bienvenidos nuevamente al canal del valor y los avalúos en esta oportunidad se presenta el trabajo intitulado tomando las medidas en serio un paso para unificar criterios es un trabajo que resalta la importancia de las mediciones de bienes inmuebles para la aplicación de los métodos comparativos de datos de mercado y el método del costo nuevo de reproducción se ha dividido en dos partes la primera se enfoca la fundamentación teórica mientras que la segunda parte se presenta la aplicación práctica con ejemplos e el trabajo original se presentó en el año 1998 en las primeras jornadas la herencia de tasación celebradas en parque cementos venezuela en ese mismo año fue aprobado como ponencia y se expuso en el sexto congreso venezolano de evaluación y catastro realizado en maracay o en esa oportunidad se contó con la presencia del destacado tasador peruano el arquitecto diego las rosas irons paz presidente de la unión panamericana de asociaciones de evaluación al lingual autor para presentar el trabajo en el décimo octavo congreso panamericano de evaluación que se celebró en la inolvidable ciudad del curso allí en los espacios del salón de conferencias del hotel monasterio se internacionalizó el tema el contenido del trabajo se publicó en la revista técnica de la sociedad de ingeniería de casación de venezuela soltaba en los años 2000 se incorporó en la materia del método del costo nuevo de reproducción en el curso básico de formación profesional de evaluación de soy tablet desde ese año hasta hoy han pasado más de 20 años tiempo que el autor empleo en enriquecer sus conocimientos y ampliar su experiencia para poder lograr este trabajo de investigación sobre las mediciones de los inmuebles y su relación con los métodos de tasación entre los métodos de avalúos inmobiliarios se destacan los directos y los indirectos son directos el método comparativo de datos del mercado y el método comparativo del costo nueva reproducción que son considerados para el análisis comparativo de las mediciones y las áreas de los bienes inmuebles cazables esto los indirectos están rentas evolutivo residual incidencia y contributivo que siguen los lineamientos de medición y determinación de áreas similares a los métodos directos en este trabajo se le dará respuesta a las siguientes preguntas con referencia a la aplicación del método de mercado y del método del curso se usan los mismos criterios de medición y posterior cálculo de las áreas los inmuebles cuál es el área tasa doble que se emplea para la estimación del valor del inmueble cuál información comparativa de mercado se utiliza existen normas venezolanas y o panamericanas de medición de inmuebles en adelante las consideraciones legales y técnicas para responder estas preguntas a criterio del autor de este trabajo es muy importante presentar los fundamentos legales que permitan realizar correctamente las mediciones de los inmuebles no se pretende hacer un análisis jurídico exhaustivo al contrario realizar un compendio de conceptos que sean relevantes para continuar y dar respuestas a las interrogantes ya planteadas del código civil venezolano se extrajeron varios artículos que son pertinentes para el tema tratado se empieza con la clasificación de los bienes inmuebles que lo pueden ser por naturaleza por su destinación o por el objeto que se refiere son bienes tangibles y por su naturaleza son los terrenos las minas los edificios sus rayados del autor y en general toda construcción adherida de modo permanente a la tierra que sea parte de un edificio cuando se realiza un avalúo inmobiliario se hacen los cálculos para determinar el valor en forma tangible se pueden medir apreciar pero en realidad lo que es realmente importante es valorar los derechos de propiedad que se tienen de un determinado inmueble el artículo 545 señala que la propiedad es el derecho de usar gozar y disponer de una cosa de manera exclusiva con las restricciones y obligaciones establecidas por la ley lo subrayado es de gran importancia porque está limitar a los criterios de medición como se explicará más adelante al igual que el artículo sobre la propiedad los siguientes artículos son fundamentales para establecer criterios legales para las mediciones de los inmuebles el artículo número 684 de nuestro código expone que la medianería se regirá por las disposiciones de este parágrafo y por las ordenanzas y uso locales en cuanto no se lo pongan o no esté prevenido en el ahora bien el artículo número 085 señala que se presume la medianería mientras no haya un título o signo exterior que demuestre lo contrario primero en las paredes divisorias de los edificios contiguos hasta el punto común de elevación segundo en las paredes divisorias de los jardines o corral éxitos en poblado o en el campo se destaca que las palabras subrayadas son significativas las primeras porque se refieren a ordenanzas y un solo local es muy pertinentes para la identificación y clasificación de las áreas pasarles mientras que lo referente a la medianería y paredes divisorias es determinante para el proceso de medición también es indispensable realizar la interpretación del contenido de la ley de propiedad horizontal vigente en venezuela en su artículo número 1 señala que los diversos