está muy dentro de lo que son nuestras actividades que hemos venido haciendo semanalmente el instituto de tasadores dominicanos miembros de la unión panamericana de asociaciones de evaluación ha estado semanalmente llevando a través de estas de estos medios los conocimientos de grandes expositores del área de la evaluación de américa a todos nuestros a todos nuestros miembros los miembros del instituto de tasadores miembro de la unión panamericana ayudas de evaluación y demás colegas que nos acompañan cada día en cada una de estas exposiciones queremos darle la bienvenida a todos ustedes a todos los que están conectados ahora sabemos que se va a conectar como quiera un número adicional importante en lo que resta quizás de lo que estemos hablando y darle la bienvenida a todos los miembros del instituto de tasadores dominicano la institución a la cual nos debemos los miembros la bienvenida a todos los miembros de la unión panamericana de asociaciones de evaluación que es la institución que nos rige y el manto que nos cobija en todo lo que es hispanoamérica vamos a darle la bienvenida también a todos los valuadores que sin ser parte de ninguna de estas instituciones sin embargo también nos acompañan en cada jornada de estas bienvenidos a todos y quiero después de esta palabra de bienvenida desearles a todos primero de intro de esta gran crisis que primero que todos podamos tener una pronta recuperación de esta crisis quiero también darle gracias a dios porque hasta ahora creo que nuestra clase ha sido privilegiada y no hemos oído de casos fatales en nuestra área y la verdad ni siquiera he escuchado de casos de casos de enfermedades vamos a esperar que dios nos siga protegiendo y siga protegiendo todo el a todos los evaluadores de américa y de hispanoamérica le quiero solicitar que por favor las preguntas que se le hagan expositor la vamos a hacer a través del chat de youtube en la vamos a escribir y al final pues nosotros compartiremos esa pregunta con el expositor para que las vayas respondiendo y le voy a pedir también que todo lo que tenga en el chat que por favor por lo menos pongan su nombre su la sociedad a la que pertenecen y el país del que son para nosotros tener ahí ver quién es todo lo que nos está acompañando por favor a los dominicanos también pongan de república dominicana porque tenemos una gran participación de extranjeros es importante que yo también pues vean quienes están participando o quiénes son los que participan de república dominicana señores yo creo que hoy nuevamente estamos estamos honrados de tener la participación de un gran expositor estamos borrados nosotros de poder recibir hoy aquí a un expositor del nivel de oscar borrero ochoa con la charla técnica residual en la valoración del suelo urbano voy a leer un pequeño resumen de una hoja de vida del oscar borrero 8 a quien como todos sabemos es colombiano es economista graduado en la universidad nacional de colombia licenciado en filosofía y letras de la universidad javeriana de bogotá y con estudios de sociología planeación urbana y evaluación de proyectos está especializado en avalúos en la universidad politécnica de valencia españa director ha sido director de sernac centro nacional de la construcción del año en 1974 1981 presidente de fedelonjas asociación gremial de inmobiliarios y evaluadora de colombia durante en 1981 hasta en 1989 ha sido gerente de empresas constructoras y productor de proyectos inmobiliarios desde el año 1980 actualmente dirige su empresa borrero ochoa y asociados dedicada a gerencia de proyectos consultoría urbana avalúos arrendamientos y ventas de propiedad crimes como investigador desarrollo para colombia' la metodología para estudio de oferta y demanda de vivienda dirigió los estudios de valor de suelo urbano en bogotá medellín cali y otras ciudades ha diseñado los programas académicos para capacitar a evaluadores en las lonjas y asociaciones inmobiliarias de colombia y ecuador promovió en el 1985 la creación del registro nacional de avaluadores rn al que hoy coordinan fedelonjas y la hermana sociedad colombiana evaluadores es conferencista nacional e internacional en temas inmobiliarios precios del suelo o mercadeo y construcción asesor y profesor internacional del lincoln institute of land o'lakes y en los programas para américa latina educación a distancia e investigación en precios del suelo experto en avalúos de fincas raíz y haba luces especiales empresas intangibles woodwing bienes ambientales patrimonio arquitectónico etcétera es consultor en estudios de mercado y factibilidad como en económica para proyectos inmobiliarios consultor urbano en temas de plusvalía transferencia de derechos de construcción aplicación de planes zonales y reajuste del suelo y otros instrumentos financieros para el desarrollo urbano publicaciones y libros ha publicado el libro avalúo de inmuebles y garantías en la tercera edición en el año 2008 valoración agraria en colombia año 