bienvenidos nuevamente el canal del valor y de los avalúos con la segunda parte del trabajo intitulado tomando las medidas en serio un paso para unificar criterios se concluye con la presentación del tema de medición de inmuebles con fines evaluatorios con fundamento en la parte conceptual de la primera parte y en la experiencia en el ejercicio de su profesión como ingeniero civil el autor del trabajo realiza la interpretación del contenido de las normas internacionales de medición para su adecuación a los criterios técnicos considerados en su trabajo del año 1998 la siguiente secuencia del vídeo se presentan ejemplos de aplicación con planos y tablas de cálculo para residencial vivienda unifamiliar y familiar y trees familiar y para vivienda multifamiliar para comercial oficina y local comercial industrial galpón individual galpón en condominio asistencial clínica recreativo hotel e en esta secuencia se observa el plano de planta de una vivienda unifamiliar aislada de un solo nivel el área medida está en color verde en el detalle del círculo número uno se puede ver que las mediciones se hacen desde la cara exterior de la pared perimetral la línea discontinua señala la proyección del techo en este caso el área bruto de construcción es igual al área vendible y al área está sable estas áreas se utilizan tanto para el método del costo como para el método de mercado este caso corresponde a una vivienda familiar variada de un solo nivel el área medida es de color verde los detalles contenidos los círculos son el número uno existe una pared medianera y el criterio de medición es de la mitad o línea central en el círculo número 2 existe una pared perimetral y el criterio de medición este de la cara exterior el área de construcción es igual a la responsable e igual al área vendible estos datos se utilizan para la aplicación del método del mercado y el método del costo aquí se puede observar el plano de planta de una vivienda unifamiliar continua en este caso tres familiar el área de medición está en color verde los detalles de la medición están en los ciclos 1 y 2 que consideran la medianería así como la cara exterior de la pared perimetral para medir el área del inmueble se repite que el área bruta de construcción es igual al área está sable y el área vendible que se utilizan para estimar el valor del inmueble aplicando el método del mercado y el método del costo en esta tabla se presentan los criterios de medición para los diferentes casos presentados anteriormente y se detallan los resultados de las áreas medidas en la columna caso se señalan los inmuebles objetos de las mediciones la columna medida hay dos opciones para el criterio de medición cara interior y mediana vía las paredes de referencia de medidas se representan en los encabezados fachadas para exterior o perimetral comunes pares de pasillos o servicios y media negra paredes medianeras siguiendo con la descripción de la tabla el área techada corresponde al área de la proyección horizontal del techo área uso privado representa el área de uso privado o legal que se establece en el documento de propiedad área mc de m es el área que se utiliza para la aplicación del método comparativo de datos de mercado en adelante método de mercado a m c cr es el área que se utiliza para la aplicación del método comparativo del costo nuevo de reproducción en lo adelante método del costo debajo de las traducciones de los encabezados medida y fachada se encuentran los encabezados elemento e incluir la primera describe el elemento la segunda si se incluyan en el área medida los elementos a considerar son las columnas o muros así como los ductos verticales de servicios se comienza con el caso vivienda unifamiliar aislada 1 de 1 a 1 donde aparece 1 en las columnas fachadas comunes y media negra para las dos opciones cara interior y medianería la interpretación es que la medición se hizo desde la cara exterior de la pared perimetral de la vivienda el área está echada determinada es de 76 60 metros cuadrados mayor que el área de uso privado 65 10 metros cuadrados así para la aplicación del método el mercado el a msd m es igual a 65 10 metros cuadrados que la misma para el área m ccr para la aplicación del método del costo para el caso de las viviendas y familiar variada p1 y p2 la única diferencia respecto a la de aa1 es que hay una pared medianera porque las viviendas son contiguas por tanto los criterios de medición son desde la cara exterior de la pared perimetral y desde la línea central de la medianería por eso se observa en la intersección de la celda medianería con la columna medianera aun si el resto de las opciones es 1 el área techada es de 73 05 metros cuadrados para cada inmueble menor que el late de la b1 a un 1 mientras que el área de uso privado el área m cdm y el área msc cr son iguales siendo la cantidad de 64 como 48 metros cuadrados que es menor que 65 + 10 metros cuadrados de la vivienda d y uno para el caso de la vivienda three familiar continua etc 120 62 y 63 se siguen los mismos criterios de medición presentando dos áreas techadas un área para la vivienda extrema