apartamentos y locales de un inmueble podrán pertenecer a distintos propietarios de acuerdo con las disposiciones de la presente ley en cuanto no se opongan a estas las del código civil igualmente expresa que a los efectos de esta ley sólo se considerará como apartamento local a la parte de un edificio susceptible de aprovechamiento independiente que tenga salida a la vía pública directamente oa través de un determinado espacio común sea que ocupe todo o una fracción de un piso o más de uno se destaca la interrelación de términos entre el código y la ley una dependencia interpretativa que debe ser considerada en cuanto a la propiedad la medianería y los inmuebles independientes a la hora de realizar las mediciones cuando se somete un edificio a la ley de propio horizonte es importante identificar los bienes de apropiación individual y las cosas comunes por ello el artículo quinto se describen las cosas comunes a todos los apartamentos a la totalidad del terreno que sirvió de base para la obtención del correspondiente permiso de construcción de los cimientos paredes maestras estructuras techos galerías vestíbulos escaleras ascensores y vías de entrada salidas y comunicaciones de las azoteas patios o jardines cuando dichas azoteas patios o jardines sólo tengan acceso a través de su apartamento local necesariamente serán de uso exclusivo del propietario de este sobre los subrayados a los efectos de elaboración del documento condominio que más adelante se señala es necesario complementar la información con los permisos de construcción y de habitabilidad a la hora de registrar el documento en cuanto a las paredes maestras y estructuras cuando se hace la medición hay que considerar su inclusión en el área que se comercializará que más adelante se hablará sobre el criterio asumido para la medición ahora es exclusivo si bien le otorga al propietario su uso y goce no le permite su disposición de allí que determinante a la hora de definir el área está sable del inmueble continuando con las cosas comunes se pone los siguientes de los sótanos salvo los apartamentos y locales que en ellos se hubiesen construidos de conformidad con las ordenanzas municipales los locales e instalaciones de servicios centrales como electricidad luz gas agua fría y caliente de refrigeración cisternas tanques y bombas de aguas demás similares se destaca que las áreas que ocupan los sótanos se consideran como área bruta de construcción pero no necesariamente pueden ser áreas benditos saber secciones que deben estar contenidas en el documento de condominio en general los ductos verticales donde pasan la tubería de servicios y/o de ventilación forzada se incorporan al área vendible del mueble sin embargo si se considera su naturaleza como más adelante se explica sobre como propiedad debería no incluirse en las mediciones y por ende en la determinación de las áreas en el punto y se señala que son cosas comunes los puestos de estacionamiento que sean declarados como tales en el documento de con 2000 se debe asignar por lo menos un puesto de estacionamiento a cada uno de los apartamentos o locales y el punto j los maleteros y depósitos en general que sean declarados como tales en el documento de condominio el punto l será asimismo cosas comunes a todos los apartamentos y locales lo que expresamente sin visten como tales en el documento de condominio en estos puntos es evidente la importancia del documento del condominio por ello en la próxima secuencia se hará una breve explicación al respecto que es el documento de condominio para el doctor enrique herrera este voy a señalar que la ley de propiedad horizontal es el cuerpo legal principal de los morales concebidos bajo este sistema lo cual contempla en su artículo número 26 la condición indispensable básica para que un inmueble pueda ser considerado de propiedad horizontal la existencia de un documento de condominio junto con la ley de propiedad horizontal este documento es la guía fundamental en las comunidades de este tipo es el estatuto regulador de las relaciones humanas en los condominios pero que contiene el documento de condominio la descripción del terreno sobre el cual se construyó el edificio conjunto las características descripciones o especificaciones de todo el inmueble no sólo las que se refieren a las áreas comunes sino también a las partes privativas o de apropiación individual el uso o destino que tendrá el inmueble las normas que regulan gobierna la conducta de los copropietarios sus deberes y derechos y el porcentaje de participación en los deberes y derechos de los copropietarios en definitiva es el documento legal que fundamenta las vetas individuales de los inmuebles y que necesariamente debe contener la información sobre medidas y cada vidas que cumplan con las normas de mediciones para la homologación del cálculo de las áreas a comercializar cuando se realizan las mediciones de las áreas a comercializar que son de apropiación individual se deben considerar los derechos de propiedad contenidos en la ley de propiedad horizontal según herrera en propio horizontal coexisten dos clases de derecho de propiedad un derecho de propiedad privativo sobre el apartamento local propietarias propiamente dichos y un derecho de