciones con en salarios escenarios aleatorios nos permiten dar decisiones mucho más concretas más poderosas con base a las probabilidades ahora bien volvamos a nuestra presentación para para terminar conclusiones la herramienta útil para casos con pocos datos y diversas variables aplicable para básicamente todo tipo de activos aplicable básicamente todas las enfoque de valoración disminuye la incertidumbre la arbitrariedad y considera de forma importante la subjetiva del tasador y experto y ojo ustedes pensarán a pérez que cualquier chino o por ahí cualquier chino y en cualquier persona hablando entre ellos colombianos cualquier persona me puede responder lo que le dé la gana y yo lo voy a incorporar en mí en mi tasación no en el proceso de consulta de consulta a los expertos en las encuestas que yo le mostré previamente hay un índice muy importante que se llama ratio de consistencia donde cuando es experto me responde en base a los cuadritos de todo esto yo puedo medir el grado de lógica o de coherencia que tienen sus respuestas o sea no me puede responder igual cualquier cosa y eso se puede medir con ese ratio de consistencia y obviamente que me permito salir un momento rápidamente para esta tras esta y aquí yo puedo ver por ejemplo cuando yo tengo las respuestas de todos los de todos los expertos en este caso los residentes mientras más expertos yo tenga yo voy a poder sacar una opinión general obviamente tengo la opinión de este de este de este pero para mi trabajo yo tengo que llegar como un consenso ok todos me respondieron algo ok yo calculo una opinión en general aun cuando hayan opiniones un poco distintas la media geométrica me va a mitigar eso y el tener más expertos y junto con el ratio de consistencia me va a permitir que esa uniformidad o esa armonía entre las respuestas de los expertos entonces continuamos con las conclusiones ya dijimos que se puede aplicar en todo tipo activos etcétera disminuyen la incertidumbre la arbitrariedad sobre todo no la elimina la disminuye porque igual estamos incorporando subjetividad y puede ser que ese experto se despertó un poquito desanimado para responder y bueno ya son cosas que hay formas también de controlarlo pero pero igual está aquí no requiere de cálculos matemáticos complicados y existen y se están desarrollando herramientas web o macros etcétera que aceleran los procesos y disminuyen los tiempos este esta herramienta fueron diseñado un principio más como lo que existe en el excel y todo esto es un poco más arte artesanal el proceso no es copiar pegar cerrar aquí agrada ya e ir armando nuestro modelo empezando porque que dibujaron un organigrama ay ay ay ay coles que no no hace que la vibra más le da fastidio pero pero ya hay herramientas web y macros que solamente por ejemplo hacen la parte de toma de decisiones de ponderar las variables y bueno eso ya es un avance pero igual se está desarrollando cositas para para que la gente igual se anime a utilizar las herramientas porque cuando tú le presentas a esto el contexto completo hoy no escribe para hacer un modelo multicriterio pesos sonoras llevar al experto no es darle un correo eso a veces puede ser un poquito y no tan no tan atractivo pero la potencia que tiene estos respecto hacer una valoración arbitraria es infinita pero es bueno saber que está eso no y pues nada muchas gracias aquí están mis datos tanto de la sociedad que yo represento en perú con mi colega miguel somos el que es ingeniero mecánico peruano y un ingeniero informático de sistema informático de sistemas canadiense digamos lindas sociedades en perú no es para cualquier consulta nos puedes ir por allí bueno un gusto haber compartido con ustedes estos supuestos minutos tan tal vez un poco accidentado no pero pero es lo que hay en el tiempo y espero que le haya gustado entonces bueno catalina estoy para las preguntas que tengan espero que haya gustado cualquier consulta están mis datos de contacto por favor gracias alberto enríquez muchas gracias entonces por acá a medida que iba transcurriendo la conferencia nos iban haciendo preguntas en este caso el señor josé antonio moreno me lo nos pregunta para maquinaria y equipo la ubicación baja el ponderado o no se considera es que no sólo puedo responder yo es que fíjate tú puedes es como en y siempre me gusta hacer esta similitud con los modelos matemáticos que puedes meterle cualquier las cadenas que tú quieras tres variables industriales pero por ejemplo el software de esta estadística te va a determinar mira ya sabes que esta variable no aporta nada es mejor que la quita es como yo les dije con el trabajo del colega no entonces tú puede incluir la ubicación y en algún caso puntual puede que sí ps o puede que no ps y eso te lo gane si son los expertos no yo eso te lo voy a decir