de 73 como hacer a 5 metros cuadrados y otro para la vivienda intermedia de 69 como a 20 metros cuadrados nuevamente para las áreas de uso privado área msnm y área ms cr de las viviendas extremas es de 64 como 48 metros cuadrados mientras que la vivienda central es de 63 70 metros cuadrados nota es importante explicar que el área de proyección del techo no es el área vendible - el área tasado debido a la simetría del diseño de las viviendas hay coincidencias en las diferentes viviendas pero no siempre es así - si luego de entregaba la vivienda el comprador éste realiza modificaciones o ampliaciones por ello es importante corroborar la información de los planes de construcción cuando se realice el levantamiento de las medidas del inmueble en sitio en este caso se puede ver el plano de una vivienda unifamiliar aislada de dos niveles desde a 2 a 1 se detallan la planta alta y la planta baja el área de medición corresponde al color verde se realiza las mediciones de acuerdo a los detalles del círculo número 1 que dice que la media se hace a partir de la cara exterior de la pared perimetral plantaba en el círculo 2 se observa la misma condición para medir el área en la planta alta se presenta el plano de la planta baja de una vivienda familiar variada de dos niveles identificada como vav2 en uno y bv dos en dos en los círculos se detallan los criterios de medición de círculo uno se dice que la medida se hace desde la cara exterior de la pared perimetral mientras que el círculo número dos dice que la medida es desde la mitad de la pared medianera aquí se presenta la planta alta de la vivienda familiar variada de dos niveles en los círculos se detallan los criterios de medición en la planta alta al igual que la planta baja el círculo número 1 dice que la medida es de la mitad de la pared medianera mientras que en el círculo 2 se detalla que la medida es desde la cara exterior de la pared perimetral se presenta el plano de la planta baja de una vivienda tree familiar continua de dos niveles que se identifican como vevo c2 n1 de 62 m2 y bc2 m3 las áreas medidas son de color verde el círculo 1 el criterio de medición se refiere a la medida desde la mitad de la pared medianera en el círculo 2 se mide desde la cara exterior de la pared perimetral vista la simetría en el diseño de arquitectura la longitud de la pared medianera es diferente por tanto el área medida es diferente para las tres inmuebles se presenta el plano de la planta alta de una vivienda unifamiliar continua de dos niveles las áreas medidas son de color verde en el círculo número uno el criterio de medición se refiere a la medida desde la mitad de la pared medianera mientras que el círculo número dos se mide desde la cara exterior de la pared perimetral vista la simetría en el diseño de arquitectura la longitud de la pared medianera es diferente por tanto el área medida es diferente para cada uno de los inmuebles se presenta la tabla resumen con los resultados de las mediciones de los inmuebles residenciales para el caso de la unidad de a 2 n 1 existe uno en todas las opciones de medida cara interior y medianería se incluyen las columnas y ductos el área de uso privado para la planta baja es de 132 a 74 metros cuadrados mientras que la planta alta es de 104 84 metros cuadrados para un total de 237 58 metros cuadrados que igual para la área que se utiliza para el método del mercado a mcd m y para la área que se utiliza para el método del costo a m c c r para el caso de las unidades v p 2 en uno y de dos en dos existe un no en todas las opciones de medida clara interior y medianería excepto un sí en la intersección con la columna medianera se incluyen las columnas y ductos el área de un su privado para la planta baja es de 130 y 101 metros cuadrados mientras que la planta alta es de 103 90 metros cuadrados para un total de 234 como 91 metros cuadrados que igual para a ms de m&a m ccr para las dos viviendas para el caso de las unidades de set 2 n 1 62 m2 y bc2 n 3 existe un no en todas las opciones de medida cara interior y medianería el sector si en la intersección con la columna media metro se incluyen las y ductos las áreas son diferentes para los tres inmuebles siendo el área de uso privado la siguiente b1 c2 n1 200 34,91 metros cuadrados bc2 n 2 232 93 metros cuadrados de setos en 3 230 y 5,60 metros cuadrados no está para todos los casos aquí señalados existen otras construcciones y otras bienhechurías que se deben medir de acuerdo con las normas ya señaladas y o con las normas de medición para partidas de edificaciones de la norma covenin venezolana para el ejemplo de aplicación de una vivienda multifamiliar se presenta un plano de una planta tipo donde hay cinco unidades de m1 con su terraza bm 1b m2 con su terraza bm 2 pm 3 kos terraza bm y 13 pm 14 pm 15 y a ese 11 que son las áreas comunes las áreas en color verde indican las áreas de uso privado en color salmón las áreas de uso exclusivo y en varios colores las áreas de uso común pasillos ascensores escaleras cuarto limpieza etcétera en las siguientes secuencias se hace un estudio comparativo para