propiedad colectivo o de la comunidad que conforman el edificio sobre las áreas comunes de toda la construcción como propietarios para la identificación de las áreas comercializadas son tan importantes los apartamentos o locales así como los bienes comunes del edificio en este sentido se expone que las áreas bienes o cosas comunes son todos aquellos espacios bienes o cosas de propiedad común a todos los propietarios de un edificio que hacen adecuado el uso disfrute existencia seguridad higiene y conservación del mismo atendiendo a sus características físicas las áreas tiene sus cosas comunes pueden ser de dos tipos bienes comunes esenciales o bienes comunes accidentados de la clasificación de los bienes comunes es importante presentar los conceptos bienes comunes esenciales son aquellos que son indivisibles por su propia esencia o naturaleza si se dividen dejan de existir por ejemplo unas escaleras las bases las fachadas el terreno del edificio los techos etc mientras que los bienes comunes accidentales son aquellos que son señalados como comunes para una mejor utilidad o comodidad pero si pueden ser divididos sin que pierdan su esencia por ejemplo jardines terrazas garajes o estacionamientos etc sí se reintegra la debida atención a los bienes comunes y su clasificación en cuanto al uso son de uso común y de uso exclusivo los bienes comunes de uso exclusivo son los atribuidos a ciertos apartamentos locales por su ubicación algunos jardines patios terrazas aguas o en el caso de los puestos estacionamiento cuando se asignan como espacios de uso exclusivo y no son vendidos en el documento de condominio se debe expresar el área privativa separada del área de uso exclusivo de manera que el cazador deberá reflejar esa condición cuando realiza el avalúo inmobiliario para asignar los valores unitarios correspondientes con el objeto de ratificar la importancia de los bienes comunes en el edificio se presentan sus características indivisibilidad se fundamenta en la finalidad que tienen los bienes comunes de servir como complemento a los bienes privativos apartamentos o locales esta combinación del derecho de propiedad privativo sobre el apartamento o al derecho propiedad de las áreas comunes conforman el auténtico condominio pertenencia los bienes comunes pertenecen a toda la comunidad en proporción a la alícuota señalada en el documento del condominio los bienes comunes son inalienables en virtud de su función o finalidad los bienes comunes también son inalienables no pueden ser enajenados o vendidos son inembargables preventivamente tampoco son embargables de manera preventiva vale decir no pueden ser objeto de embargos que sean decretados para garantizar las resultas de un juicio que se inicie como se había anticipado cuando se habló de las medianerías referidas en el artículo del código civil considerando las ordenanzas no sólo locales es necesario definir que es un plan de desarrollo urbano local es una herramienta para la gestión municipal elaborado por el organismo de planificación respectivo de acuerdo a la ley de ordenación urbanística es un instrumento de planificación para organizar el entorno urbano mediante el establecimiento de elementos normativos que definen y rigen el desarrollo urbanismo y las variables urbanas fundamentales aplicables en cada uno de los sectores que comprenden el área urbana de la ciudad en cuanto a las ordenanzas municipales de zonificación se puede señalar que son documentos jurídicos que expresan las decisiones adoptadas por el municipio para orientar el desarrollo del centro urbano así como las condiciones de desarrollo de los inmuebles urbanos privados de manera que las regulaciones contenidas en la ordenanza de zonificación definen las variables urbanas fundamentales para edificaciones aprobadas en el plan de desarrollo urbano local en toda ordenanza hay un glosario de términos para orientar al usuario en su lectura e interpretación en el perú del municipio chacao caracas las regulaciones contenidas establecen áreas brutas de construcción sin ningún tipo de descuento de esta manera se facilita la comprensión de la ordenanza por parte del público en general así como la revisión y la verificación por parte de la autoridad urbanística del cumplimiento de las disposiciones de control urbano municipal de esta manera para consolidar el conocimiento sobre cuál área se debe medir para los efectos de la aplicación de los métodos avalúos se definen los siguientes áreas bruta de construcción es el área total de espacio techado de todas las plantas de una edificación independientemente al uso al cual se le destinó incluye los espacios de recursos privados y de uso común tales como áreas de circulación incluye escaleras de emergencia área de servicio depósitos acceso baños y otros sin ningún tipo de descuento de la experiencia en ciudades del interior del país se revisan los conceptos de área contenidos en dos instrumentos el perdón de barquisimeto y el de caudal que forman parte del área metropolitana barquisimeto caudal en el predio de barquisimeto se define área de contracción bruta a la sumatoria de las áreas construidas computables y no computables de la edificación aquí ya se observa una diferencia con respecto al concepto