2000 avalúo de terrenos en protección ambiental y uso institucional año 2008 con la colaboración de otros autores gerencia de proyectos inmobiliarios en el año 2008 con la colaboración de otros autores contribución de valorar valorización en colombia' octubre de 2012 escrito con la abogada manta montaña los planes parciales en colombia y reajustes del suelo escrito con la abogada magda montaña 2015 economía urbana y plusvalía del suelo en el año 2018 colaborando con otros autores latinos americanos bien señores con ustedes dejo al licenciado óscar borrero ochoa con la exposición técnica residual en la valoración del suelo urbano bienvenido licenciado borrero ochoa muchas gracias ingeniero josé alberto verdad y a todos ustedes los dictados una de las entidades de avalúos que más ha dinamizado y difundido todo este tema de la metodología devaluatorias que tiene esa isla tan querida para todos los latinoamericanos república dominicana el tema que hoy vamos a tratar es una de las listas se ha venido planteando durante muchos años pero especialmente en el siglo 21 y hemos denominado la residual de lidia voy a poner la presentación si te parece y se ve bien que lidia ah no si se está viendo bien con multiplicidad o sí porque yo ya de dejo de ver la pantalla que ustedes ven y solamente veo la presentación y para tener en cuenta cuál es la característica importante de esta técnica o método con alguno lo denominan terminamos primero que nosotros los cazadores o valuadores los que vamos a determinar en todos los trabajos de estos es el valor comercial o avalúo de mercado todas las definiciones se pueden de avalúo de mercados se pueden sintetizar en lo que estamos en este momento viendo la pantalla que lo que tiene definida la mayoría de nuestros países y naturalmente en la integración al mar versión distante al comité o comité internacional de norma técnicas y por supuesto lo tenemos en las normas técnicas colombianas el balón comercial o del mercado de un inmueble es el precio más probable primera característica por el cual éste se transaría segunda característica está apuntando a una transacción en dinero porque lo contrario de transacciones dinero es permuta en un mercado donde comprador y vendedor actúan libremente o sea el uno vende y el otro compra con plena libertad no hay presión y la cuarta característica plena información que es conocimiento de las condiciones físicas y jurídicas que afectan el bien entonces cualquiera de los métodos lo que va a buscar es el mercado que está dispuesto a pagar y ya sabemos y no me detengo en ello que valor comercial no es igual a precio y vamos a aclarar algunos puntos existen múltiplos de presión precio histórico precio expectativa precio objetivo precio subjetivo y solamente hay un valor comercial ese precio al que nos estamos refiriendo dependería de las condiciones de cada parte y puede generar procesos de evaluación y sobre evaluación era meter las expectativas generan precios diferentes al valor y para poder aclarar esto en esta gráfica podemos ver precios versus valor de planificado vamos a tener aquí cuatro departamentos cuatro casas cuatro terrenos que los venden cuatro oferentes cuatro propietarios tenemos 24 ofertas la oferta uno dos tres y cuatro cada uno de los vendedores o propietarios sea que lo hagan a través de una firma inmobiliaria y un corredor o directamente tiene un precio subjetivo de oferta vamos a denominarlo valor subjetivo de oferta el promedio de todos los precios objetivos de oferta nos da lo que domina el profesor caballer esto tasador de la universidad politécnica de valencia españa lo que denomina valor objetivo de oferta pero eso son precios precios de oferta y cada uno de estos inmuebles tenemos cuatro demandantes demanda uno dos tres y cuatro cada uno de los demandantes tiene un precio subjetivo de demanda y el promedio de estos precios subjetivo demanda lo denomina el por eso el cavaller valor objetivo de marca hasta ahí no tenemos valor de mercado estos valores de oferta que son subjetivos subjetivo no quiere decir arbitrario en lo que piensa la persona que vale su inmueble para la venta o que le está subiendo el valor que le espera aprender y se da la transacción entonces la oferta uno negocia con el demandante uno y se da la transición uno ese es un precio comercial la oferta 2 genera una segunda transacción ahí tenemos otro precio comercial precio a secas no dice nada precio comercial es el valor de la transacción y el promedio de estas cuatro transacciones es el valor de mercado entonces el valor de mercado es el promedio de transacciones cuando estoy en un país como norteamérica canadá estados unidos o países anglosajones alemania países que tienen muy bien el registro notarial y el registro notarial de las escrituras corresponde exactamente a lo que se tranza o se hace efectivamente pues tenemos una información pública de las transacciones 2 hacer una valoración en alemania e inglaterra australia