analizar la incidencia los criterios de medición en la determinación de las áreas de uso privado exclusivo y común son muchos casos para los apartamentos de m2 y pm 3 para el estudio comparativo se presentan los criterios de medición indicados en las figuras contenidas en los círculos para la figura a la izquierda que hay caso número uno en el ciclo 1 se señala que la medición de las terrazas se hace de la cara interior de la pared perimetral el círculo número 4 señala que la medición del apartamento p m2 se toma desde la cara interior de la pared el vacío y el círculo 5 indica que la medición es de la cara exterior de ductos y de la cara interior de la pared medianera nota se excluyen los ductos y columnas círculo rojo para el caso número 2 que está en el lado derecho en el círculo número 2 indica que la medición de la terraza se hace desde la cara exterior de la pared interior en el círculo número 3 se indica que la medición del apartamento bm3 se corresponde con la cara interior de la pared perimetral en el círculo número 6 se indica que la medición del apartamento de m2 se hace desde la cara interior y media negra nota no se incluyen los ductos y columnas ver círculo rojo en la tabla que se presenta al final de esto gráfico se encontrará que las condiciones se fundamentaron en la cara interior por tanto él sí debe aparecer en todas las columnas mientras que él no aparecerá en todas las columnas de la condición de medianería siguiendo con los casos para el caso número 3 se excluyen las columnas y los ductos siendo los detalles de los círculos los siguientes círculos número 1 la medición de la terraza se hace desde la mitad de la pared perimetral el círculo número 4 indica que las mediciones se hacen desde la mitad del pared del pasillo y el circo número 5 se mide de la cara exterior de los ductos y la mitad de la pared medianera para el caso número 4 se incluyen las columnas y los ductos los detalles en el círculo son los siguientes círculos número 2 para las terrazas se miden de la cara exterior de la parte interna del apartamento círculos número 3 mediciones desde la mitad de la pared perimetral círculos número 6 mediciones desde la mitad de la pared medianera en la tabla resumen debe aparecer un sí en la opción medianería con y sin inclusión de ductos y columnas para el caso número 5 se excluyen las columnas y ductos y se tienen los siguientes detalles círculos número 1 el área de terraza se mide desde la cara interior de la pared perimetral círculos número 4 se mide desde la cara interior de la pared del pasillo círculo número 5 medida desde la cara exterior de los ductos y la mitad de la pared medianera en cuanto al caso número 6 los detalles son círculos número 2 medida desde la cara exterior de la pared interior círculo número 3 medida de la cara interior de la pared perimetral círculo número 6 medida desde la mitad de la pared medianera en este último caso se incluyen ductos y columnas para el caso número 7 los detalles son círculo número 1 medida desde la cara interior de la pared perimetral círculo número 4 medida desde la mitad de la pared del pasillo círculo número 5 medida desde la cara exterior de ductos y la mitad de la pared medianera para el caso número 8 el círculo número 2 indica que la medida va desde la cara exterior de la pared interior el círculo número 3 medida desde la cara interior de la pared perimetral y alquiler con los números 6 medida de la mitad de la pared medianera aquí se presentan los resultados de la simulación de medidas para determinar el área de los inmuebles en el cuadro rojo grande están las condiciones de las mediciones esto se lee de la siguiente manera en la columna medida hay dos opciones cara interior y medianería así como opciones sí y no para las columnas fachada condominial y media negra también debajo de medida y fachada están dos es cabeza dos elementos incluir con todas opciones sí y no para el caso número 1 del apartamento pm 2 se puede interpretar que las medidas se hicieron desde la cara interior de la fachada pared perimetral exterior desde la cara interior de la pared del pasillo condominial y desde la mitad de la pared medianera nos incluyen las columnas ni ductos para este caso el área de uso privado es de 51,12 metros cuadrados mientras que el área de uso exclusivo terraza este 12 32 metros cuadrados para un total de 63 44 metros cuadrados para el caso número 2 que es igual a la anterior pero incluyendo las columnas el área de uso privado es de 52 37 metros cuadrados más el área de uso exclusivo de 12 32 metros cuadrados da un total de 64 como 69 metros cuadrados entre el caso número uno y el número dos hay una diferencia de 1.25 metros cuadrados corresponde al área de columnas y ductos para los casos número 3 y 4 se hacen las mediciones desde la medianería de las paredes de fachada condominial y media negra para el caso número 3 el área de uso privado es de 52 51 metros cuadrados y el área de uso exclusivo es de 13 a 15 metros cuadrados para un total de 65 66 metros cuadrados para el caso número 4 el área de uso privado es de 53 95 metros cuadrados la