del péndulo de chacao en cuanto a la consideración de descuentos entonces como área de construcción computable con esta la define como aquella resultante luego de efectuar los descuentos correspondientes de las áreas de construcción no computables al área de construcción bruce concluyen el concepto diciendo en general son las áreas rentables del edificio igualmente definen el área de construcción no computable como las áreas de una edificación correspondientes a los espacios destinados en general a usos comunes tales como pasillos estacionamiento parques y otros de características no rentables se observan conceptos muy similares entre el perú de barquisimeto y en el pedo de caudal en forma y fondo siendo la única diferencia importante la definición de áreas rentables son los rentables pero en ninguno de esos casos esos conceptos son suficientes para identificar las áreas comercializar de una edificación método del mercado a diferencia del área bruta de construcción que es la que se utiliza para el método del costo es una realidad la inclusión de fundamentos teóricos para la aplicación de los métodos de avalúos inmobiliarios el tasador debe estar en pleno conocimiento de los conceptos para el entendimiento global del proceso de medición que permite estimar el valor inmobiliario del mercado sin objeción posible en este sentido se recomienda siempre tener en cuenta estos términos el inmueble propiedad bella nería ordenanza de zonificación plan de desarrollo urbano local propia horizontal documento del condominio bienes privados y comunes usos privados común y exclusivo y las normas de medición como términos de referencias para este trabajo se pasan a conceptual los siguientes áreas bruta de construcción se define como la totalidad del área edificada de linguee en inmuebles bajo el régimen de propiedad horizontal incluyen los espacios de nuestro privado y de uso común es el área está sable que se utiliza para estimar el valor del inmueble aplicando el método comparativo del costo nuevo de reproducción en cuanto al área de uso privado está representada por el área edificada del inmueble de propiedad horizontal que se puede dividir para su comercialización representa el área legal objeto de enajenación y que debe constar como tal en el documento de condominio de compraventa es el área está sable que se utiliza para estimar el valor del inmueble mediante el método comparativo de datos de mercado ahora bien el área de uso común es la parte indivisible o inalienable del área de eficaz del inmueble va al re m de partida horizontal forman parte de esta área terreno escaleras estructura ductos cuarto de servicios y basuras depósitos paredes comunes fachadas techos jardines terrazas garajes o estacionamientos maleteros etc mientras que la red sea exclusivo en la parte del área de uso común representado por jardines patios terrazas o azoteas que son de uso exclusivo del propietario del apartamento o local a través del cual sólo se tiene acceso también pueden ser de uso exclusivo del propietario los puestos estacionamiento maleteros depósitos y espacios para equipos cuando se asignan como espacio de los exclusivos y no son vendidos una vez definidas las áreas es pertinente exponer el concepto del factor de relación de áreas efe eres uva que es el factor que representa la relación entre el área bruta de construcción abc y el área de uso privado ao pé de una planta edificada en un inmueble la expresión matemática es fcr a igual abc sobre auto es muy importante para la comparación de precio unitario cuando se aplica el método del mercado y también lo es cuando sólo se tiene información del área de uso privado del istmo de la tablet y es necesaria establecer el área bruta de construcción para la aplicación del método del costo aquí se presenta una tabla donde se puede leer en los encabezados lo siguiente método areata sable y factores de valor para el método comparativo de datos de mercado el área pasable está representada por el área de uso privado y el área de uso exclusivo se utiliza el precio unitario de mercado para la estimación del valor del inmueble para el método comparativo del costo nuevo de reproducción el área está sable la representa el área bruto de construcción y se utilizan como factores de valor el valor del terreno coste unitario a la construcción la depreciación y el factor de comercialización con relación al valor del terreno si existe información de mercado el valor unitario del terreno se puede determinar mediante el método del mercado en ausencia de información sobre valores unitarios comparables del terreno se sugiere utilizar el método contributivo modelo man del black camacaro para determinar el valor del inmueble cuando se habla de normas de medición de inmuebles es indudable que una de las referencias más importantes es la building aunarse and managers association internationale bom esto es la asociación internacional de propietarios y administradores de edificios durante más de un siglo bomba ha estableció normas para medir edificios en 1915 la asociación publicó su primer método de norma para medición de pisos para edificios de oficinas una metodología aceptada y aprobada por el american national standards institute and see a lo largo de