nueva zelanda eeuu no es tan difícil porque el avalúo puede consultar todos los datos de transacciones pero en américa latina somos ibero americanos y ver lo que quiere decir la península ibérica españa-portugal fue invadida por los árabes durante 800 años 800 años significó que la mezcla que llegó a colombia es una mezcla de los antiguos romanos de los íberos de la península ibérica y de los árabes y los árabes que nos trajeron el modelo negociante y parte de los que los trajeron es cómo engañar al estado y con una llama al estado y no pagar impuestos todos los que han estudiado la historia desde que colom llega la república dominicana y funda santodomingo y que luego pasa en sus cuatro viajes a la parte del caribe y a las zonas que están muy cercanas a panamá colombia venezuela y pues solamente de los demás conquistadores en el siglo 16 entran a colonizar estos países conocíamos conocemos como el 5o real keaton el área la quinta parte quinta parte significa que el 20 por ciento del oro de la plata o de las riquezas que se obtuvieron aquí en las remitidas con un impuesto al rey español tal dos quintos después fue el segundo pero los conquistadores y los que le siguió a los conquistadores siempre engañaron al rey declarando en sus informes que ese quinto era sobre lo que ellos indicaban entonces serios remitían se descubrían 100 declaraban 50 y el quinto de 50 es 10 entonces no le mandaban el quinto real sino el décimo real desde ese entonces vienen en la forma de cómo engañar a las autoridades y eso lo aprendimos todos los latinoamericanos y parte de engañar es de escriturar para no pagar impuestos en la escritura en la notaría nosotros no declaramos en toda américa latina yo creo que aquí hay muy pocas excepciones y todos los países siempre buscan los medios para tratar de que digamos la verdad haya juramentos vía penalizaciones eso a que nos lleva a que nosotros los tasadores los a valores no tenemos una fuente pública cierta sobre transacciones todo se corta el valor de mercado es más difícil nos tenemos que trabajar lo que se denomina varios métodos obviamente todos los países incluso en eeuu alemania que si dicen la verdad pues tienen muchos métodos pero tienen el método de valor de mercado de transacciones en esta diapositiva vamos a presentar aquí lo que podríamos llamar los cuatro métodos pero realmente estos tres métodos y una técnica es un método que denominamos método de mercado por oferta es un método directo el que vamos a identificar qué es lo que piden los oferentes hacemos los procesos de homogenización sacamos lo que se denomina factor fuente o negociación y ese factor fuerte puede ser el 10 15 el 20% y inferimos ya indirectamente la transacción no es un método directo como el que va a averiguar transacciones porque no está la suficiente información es un método directo e indirecto directo al mercado y oberta indirecto estimando el factor fuerte o de negociación tenemos un segundo método que es el llamado método el costo que también el método directo y que se basa en la tesis de que en función de lo que cueste una edificación pues el mercado va a pagar lo que cuesta más una utilidad la reposición y tenemos dos puntos dos indirectos el método de la renta y lo que denominamos técnicas residuales para los terrenos que es lo que vamos a analizar aquí tenemos de todo americano averiguando transacciones o si no tengo transacciones a través de los métodos de oferta y con la disminución del factor defecto y el método residual que es fundamental para el terminar por el lado de la demanda mire usted es que la técnica residual está por debajo o sea es un método de demanda indirecto de calcular cuánto va a pagar como máximo la demanda y quién es la demanda de un terreno porque técnica residual para terrenos urbanos no aparecer en los rurales pues el terreno luce urbanos campestres parcelaciones pero siempre que se va ha de ser un desarrollo urbanístico de baja o de alta densidad y el método de mercado por oferta pues está la parte de arriba porque es la forma de poder es llegar a ese punto intermedio que la transacción y yo como evaluador lo que necesito tratar de determinar a través de todos estos métodos directos o indirectos es cuánto va a hacer la posible transacción esto nos lleva a que las normas internacionales las que tiene cada uno de nuestros países y las que ha sacado colombia para hacer la aplicación de sus normas técnicas las que tiene brasil en fin todos manejan tres enfoques el enfoque de mercado que puede ser para un lote que puede ser para el inmueble para lo que estamos analizando puede ser para maquinaria y equipo pero en este caso nos estamos refiriendo a inmuebles y que tenemos muchas técnicas ya recuerdan ustedes escuché la conferencia de nuestro con un amigo de fernando restrepo sobre manejo de la estadística básica y media de tendencia central y todas las técnicas de movilización mirando alcanzo a mencionar algo sobre la inferencia