terraza de 13,15 metros cuadrados para un área total de 67 10 metros cuadrados la diferencia de áreas entre los casos número 3 y 4 es de 144 metros cuadrados que corresponde a las columnas los ductos y criterios de medición a los casos 5 y 6 se puede interpretar de la selección de filas y columnas que las mediciones hicieron desde la cara interior de la fachada y de la pared del pasillo mientras que para la pared medianera se midió desde la mitad de la pared para el caso número 5 el área de uso privado es de 51 88 metros cuadrados el área de uso exclusivo es de 12 a 44 metros cuadrados para un total de 64 a 32 metros cuadrados para el caso número 6 el área de uso privado es de 53 a 32 metros cuadrados el área de uso exclusivo es de 12 a 44 metros cuadrados para un total de 65 76 metros cuadrados y hay una diferencia de área entre estos dos casos de 144 metros cuadrados debido a la inclusión de columnas y ductos para los casos número 7 y 8 la única diferencia con los casos número 5 y 6 es que se midió desde la mitad de la pared del pasillo el área total número 7 es de 64 con 95 metros cuadrados y el área total número 8 es de 66 39 metros cuadrados manteniéndose la misma diferencia para el bm 2 los casos 5 y 6 se cumplen con los criterios de medición asumidos por el autor del trabajo con fundamento en las normas internacionales en esta tabla se presentan los resultados para los primeros cuatro casos para el apartamento bm3 con los mismos criterios asumidos para el apartamento de m2 de allí que el área total para el caso número 1 es de 111 con 74 metros cuadrados en el área total para el caso número dos es de 103 168 metros cuadrados con una diferencia de 194 metros cuadrados el área total para el caso número 3 es de 115 04 metros cuadrados y el área total para el caso número 4 es de 117 con 07 metros cuadrados para una diferencia de 2 como a 03 metros cuadrados las diferencias se deben a la geometría de la arquitectura y a la inclusión o exclusión de los ductos y columnas para el apartamento de m3 no se consideraron los ocho casos debido a la conclusión sobre la medición asumida al apartamento de m2 por esta razón los casos cinco y seis están resaltados en color amarillo y no se presentan los resultados en los casos 7 y 8 las áreas se midieron utilizando desde la cara interior de la fachada y de la pared condominial para la pared medianera se medio desde la mitad para el caso 5 el área de uso privado es de 81,78 metros cuadrados el área de uso exclusivo es de 31 como 78 nuestros cuadrados para un total de 113 puntos 56 metros cuadrados para el caso número 6 el área de uso privado es de 83 60 metros cuadrados el área de uso exclusivo es de 31 78 metros cuadrados para un total de 115 38 metros cuadrados hay una diferencia de área de 182 metros cuadrados por las razones antes expuestos realizadas las comparaciones de resultados de todos los casos anteriores se presentan los criterios asumidos para la medición de las áreas de los inmuebles círculos número uno se mide desde la cara interior de la pared perimetral círculo número dos se mide desde la cara exterior de la pared interior círculo número tres se mide desde la cara interior de la pared perimetral círculo número cuatro se mide desde la cara interior de la pared del pasillo cívico los números 5 se mide desde la mitad de la pared medianera el área de color salmón corresponde a las terrazas uso exclusivo el área de color verde corresponde a los apartamentos uso privado el área de color gris y marrón corresponde a pasillos y servicios que es el área común de uso común en la tabla resultados para la planta tipo hay tres encabezados tipo de uso descripción diaria para el tipo de uso mixto bienes de uso privado exclusivo y común el área de construcción es de 600 54 46 metros cuadrados que representa el área bruta de construcción para la aplicación del método del costo el área de uso común es de 86 34 metros cuadrados mientras que el área de uso exclusivo es de 89 con 74 metros cuadrados que representan la totalidad de bienes comunes de 170 y 608 metros cuadrados el área total de bienes de uso privado es de 478 con 38 metros cuadrados el factor de relación de área se determina dividiendo el área bruta de construcción de 654 a 46 metros cuadrados entre la suma del área de uso privado y exclusivo de 568 con 12 metros esto es un 1,15 de resultado de la división en la tabla resumen de las sales por métodos están las cantidades determinadas para los inmuebles de la planta tipo para el apartamento bm 1 el área de uso privado es de 113 a 34 metros cuadrados con un área de uso exclusivo de 45 a 52 metros cuadrados para un total de 158 86 metros cuadrados que representa el área utilizar para estimar el valor del inmueble cuando se aplica el método del mercado a msdn para la aplicación del método del costo el área msc cr es de 183 metros cuadrados los demás departamentos tienen sus áreas identificadas en la tabla totalizándose un/a m cdm de 568 12 metros cuadrados y 1 a msc cr de 654 46 metros cuadrados e se presenta un plano de planta donde se observan 6 unidades residenciales que