los años la norma se ha revisado para reflejar las necesidades de cambio del mercado inmobiliario y la evolución del diseño de edificios de oficinas hoy en día como participa en la coalición de normas internacionales de medición inmobiliaria gm y e-mail entre las normas publicadas por bomba están las siguientes edificio de oficinas han sido más z 65.1 edificio industrial han sido más de 65.2 ahora brutas de un edificio 65.3 edificio multi residencial 65.4 venta de unidades en edificio 65.5 y propiedades de uso mixto 65.6 otra fuente de referencia importante es la international property measurement existen there's type ms esto es las normas internacionales de medición inmobiliaria anímico la coalición de normas internacionales de medición inmobiliaria se mismo se formó el 30 de mayo de 2013 luego de una reunión sostenida en el banco mundial en washington dice la coalición tiene por objeto garantizar la armonización de las normas nacionales de medición inmobiliaria mediante la creación y adopción de normas internacionales de edificios el trabajo de la coalición ha producido las siguientes normas y pe ms edificio de oficinas publicada en noviembre del 2014 y pm s edificios residenciales publicada en septiembre del 2016 y p ms edificios industriales publicada en enero de 2018 la coalición está trabajando con la ip ms para la medición de unidades individuales que forman parte de edificios como la cuarta norma que se producirán como se puede observar las normas son de reciente publicación por lo que se recomienda al tasador actualizar sus conocimientos para considerar estas guías en la medición de los inmuebles tasables otra referencia europea en este caso es la asociación española de análisis del valor ave que es una entidad sin ánimo de lucro fundada a finales de 2002 en la actualidad integra a 23 sociedades de tasación que efectúan el 90 por ciento de las valoraciones realizadas en españa todas ellas con una vocación explícita de independencia profesional y calidad en su labor también es miembro de the international valuation standards council bsc de jova y la asociación hipotecaria española ha h en la asamblea general de la asociación celebrada el 7 de abril del 2016 se aprobó el estándar de la edición y definición de superficies de inmuebles con el presente estándar se pretende igualmente tener en cuenta y asumir en españa los criterios de medición e identificación de superficie de los inmuebles aprobados por la internacional repetir mayormente standars coalition en el estándar para la medición de edificios de la aebe los gráficos y planos que se recogen son los mismos que se incluyen en los criterios y pm es además en el anexo 2 se incluyen a título informativo algunos de los planos representativos de superficies o mediciones con lo que este estándar no establece correspondencia por no ser relevantes en españa' a nivel panamericano se hizo la revisión bibliográfica del tema de mediciones basados en las normas de la asociación brasileña de normas periodistas ave nt esta es una organización sin fines de lucro fundada el 28 de septiembre de 1940 la responsabilidad del contenido de las normas desde los comités de los organismos de normalización de las comisiones de estudios y especiales del listado de normas aprobadas por la ave nt se seleccionaron estas normas por tener relación con el tema principal de este trabajo las dos primeras están referidas a la elaboración y desarrollo de servicios especializados de proyectos arquitectónicos y urbanísticos la parte 1 en la parte 2 la tercera está referida a las normas para valor de bienes la parte 2 inmuebles urbanos la última está referida a costos de construcción en el contenido de estas normas no hay referencia a normas de predicción de edificios con fines de avalúos en venezuela existe el fondo para la normalización y certificación de la calidad fondonorma que es una asociación civil sin fines de lucro creada en 1973 para el desarrollo de las actividades de normalización y certificación tiene un reconocimiento internacional y es miembro adherente de la comisión panamericana de normas técnicas compact de la revisión bibliográfica del catálogo de fondo normal se extrajeron normas relacionadas al tema central de trabajo todas ellas tienen lineamientos normativos importantes para el sector de la ingeniería civil la arquitectura y la construcción sin embargo no hay referencia sobre las mediciones de edificios con fines de avalúos inmobiliarios en cuanto a las normas de la unión panamericana de asociaciones de evaluación o paz y de la sociedad de ingeniería estación de venezuela soy tarde a la fecha de realización de este trabajo marzo 2019 no se encontró información sobre la existencia de normas de mediciones de edificios para la tasación inmobiliaria con respecto al contenido de la norma de la aebe export medición cuestiones generales a efectos de este estándar norma se entenderá por medición el conjunto de operaciones destinadas a la estimación de las dimensiones de un bien inmueble toda versión de verdad en la precisión y detalle del cálculo de las diferentes superficies relevante proporcionada a la naturaleza del bien es decir a sus características físicas relevantes y a su importancia en orden a la