estadística vía econometría la inferencia estadística en avalúos es muy importante yo soy economista estudia econometría en la universidad y no sabía para qué me servía porque los expertos en econometría suelen trabajar en los órganos de planeación de los países o de las ciudades y utilizan muchas modelación es cuando escuchó por primera vez en un congreso debate en brasil yo tuve tuve varios estudios en la década del 80 me invitó a profesor jose carlos pellegrino que fue mi profesor allá en san pablo y que también los dictó muchos cursos en colombia y allá conocí en uno de estos congresos debate el proceso en santes abanderado de la técnica econométrica como lo llama de la inferencia estadística y comienzo a darme cuenta para que me servía la econometría que había utilizado en la universidad materia que no me gustó prometo joven aprender posteriormente en reuniones que tuve con nuestro país vecino gente de soltaban en congreso antes de chávez obviamente cuando teníamos una gran actividad val bator ya en venezuela me doy cuenta que los colegas de soltaban tenían muy avanzado el modelo de inferencia estadística obviamente con la ayuda de los modelos de como el computador y entramos a trabajarlo para colombia' consultó en méjico consultó perú consulten de jugador en argentina y veo que era menos lo que se utilizaba en estos otros países por supuesto se usa mucho en los eeuu y en europa el profesor caballero recomendó bastante los cursos que tuvimos en la universidad politécnica de valència que lo utilizáramos este es un método valiosísimo hay que saberlo manejar y seguramente no es complicado porque aquí lo que importa no es que el cazador sepa manejar los software de diferencia estadística sino que sepa interpretarlo un estadístico un estudiante del último semestre de estadística de economía le sabe manejar ese modelo y más recientemente con oportunidad de los cursos que tomamos con la universidad politécnica con los hijos de la hp el análisis jerárquico de métodos a ati en método crítica las simulaciones de montecarlo y demás escuché con mucho gusto y me encantó la conferencia de luís alberto bernal es que también fue previo en el pub con cumplen su papel para más el año pasado son métodos que van a buscar el mercado o interpretar el mercado el segundo enfoque es el de costo eso todos los conocemos buscan la reproducción del inmueble menos una depreciación y el tercer enfoque es el de la renta que es el de capital y ciencias de rentas futuras muy usado y muebles agrícolas sobre todo para producciones de largo plazo o para cultivos de largo plazo o para rentas de setos comerciales y ahí donde cae la técnica residual la técnica residual es un enfoque método indirecto y un enfoque de renta llámese técnica llámese método en las normas de colombia el instituto geográfico agustín codazzi que es el que maneja el sistema normativo y a la luz para el estado lo denominó método método reciban y para los habladores colombianos seguramente existen cuatro métodos no importa si lo voy a llamar método técnica de verdad se debe llamar técnica pero para lo efecto lo que importa es conocer esta técnica a la que yo mejor spacey para entrar en qué es esta técnica el punto de partida es el demandante quien es el demandante del suelo urbano siempre un constructor para agricultura para ganadería para flores es para tener un terreno en el momento que la ciudad le permita construir o cuando haya servicios públicos entonces así como en el sector rural nosotros valoramos un predio rural en función de la cercanía a los mercados es decir lo más cercano a una gran ciudad hace que es el terreno agrícola valga más y la fertilidad o calidad de los suelos rurales en el suelo urbano no hay fertilidad la fertilidad se llama construí bilidad entonces cuál es la cosecha del suelo urbano metros cuadrados y los metros cuadrados pueden ser horizontalmente con casas o verticalmente con edificios entonces eso quién me lo va a dar los que se llaman las normas o reglamentación urbana los planes de ordenamiento territorial que hacen que me permitan aquí comercio allá oficinas allá industria aquí edificios y aquí casas la que vivienda social y aquí vivienda de estratos altos el salario de la prestación humana toda la ciudad latinoamericana o del mundo unas más que otras tiene un reglamento muy exigente en algunos casos es fácil que a través de los contactos políticos yo pueda violar el reglamento ese es el modelo ibero-americano que te exige al principio cómo engañar al listado pero en otros países nuestros latinoamericanos o ciudades estos reglamentos son estrictos y se tienen que cumplir son los planetas del elemento territorial y es normal más verdad entonces yo le doy una norma favorable favorable es le permito hacer comercio le permito hacerle oficinas le permito hacer los edificios de 20 pisos pero no tiene mercado que sólo la construiría la construir y that no es un tema arquitectónico es un tema económico e inmobiliario