constituyen un edificio multifamiliar de cuatro niveles las áreas en verde representan las áreas de uso privado no hay de uso exclusivo y el área gris representa el área común en las siguientes secuencias se presentan los criterios de medición para determinar el área correspondiente se hizo una ampliación de la planta del edificio multifamiliar y se indican en círculos los criterios de medición círculo número uno el área de uso privado se mide desde la cara interior de la pared perimetral fachada círculo número dos se hace la medición desde la mitad de la pared medianera círculos número tres medida desde la cara interior de la pared perimetral círculo número cuatro el área se mide desde la cara interior del pasillo círculo número cinco se mide desde la cara exterior de la pared perimetral en este caso el diseño de arquitectura y el sistema estructural contribuyen con la inclusión de ductos y columnas interiores en el área privada en la tabla resultados para la planta tipo en los cuadros rojos se enmarcan las áreas determinadas con base en los criterios de medición para el tipo de uso mixto el área de construcción es de 509 con 14 metros cuadrados el área total de bienes comunes es de 78 como 14 metros cuadrados el área total de bienes privados es de 431 metros cuadrados el factor de relación de área es de 118 en la tabla resumen de las áreas por metro está en las áreas determinadas por apartamento como ejemplo se tiene el apartamento bm 1 con un área privada de 71 como 65 metros cuadrados sin área exclusiva mientras que el a msd m es igual a 71,65 metros cuadrados y el af m csr es de 84 a 64 metros cuadrados así para los demás apartamentos que conforman la planta tipo del edificio ah para el análisis y determinación de las áreas de la planta tipo de un edificio de oficina de 20 niveles se presenta el nivel mas 1034 correspondiente al piso 2 el área en color verde corresponden al área de uso privado de las oficinas el área en color violeta corresponde al área de uso común destinada a la sala para aires acondicionados el área en relieves se presenta el área de pasillo la de color salmón el área de escaleras y cuarto de limpieza mientras que el área de los ascensores es de color rosado se detalla en color azul las columnas estructurales del edificio se presenta la planta tipo piso 18 nivel más 66 34 que se diferencia de la planta tipo piso 2 porque tiene una oficina adicional donde estaba en la área destinada a los aires acondicionados de restos las mismas indicaciones de color para las áreas que conforman la planta del edificio aquí se presentan en detalle la oficina número 1 del piso número 2 201 y la oficina número 1 del piso 18 y 18 01 el diseño arquitectónico ha dispuesto la orientación de las columnas estructurales que permite su no inclusión salvo la que se señala en círculos rojos en los círculos desde el número 1 hasta el número 4 se señalan que la medición considera la medianería pero no incluyen las columnas se puede observar la diferencia de las dimensiones de los elementos estructurales en marcos azules entre los pisos lo cual lógicamente diferenciarán el área de las oficinas este caso es bien particular y es un ejemplo de la exclusión de bienes comunes ductos y columnas cuando se revisa un proyecto para determinar las áreas de uso privado y uso común en la tabla superior se encuentran los resultados de las áreas medidas para la oficina número 1 en los pisos 2 y 18 como era de esperarse hay una diferencia por la variación de las dimensiones de las columnas el área de uso privado es de 65 63 metros cuadrados para la oficinas 201 fue un área de columnas de 1,76 metros cuadrados para la oficina de 1801 el área de uso privado es de 65 72 metros cuadrados con un área de columna de 1 metro cuadrado la diferencia entre las áreas de uso privado se debe a las áreas que ocupan las columnas en los pisos analizados que se señalan en los ciclos rojos al sobreponer las poligonales de los muebles el área final se refiere al área resultante de restar el área de un su privado el área de las columnas ubicadas dentro del espacio de la oficina diferencia es de 0 76 metros cuadrados lo que significa que la oficina de 1801 tiene una ventaja en lo que se denomina área neta aprovechamiento espacial y de desplazamiento realizadas las comparaciones y su explicación correspondiente se presenta el plano de planta con los criterios de medición en los círculos en el número uno se mide desde la cara exterior de la pared perimetral no incluyendo la columna en el número dos se señala que las mediciones a partir de la cara interior de la pared del pasillo en el número tres se mide desde la cara interior de la pared perimetral en el número cuatro la medida se hace desde la cara interior de la pared perimetral sin incluir columnas en el número cinco se mide desde la cara interior de la fachada de cristal perimetral el número seis se mide desde la mitad de la pared medianera no incluye columna no está por el diseño arquitectónico es posible excluir las columnas y ductos pero hay elementos que no se pueden excluir por ser localizados al interno