finalidad perseguida es importante destacar que las mediciones y los cálculos necesarios para llevarlas a cabo deben estar claramente documentadas en los trabajos de valoración en que se realice la precisión o tolerancia en la medición y la forma en que se ha llegado a ella de campo o sobre plano cuando sea relevante para la valoración deberá ser especificada en el alcance del trabajo y en el informe que lo refleje de acuerdo con el contenido de la norma a esos efectos se entenderá por medición de campo la que se realiza sobre el propio inmueble objeto de estudio y por medición sobre plano la que se realiza sobre un soporte gráfico que representa el inmueble sea éste con plan o representación gráfica a determinada escala de un inmueble o un croquis representación gráfica esquemática de un inmueble que contiene las cuotas correspondientes a las líneas fundamentales de su diseño en esta parte de este trabajo el autor hace una interpretación del contenido de las normas y pm s para la adaptación de las mediciones y sus áreas cuando se aplican los métodos de tasación en esta primera tabla se puede observar en la columna encabeza tipo de edificio una clasificación siguiendo la norma internacional en la otra columna norma recomendada para el caso del método del costo se aplicaría la mps con 1 mm y uno de acercándose lo siguiente para los edificios tipo residencial comercial e industrial el área se determina por la suma de las superficies de cada planta medidas por el perímetro exterior para el perimetral de los elementos característicos de construcción exteriores y referida a cada una de las plantas la definición de ips y onu no es la misma para todas las tipologías de edificios también se señala que en muchos mercados si bien no de forma universal esto se conoce como superficie construida brusca o superficie construida con partes comunes área bruta de construcción como se hace referencia al método del costo es importante a los efectos de la utilización de los puertos unitarios clasificar los tipos de construcción del inmueble trazable así como las otras bienhechurías pisos exteriores para experimentales etcétera esto podría apoyar la estimación de un costo unitario promedio ponderado aplicado al área total medida del inmueble en estos casos la norma brasileña permite determinar un área equivalente al igual que el contenido de la tabla anterior pero para tipologías de edificios como asistencial turístico recreativo y educacional que en un futuro seguramente tendrán normas para sus mediciones para la aplicación del método del costo se recomienda la ip ms 1 en esta secuencia se presenta el diagrama de la pm1 referida al inmueble residencial unifamiliar se destaca en color naranja el área medida y en dos círculos se detallan los criterios de medición para determinar el área coloreada en el círculo número uno ubicado en el lado izquierdo del diagrama la medida se toma desde el centro line esto es desde la mitad de la pared medianera en cuanto al detalle contenido en el círculo número 2 la medición es a partir desde la cara externa de la pared exterior pared perimetral para el balcón que es una área abierta y cerrada veranda se debe medir desde la cara externa de la pared exterior pero debe determinarse el área en forma separada del inmueble principal que es un área techada y cerrado para las otras bienhechurías como piscinas patios pisos exteriores paredes perimetrales etcétera deben ser medidas en forma individual en este diagrama de la pmsv para vivienda multifamiliar está representada en el área bruto de construcción en color naranja el área se compone del área de uso privado y de las áreas de uso común los balcones se miden en forma separada en el círculo número 1 ubicado en el lado izquierdo del plano de planta del edificio se detalla que todas las mediciones se toman desde la cara externa de la pared perimetral fachadas en este caso se presenta el diagrama de la ip ms 1 edificios de oficinas en donde se puede observar en color salmón el área de construcción de la planta comercial se destaca la necesidad de medir las áreas en forma separada el espacio identificado con la letra corresponde al uso privado de las oficinas con la letra be se identifican el uso exclusivo de las oficinas con la letra c se identifica un área vacía de la plantilla la letra de las escaleras de emergencia y la letra e los pasillos y accesos el criterio de medición se fundamenta desde la cara externa de la pared perimetral de la planta y de la pared que separa al vacío del edificio aquí se presenta el diagrama de la ip ms 1 edificio industrial en donde se indica en color anaranjado el área bruto de construcción de los galpones igualmente es necesario separar las áreas en este caso la letrada identifica el área de carga está ya abierta mientras que la letra b representa el área del galpón fechada y cerrada los círculos número 1 2 y 3 se detallan los criterios de medición que corresponden a las mediciones tomadas desde la cara externa de la pared perimetral en esta tabla se relaciona las normas y tms entre paréntesis ni con el método comparativo de mercado se presenta una clasificación para la vivienda unifamiliar individual y en condominio para ambos tipos se recomienda el uso de la norma