el experto cuando tú se lo preguntas listo por acá jaime rodríguez nos pregunta cuantos expertos sería lo recomendable para consultar cinco días o más los que consigas como te dije en los que hayan y no solo cualquiera tienes que tener como les dije un buen tino de seleccionarlos porque y ahora la guerra no va a ser la guerra de números de ver quién sustenta mejor la tasación señores que me que cruz que es quien tiene mejor grupo de expertos entonces como le dije va a haber una diferencia sustancial entre 7 no los recién graduados y 7 no logos de la directiva del gran acá representa a los enólogos del país no y los que hayan contigo que hayan tal vez en valoración urbana había muchísimos cortes hay vida de los 229 personas se conectaron 250 y yo en valoración puedo decir luego 250 expertos le diga a salta en argentina tal vez tenga dos o tres y es lo que hay es lo que hay los que consigas los que puedas los más que puede ser la papa vale simoneta nos pregunta el punto para la selección y mejor decisión para referenciales es el estudio consciente del entorno que prevalece que fortalece el valor que no sea tangible que es significativo y que da valor a el inmueble es lo que devuelve la realidad es lo que le devolvió le repito la misma pregunta de la ubicación de la maquinaria un modelo martirio bueno básicamente no va a ser igualdad otro aunque tengan las mismas variables ni siquiera la misma ciudad tal vez las variables por ejemplo que pesen en acá en la comuna de ñuñoa donde vivo no pensarán lo mismo que en la comuna de maipú que es un estrato mucho más bajo por ejemplo habrán otras otras qué sé yo habrán otras los hidro justos u otras importancia pero no es que yo te voy a decir esto pesa más que esto permite cuando tú lo llevas a tu región a tu localidad y le preguntas al experto de esa localidad en el que estaba decir cuando procesen los campos las variables pues es que sean las mismas aquí en uruguay y en brasil pero los pesos pueden ser muy distintos ingeniero alberto alfonso qué criterio se deterioró en cuenta al momento de escoger una herramienta multicriterio ya sea crítico a hp o está cada uno se acomoda a alguna situación en específico mira yo creo yo creo que bueno de entrada vamos a trabajar con variables cualitativas de una vez hp si vas a tratar con variables solo cuantitativas pues ya tienes entropía programación por metas crítica y ya allí básicamente a mover muy ligero es el gusto y la y la aplicación que él es la persona porque en síntesis tanto entropía como como programación planetas son herramientas de toma decisiones que ayudan a ponderar las variables tienen procedimientos un poco distintos uno del otro pero llegan en la misma finalidad cuando una persona ocupa o utiliza mucho más una herramienta que otras porque la considera más precisa pero eso te lo va a llevar tú digamos tú tu carrera profesional por ejemplo yo sé que sin disculpa que este nombre tanto pilar peeling pero yo sé que ella es una férrea usuaria del crítico porque seguramente cuando ya se sentó y dijo bien es que tengo fueras variables cuantitativas y ocupé o utilice los otras las otras herramientas mira a mí me parece más como está más o más fácil de explicar lo que sea entonces y eso es básicamente un par de precisiones catalina con tu permiso con respecto de las dos preguntas anteriores que hicieron la ubicación de la maquinaria yo las había respondido por el chat pero y también la que hizo simonet yo como para darle amplitud a lo que está mencionando que está aceptado les digo entre otras cosas para dejarlo más tranquilo existe un mecanismo de determinar cuál es la relevancia de una variable para explicar el comportamiento del modelo eso se llama parsimonia estadística y por la parsimonia usted puede determinar cuáles de las cuatro o cinco variables no las 20 variables que al principio usted pueda suponer que van a explicar el comportamiento medio de ese mercado probablemente se va a desgastar no solamente en la búsqueda de datos que es costos sino además en el trabajo que debe realizar para sin mucha variación poder dar un dictamen aceptado entonces la parsimonia estadística le permite hacer primero evaluar toda la respuesta y después determinar cuáles son las más relevantes que le expliquen al menos el 80% del comportamiento del valor en el mercado eso es más o menos como harían ellos para determinar cuáles son las variables determinar de esa naturaleza perfectamente de hecho hay una de las premisas de la evaluación de momento y tienes que debe ser simple tal vez mientras menos ya explico más no necesariamente tener demasiadas variables y ahí es donde entra continuamos con las preguntas y ya leo la siguiente nos pregunta inspiró en 15 3000 por favor que nos dé algunas pautas de la subjetividad del uso de escala