del inmueble que se señalan en los círculos rojos en la tabla resultados para la planta 2 el área bruta de construcción uso mixto es de 460 y 607 metros cuadrados los bienes comunes con un área de 186 93 metros cuadrados mientras y los bienes privados tienen un área de 278 69 metros cuadrados para un fr a de 167 en la tabla resultados de las áreas por método se presentan las áreas para cada oficina considerando su uso privado y son iguales a las áreas a msd m que se utiliza para el método del mercado para el método del costo las áreas correspondientes a m ccr son mayores que las a ms de m por la incidencia del fr en la tabla resultados para la planta 18 el área bruta de construcción es igual a la de la planta número 2 esto es 460 y 607 metros cuadrados pero hay diferencias entre el área de bienes comunes de 112 a 37 metros cuadrados y el área de bienes privados 353 puntos 70 metros cuadrados la diferencia es obvia por la incorporación del área destinada a los equipos de aire acondicionados de la planta número 2 como áreas de uso privado agregando un inmueble adicional en la planta el fr es igual a 132 menor que el anteriormente determinado y su diferencia obedece al cambio es puesto en la tabla resultado de las áreas por métodos se presentan las áreas de uso privado para cada oficina que son las áreas que se utilizan para la aplicación del método del mercado a mcc m también se presentan las áreas que se usó para la aplicación del método del costo a m c r este plano representa una parte de un centro comercial de dos niveles con locales que se ubican en planta baja en color verde está el área comercial de uso privado en color marrón claro el área de pasillo en color salmón las oficinas administrativas y en el color azul los baños comunes para los usuarios del centro comercial se presenta una ampliación del plano anterior en donde se puede evidenciar los criterios de medición de las áreas en el círculo número uno el área comercial se mide desde la cara interior de la pared perimetral en el círculo número dos la medición se hace desde la cara interior de la pared perimetral en el círculo número tres se detalla que por una parte se hace la medición desde la clara interior de la pared perimetral pero también se mide desde la mitad de la pared medianera en el círculo número cuatro se mide desde la cara exterior de la fachada de vidrio del pasillo en el círculo número cinco se mide desde la cara interior de la fachada de vídeo del pasillo en el cierto número 6 se mide desde la mitad de la pared de las columnas están excluidas en los espacios se presenta la ampliación del área de oficinas y baños correspondiendo a los siguientes criterios de medición círculo número uno para el área comercial la medida es de la cara interior de la pared medianera y de la fachada de vidrio del pasillo círculo número dos se mide de la cara interior de la fachada de vidrio del pasillo igual para el círculo número cinco círculo número tres se mide desde la cara exterior de las paredes perimetrales círculos número cuatro se mide desde la mitad de la pared medianera y de la cara interior de la pared perimetral en la tabla resultados para la planta comercial se detallan los tipos de área su uso y descripción en este sentido el área bruta de construcción es de 2.500 45 con 42 metros cuadrados el área de bienes comunes es de 1300 61,67 metros cuadrados mientras que el área del tiene privado es de 1.163 con 75 metros cuadrados con un factor de relación de área de 219 en los centros comerciales se esperan altos factores ya que se necesitan espacios para el desplazamiento de los usuarios en la tabla resumen de las áreas por metro están las áreas determinadas para uso privado para cada local comercial igualmente las áreas a mc de m&a msc cr que se utilizan para la determinación del valor del inmueble utilizando el método del mercado y el método del costo en esta planta se observa un inmueble industrial tipo galpón con núcleo de oficinas mes anima los criterios de medición son en el círculo número uno para la mezzanina se mide desde la cara interior de la pared perimetral en el círculo número dos para el galpón se mide desde la cara exterior de la pared perimetral en el círculo número tres para la mesa nina se mide desde la cara exterior de la pared interna y de la cara interior de la pared perimetral se incluyen ductos y columnas en la tabla medición general del inmueble se hace una descripción de los elementos a considerar para la clasificación de las áreas se observa que la inmueble está construido en un área de terreno de seis mil quinientos 27.96 metros cuadrados el área de construcción es de tres mil 724 treinta metros cuadrados correspondiendo 1.065 81 metros cuadrados a la mesa misma y el resto 2.658 48 para el galpón la relación área de terreno área de construcción es igual a 175 no está para los efectos de determinar el valor del inmueble mediante el método comparativo del costo de reproducción es necesario determinar el valor unitario del terreno así como los costos de construcción y otras bienhechurías la suma del valor del terreno y la construcción