y ps3 a residencial las medidas para determinar el área de ocupación exclusiva que a los efectos de los términos de trabajo representa el área privada que se corresponde con el siguiente criterio en forma individual desde la cara externa del muro exterior para el perimetral el condominio de la cara externa de la pared exterior y de la línea central de muros compartidos paredes medianeras entre ocupantes nota se incluyen las columnas y los ductos recitales a los efectos de la comparación de precios de viviendas similares es importante considerar la incidencia de otras construcciones adicionales y otras bienhechurías piscinas campos deportivos ignacio sala de fiestas etcétera en este caso se presenta el plano de planta de una vivienda unifamiliar del tipo pareada que corresponde al diagrama de la norma y p ms 3a presidencial en color azul está representada el área de los privado con la observación de que hay que separar el área de balcón en el círculo número uno señala para la vivienda pareada que la medición se hace de la línea central de la pared medianera mientras en el círculo número dos se indica que la medición se toma desde la cara externa de la pared exterior para el perimetral cuando la vivienda es aislada esto es no comparte para ir con otro propietario rige el criterio de medición de la cara externa de la pared exterior para el caso de la vivienda multifamiliar bajo el régimen de condominio se recomienda la norma y ps3 a presidencial en este sentido para determinar el área de uso privado la medición se hace de la cara externa de la pared perimetral fachada desde la línea central de la pared medianera / ocupante y de la superficie acabada de paredes compartidas con las áreas comunes no está la norma y pm se define el término cara dominante y plantea tres maneras de medir que dependen del tipo de cerramiento pared de bloques o de cristal y del tamaño de las ventanas respecto a la subrayado a criterio del autor de este trabajo la medición sería hasta la cara interna de la pared externa perimetral visto que dicha pared es un bien común de derecho colectivo también es criterio del autor respecto a las paredes comunes y los ductos escaleras ascensores etcétera que se excluyan para calcular el área de uso privado esto es medir hasta la cara interna de la pared contigua pero también recomienda que se incluyan los ductos verticales y las columnas aquí se observa el plano de una planta de un edificio multifamiliar que corresponde al diagrama y ps3 a multifamiliar el área de uso privado que corresponde a los apartamentos está representada con colores azul y violeta las áreas de uso exclusivo están de la misma tonalidades pero están rayadas mientras que las áreas comunes están en color blanco los detalles de medición se observan en los círculos numerados el número 1 indica que la medición es de la cara externa en la pared exterior fachada el nuevos y el número 3 indican que la medición se toma desde la línea central de la pared medianera mientras que el número 4 señala que la medición se hace desde la cara interna de la pared el pasillo de los ductos de las escaleras y de los ascensores es importante medir los balcones en forma separada ya que su área está echada y abierta y además el indicador del precio unitario es diferente al presentar yo del área de uso privado y cerrada respecto a los edificios comerciales ya sean para oficinas locales o de uso mixto si no existe un documento de condominio se recomienda usar la norma ip ms 1 en este caso se reitera que el área bruta de construcción es la suma de las áreas de cada planta de un edificio medida desde la cara externa de la pared exterior fachada de los elementos característicos de construcción y referida a cada una de las plantas nota cuando el edificio comercial se clasifica como individual se hace referencia a establecimientos comerciales y de oficinas pertenecientes a un solo propietario oa una compañía pero no existe un documento de condominios en este caso hay que identificar las áreas brutas de construcción las áreas comunes y las áreas privadas tasables o vendibles del inmueble estas últimas áreas son necesarias para determinar el valor del inmueble cuando se utilizan precios unitarios de mercado se recomienda utilizar los mismos criterios de medición de las unidades de un edificio bajo el régimen de propiedad horizontal en este caso se presenta el diagrama de la norma y pm s 1 edificio comercial en donde se puede observar en color salmón el área bruta de construcción de la planta se destaca la necesidad de medir las áreas en forma separada el espacio identificado con la letra corresponde con el uso privado con la letra be se identifican el área de uso exclusivo la letra se representa el área del vacío de life is la letra de las escaleras de emergencia y la letra de los pasillos y acceso el criterio de medición corresponde a medir desde la cara externa de la pared perimetral de la planta y de la pared que separa el edificio del vacío cuando se hace referencia a un edificio comercial en condominios se recomienda usar la norma ip ms 33 que se emplea para medir la ocupación de las superficies horizontales de uso exclusivo para este trabajo representa el área de uso privado la medición se realiza