fundamental de comparación por pares sat y 1980 es que eso forma parte del desarrollo del curso a ver obviamente la comparación variada es la herramienta que me va a permitir preguntarle a los expertos y llegar como resultado de la ponderación de las variables esto es así por ejemplo si yo tengo tres variables yo no te puedo preguntar a ti dime de una vez entre tres variables por él pesa más dime la ponderación de las tres de una vez el lamento humano no puede procesar tan fácilmente las tres al mismo tiempo entonces yo tengo que preguntarle la uno con la dos dígame cuál es más importante en cuanto después la uno con la tres y así y después la 2 con la 3 y así sucesivamente eso es simplemente parte del procedimiento del desarrollo del cálculo del de la herramienta pero de eso se trata las comparaciones variadas de si yo tengo que ponderar muchas variables o varias variables al mismo tiempo no la puedo hacer el mismo tiempo sino de establecer por pares eso es en resumen yo soy muy pragmática y a veces como muy simplista yo a veces creo que digo las cosas como muy muy baja la tierra y siempre estás esperando para llegar me con sus excentricidades lingüísticas y como el profesor tiene la teoría bastante bastante afilada por acá fernando nos pregunta la actualización por área no es posible la aplicación de carlos meyer para cualquier tipo de inmuebles ya que en terrenos de vocación agropecuaria es casi que obligatorio está bueno es exactamente a donde voy con la con la arbitrariedad quienes mayer un diario donde doy donde se dice esa fórmula entiende esa forma si por formas corrigen y disculpe si cometo una salvajada de que argentino y entonces y de hecho he visto valoraciones urbanas que corrigen por área con esa fórmula entonces ahí donde entramos puede ser una fórmula estupenda que se hizo hace tantos años en alguna región de argentina así es que argentino pero lo estoy ocupando 25 años después en barranquilla en salta trujillo peru entonces ahí estamos donde no listo por acá la última pregunta y nos dice una aval ahora juniors recién está empezando camila caro quiero preguntar qué reglamentación hay un momento que se me salió y reglamentación existe en colombia frente a las metodologías multicriterio eso eso le puedo responder más yo tengo cuatro años que no en colombia pero como le repito y a mi entender y en ningún país nadie le pudiera prohibir aplicar una herramienta múltiple tarja en alguna valoración porque es una herramienta más es como que no hay normativa de valoración que diga usted tiene que valorar con una regresión simple ya no puede ocupar ni siquiera regresiones múltiples o todas las valoraciones urbanas tienen que hacerse con regresiones espaciales no hay múltiples herramientas que nadie le dice que haga estadística descriptiva o haga estadística no paramétrica más temores robustos no son una herramienta usted tiene un abanico herramientas que en cada caso específico lo va a tener que utilizar tal vez el hp es un poco más para casos mucho más complejos o lo que sea o tal vez no yo tengo una estadística muy me permite verlo el momento acá pero que me llamó mucho la atención hay un colega en ecuador cuando me pregunté yo si yo le hice una pequeña encuesta a mi colega por favor el micrófono como usted dice esperar si señor entonces por ejemplo hay un colega en ecuador que hizo 150 avalúos otras acciones como el de criterio en un año hay otros que en el mismo país que hizo 12 en colombia y no sabes que yo nada hice dos en el año otro hizo diez otro hizo cinco en guatemala entonces no es que hay una reglamentación para es una herramienta que tuvo que utilizar para sustentar mejor su salud y para eso son las herramientas las herramientas se afinan y existen para que usted pueda sustentar mucho mejor su avalúo su tasación siguiente este será como la última pregunta que teníamos entonces nuestro director ejecutivo va a ser el cierre del webinar bueno muchas gracias a todos muchísimas gracias a todos los asistentes tenemos en cuenta que personas que no lograron conectarse porque sobrepasamos sin límite en la plataforma por lo cual estaremos coordinando con nuestro conferencista otro espacio para poder repetir la conferencia de todas maneras en la grabación de esta misma la vamos a atender nuestro canal de youtube y la presentación en power point estaremos en disponibles en la página web de dna para que todos ustedes no puedan la puedan descargar muchísimas gracias esperamos teniendo que hacer una próxima oportunidad y esperamos que tanto la temática como los demás temas que se vayan a presentar a futuro sean del interés de ustedes agradezco al experto bernal es increíble presentación muchísimas gracias por el apoyo como certificado internacional bueno muchísimas gracias a todos los asistentes