multiplicada por el factor de comercialización representa el valor del inmueble tasado en la tabla resumen de las áreas por métodos se observan dos casos que se derivan del análisis de la información de los datos de mercado para el caso número uno si se utilizan comparables cuyos precios unitarios se han calculado con base en el área de galpón no incluyendo que oficinas con una relación área de terreno entre área de construcción homogénea similar a la del inmueble está sable se utiliza el área del galpón esto es a msd m igual a 2600 58,43 metros cuadrados para el caso número 2 si se utilizan comparables cuyos precios unitarios se han calculado con base en la suma del área de galpón y del área del núcleo oficina respetando la homogeneidad de la área te hace se utiliza la suma de las áreas esto es ms de m es igual a 3 mil 724 30 metros cuadrados se presenta el caso de un galpón variado con múltiples oficinas el área en color verde representa el área del galpón y el área color marrón claro es el núcleo fisible los criterios de medición encerrada en círculos son el número uno nodos de mesa mina para el perimetral y pared medianera número dos para la mezzanina se mide desde la cara interna de la pared perimetral número 3 para el galpón se mide desde la cara exterior de la pared perimetral número 4 el área de cada galpón se mide desde la mitad de la pared medianera nota se incluyen ductos y columnas en la tabla medición general del inmueble están las áreas del terreno 10.000 104 70 metros cuadrados construcción 7 mil 412 32 metros cuadrados y otras bienhechurías la relación área de terreno / área de construcción es de 136 notas para los efectos de determinar el valor del inmueble mediante el método comparativo del costo de reproducción es necesario determinar el valor unitario al terreno así como los costos unitarios de la construcción y otras bienhechurías la suma del valor del terreno de la construcción multiplicada por el factor de comercialización será el valor del inmueble estás hablé en la tabla resumen de las áreas por métodos se presentan el área de uso privado el área msnm y el área mcc para los dos galpones las áreas son iguales nota cuando se utiliza el método del mercado hay dos casos el primero se refiere al uso de comparables de galpones que tengan una relación área de galpón / área de núcleo oficinas homogéneas en este caso sólo se utiliza el área del galpón para el segundo caso si se tienen comparables de galpones con núcleo de oficinas expresándola vendible en función de la suma de las áreas entonces se utiliza la suma del área del inmueble casado siempre es recomendable revisar la relación área de terreno entre el área de construcción que debe ser homogénea respecto a la relación de área del inmueble está sable se presenta un plano de planta de un conjunto de galpones bajo el régimen de propiedad horizontal son cinco galpones con oficinas y sus correspondientes puestos de estacionamiento en el lote de terreno existe un patio de estacionamiento un área de vigilancia y una caseta de bombas el área verde representa el área vendible otra sabes no está por el tamaño de la planta del edificio se seleccionó un sector del grupo de galpones enmarcado en rojo para explicar el criterio de medición de las áreas en las imágenes contenidas en los círculos se señala el criterio de medición el círculo número uno el área del galpón su medición se toma desde la cara interior de la pared perimetral se excluye en la columna en el círculo número dos la medición se hace desde la mitad de la pared medianera en el círculo número 3 la medición se hace desde la cara interior de la pared perimetral en el círculo número 4 la medida se hace desde la cara interior de la pared perimetral fachada en la tabla medición general del inmueble se observa en forma separada el área para cada descripción del terreno y en una área de 5 mil 513 12 metros cuadrados la construcción de 2.435 21 metros cuadrados mientras que las otras bienhechurías por tener diversas comunidades de la edición no se totalizó la relación área de terreno área de construcción es de 2.26 y el factor de relación de área es de 103 para los efectos de determinar el valor del inmueble mediante métodos comparativos del costo de reproducción es necesario determinar el valor unitario del terreno así como los costos unitarios de la construcción y otras bienhechurías la suma del valor del terreno y de la construcción multiplicada por el factor de comercialización será el valor del inmueble a tasar en la tabla resumen de las áreas por método se detallan las áreas para cada galpón para el cálculo número 1 el área de uso privado es de 479 punto 0 9 metros cuadrados que es igual a a m cdm y el a m ccr es de 491 como 28 metros cuadrados y así sucesivamente para los demás galpones nota es siempre recomendable revisar la relación área de terreno área de construcción de los comparables que deberán ser homogéneos respecto a la misma relación del inmueble pasable y se presenta el plano de planta baja de una clínica donde se identifican sus espacios por el tamaño de la planta del edificio