desde la cara interna de las paredes comunes y perimetrales y desde el eje de la medianería donde exista una pared compartida con otro copropietario se incluyen las paredes y columnas interiores cuando se clasifica el inmueble como comercial se hace referencia sólo a edificios de oficinas y centros comerciales a criterio de los autores de trabajo si no existen planos de construcción hay que incluir las columnas y los ductos verticales esto es así porque generalmente en el proceso de medición se hace muy difícil y a veces imposible identificar los elementos internos y cómo esto se dificulta aún más si quien hace la medición no es un profesional de la ingeniería civil y de la arquitectura en el plano de planta del diagrama de la norma y p ms 3 comercial el área de uso privado y exclusivo que está rayada se representan en color lila en diversas tonalidades en cuanto a las áreas comunes esto es escaleras principal y de emergencia ascensores baños ductos pasillos para el perimetral y comunes se corresponden al área de color blanco la medición de las áreas se realiza partiendo de la cara interna de las paredes perimetrales y comunes que incluye igualmente la medición desde la línea central de la pared de medianería con respecto al edificio industrial tipo individual la norma recomendada es la ip ms 1 industrial al igual que se expuso para el método del costo las mediciones se hacen a partir de la cara externa de la pared exterior perimetral para el método del mercado nota se deben clasificar los tipos de construcciones área el galpón o almacén núcleo oficina área de carga y descarga área exterior etcétera también identificar y medir otras bienhechurías como paredes perimetrales caseta de vigilancia pisos exteriores pavimentos en concreto asfalto tanque ex central lo importante es la homologación de las áreas en correspondencia con los precios unitarios de mercado de inmuebles similares por ejemplo si los presión y tareas comparables incluyen la incidencia de la mesa ni na se use el área del galpón si no se incluye la incidencia la mesa ni na se aplicará al total del área galpón más mes animal en este diagrama y p ms 1 industrial se señala en color mostaza el área del núcleo de oficinas con mes anillo de acuerdos con los círculos conteniendo los detalles de medición para el círculo número uno se mide desde la cara externa de la pared perimetral interna mientras que para los puntos 2 y 3 se mide desde la cara externa de la pared perimetral exterior ya los criterios de medición del galpón fueron explicados anteriormente en esta tabla se observa la recomendación de la ps3 industrial para los inmuebles industriales para el régimen de condominio ley de propia horizontal o ley de venta de parcelas para calcular las áreas de uso exclusivo áreas privadas se miden de la cara externa de las paredes exteriores y desde el eje de medianería donde existe una pared compartida con otro copropietario las paredes compartidas con las instalaciones comunes deben medirse a superficie acabada no se incluyen los aleros respecto a los subrayados a criterio de los autores de trabajo la medición sería hasta la cara interior de la pared externa perimetral visto que la pared externa es un bien común de derecho colectivo para las paredes comunes se mide hasta la cara interior de la pared que los separa el área común en el plano del inmueble industrial del diagrama y ps3 a industrial el área medida está representada en color violeta se identifica el área de descargas techada y abierta con la letra a la letra b está representada el área del galpón techada y cerrada mientras que con la letra c se indica el área de mesa nina que también esté echada y cerrado en los círculos numerados se indican los detalles de medición que corresponden con para el círculo número uno se mide desde la cara externa de la pared exterior del galpón hasta la proyección del techo para los círculos número 2 y 3 se mide desde la cara externa de la pared exterior y para el círculo número 4 desde la línea central de la pared de medianería en esta tabla se detallan otros edificios no contemplados en la norma internacional que corresponden a los tipos asistenciales turísticos recreativos y educacionales para la medición se puede utilizar la ip ms 1 mm y 1 que ya se ha expuesto anteriormente nota si existe información de mercado se deben identificar las unidades de medición de los precios referenciales por ejemplo expresados a través del número de camas número de habitaciones número de parques o número de aulas también si hay información económica y financiera se pueden valorar mediante métodos económicos financieros por ejemplo el flujo de cada descontado pero también se tendrá la opción de utilizar el método comparativo del costo nuevo de reproducción pero se necesitará un levantamiento de la totalidad de los activos bienes muebles e inmuebles hasta aquí la parte teórica de este trabajo de investigación esperando que el contenido del mismo contribuya con el acervo técnico del tasador inmobiliario para recibir nueva información que incluye la segunda parte de este trabajo es decir la parte práctica con ejemplos de aplicación se sugiere suscribirse al canal del valor y de los avalúos muchas gracias por la atención