se seleccionó el sector administrativo y de emergencia enmarcado en rojo para explicar el criterio de medición en el sector de administración y emergencia hay dos criterios cuyos detalles están en los círculos 1 y 2 en ambos se señala que la medición se hace desde la cara exterior de la pared del pasillo se presenta el plano de la planta alta de la clínica con la identificación de su espacio por el tamaño de la planta del edificio se seleccionó un sector de las habitaciones enmarcado en rojo para explicar el criterio de medición de las áreas en el sector habitaciones hay dos criterios de medición cuyos detalles están en los círculos número 1 y 2 en ambos se señala que la medición se hace desde la cara exterior de la pared perimetral en la tabla medición general del inmueble se enmarca en rojo el área de terreno 1500 70,01 metros cuadrados y el área de construcción 593 78 metros cuadrados y se describen las áreas de funcionamiento de la clínica que incluye la administración emergencia quirófano habitaciones fácil cafetín consultorios y laboratorios farmacias en cuanto a los indicadores de referencia se destacan el número de habitaciones consultorios y quirófano nota para la estimación del negocio asistencial lo recomendable es hacer el análisis financiero del negocio para evaluar el activo asistencial utilizando el método del flujo de cada descontado por opciones reales igualmente a los efectos de comparación o desde el punto de vista contable puede estimarse el valor del inmueble utilizando el método del costo nuevo de reproducción y allí la importancia de las mediciones de los espacios del activo se presenta la planta de la zona de habitaciones de un hotel por el tamaño de la planta del edificio se seleccionó un sector de las habitaciones enmarcado en rojo para explicar el criterio de medición de las áreas el elemento marcado en negro tomado de la planta seleccionada en la secuencia anterior representa el área de la habitación y el pasillo hay dos criterios de medición indicados en los círculos número 1 y número 2 en el número 1 se señala que la medición se hace desde la cara exterior de la pared del pasillo en el círculo número 2 se indica que la medida se hace desde la cara interior de la pared perimetral en esta parte he marcado en el cuadro negro se destacan el área de circulación vertical y de servicios en color verde representa el área de habitaciones el área salmón es el área de pasillos y el área gris en la circulación vertical y servicios hay dos criterios de medición el número uno medida desde la cara exterior de la pared perimetral y el número dos medida desde la cara exterior de la pared interna del pasillo en la tabla medición general de la planta se presenta la clasificación de las áreas el área bruta de construcción es de 442 con 58 metros cuadrados mientras que el área de habitaciones es de 118 con 36 metros cuadrados el área de pasillos 249 con 99 metros cuadrados y el resto corresponde a paredes perimetrales área de servicio de ascensores y escaleras en la tabla de indicadores de referencia se observa la cantidad de habitaciones por planta el área promedio del área bruta de construcción asociada área msr es importante identificar la relación área bruta construcción área habitación en este caso de 374 nota para una estimación rápida del valor del inmueble existe un indicador de precios por habitación lo recomendable es hacer un análisis financiero del negocio para evaluar el activo recreativo turístico utilizando el método del flujo de cada descontado o por opciones reales igualmente a los efectos de incorporación o desde el punto de vista contable puede estimarse un valor del inmueble utilizando el costo nueva reproducción de allí la importancia de las mediciones de los espacios del activo ah el profesional de la tasación debe estar habilitado y tener la experticia para la identificación del área tasables del inmueble en correspondencia con el método de emplear para estimar el valor inmobiliario de mercado a la hora de realizar las mediciones del inmueble el cazador debe contar con todas las herramientas técnicas y los programas software que le permitan cumplir con las normas internacionales de mediciones de inmuebles o con las normas locales de su país esto es con una guía consensuada de referencia en los cursos de formación de profesionales de la tasación es imprescindible la incorporación de una materia sobre mediciones e inspecciones de bienes inmuebles para optimizar la preparación técnica del cazador se recomienda a los gremios profesionales de todos los países donde no existen normas de mediciones para valores inmobiliarios que se organicen las actividades para producir este dispensador de documentos considerando que ya existente a nivel internacional para una unificación de criterios hasta aquí la segunda y última parte del trabajo sobre mediciones de inmuebles con fines de avalúos inmobiliarios se espera que contribuya con el acervo técnico de los pasadores recuerde suscribirse al canal del valor y de los avalúos para recibir notificación de nuevos vídeos muchas gracias por la atención