construida desde el punto de vista de un arquitecto cuántos pisos ajó construida desde el punto de vista de un tasador de un inmobiliario es cuánto puedo hacer y vender porque lo que me importa es mercado entonces reglamentación urbana más mercado me va a dar valor del suelo y eso es lo que el demandante que se llama un constructor un promotor va a estar dispuesto a pagar como en la hoja de vida mencionó hace un momento josé verás yo fui constructor mucho tiempo porque hacía ser presidente de la cámara de la construcción de bogotá de presidente de la asociación de inmobiliarios y 35 años de constructor o promotor y siempre con mis colegas constructores el tema que discutíamos era porque los avalúos del terreno qué hacen nuestros colegas evaluadores no están coincidiendo con los que el constructor puede construir y pagar los valores a veces venían de un mercado especulativo y eso llevó a que muchos países nuestros y naturalmente en colombia tengamos que hacer un avalúo de terreno siempre por los dos métodos método de la técnica reciban que nos mire el máximo valor a pagar por parte del mercado y método por el método de oferta a mercado transacción según lo que yo puedo obtener y eso nos lleva entonces a qué es fácil detectar a través del análisis de los dos métodos cuando estoy manejando un precio especulativo pero eso el parvulario que se pide porque si pagaron ya no es precio especulativo es un valor de transacción pero como les decía al principio muchas veces no tenemos el trato de lo que paga para poder ir a estas normas podemos explicar lo que muchos de ustedes son arquitectos son humanistas o constructores y ya conocen estos indicadores pero otros que pueden ser abogados corredores inmobiliarios u otras actividades pero que son cazadores pueden no estar manejando permanentemente estos indicadores que manejan arquitectos y constructores un primer indicador es lo que se denomina índice de ocupación y la altura en colombia al llamamos indicio de ocupación en otros países los amantes de los coeficientes de ocupación del suelo en argentina uruguay y gramófonos es factor de ocupación del suelo pero su definición de lo que comporta de las inscripciones que es área construida en el primer piso o planta baja hay unos países que han y en colombia el décimo el primer piso la planta baja en nuestros países al primer piso como en brasil le dicen al segundo o sea en la planta baja cuando se ocupa del terreno sobre el terreno útil urbanizado si yo en la planta baja o en el primer piso tuve 500 metros y el terreno de 800 pues el índice de ocupación o el curso el foso el 62 por ciento o 0 62 y eso va a depender de los aislamientos esos aislamientos van a depender de lo que se denomina en arquitectura ángulo de obstrucción el ángulo de destrucción esto es una gráfica del libro me odiaba luz no lo explicaban o se lo explican los arquitectos es lo que debe separarse un edificio del otro para que permita iluminar y asolear las plantas bajas de los primeros pisos en la parte de la mitad de esta gráfica tenemos la parte posterior de dos edificios a la derecha de la izquierda por las calles entonces cuánto se debe separar un edificio de cuatro plantas de otro edificio del plato de cuatro plantas la propuesta desde la época de la curiosidad de los años cuarenta y cincuenta que comenzaron los procesos de aprendizaje de los europeos seguían doble ar los latinoamericanos en la facultad de arquitectura era que deberíamos separarnos igual a la altura o sea que el ángulo w fuera un ángulo de 45 grados de esa manera la altura de un edificio era igual a la isla viento del otro edificio esto no se aplicó en américa latina lo que estamos aplicando es más o menos un tercio es decir que un edificio se separa del lindero o límite del lote que está donde se encuentra aquí la literal en este caso es la mitad de la altura la realidad quedó aplicándose la tercera parte y pues el índice de construcción otros países le dicen cus otros foto otros inicial pronunciamiento y en inglés es parte es área construida el área construida sin contar sótanos sin cortar parqueaderos que están enterrados en el piso o cuando es acaso como panamá o cartagena ciudades que no pueden por el nivel freático hacia el soft anos serían áreas que están en los primeros pisos pero que no contabilizan para el índice de construcción entonces el área construida que se pueda vender sobre el área del terreno por ejemplo aquí tenemos dos mil 520 metros sobre 800 el índice es 3.15 ya que el índice de construcción o el curso foto reproduce el terreno ahí está la construiría si en una casa tengo un índice de 1 no estoy reproduciendo sino una vez el terreno pero en un edificio de diez plantas tengo un índice de 315 esto triplicando el terreno por eso es que las ciudades están en la medida que van creciendo van aumentando su densidad un crecimiento de la ciudad es horizontal casas casas casas utilizando áreas rurales o periféricas pero cuatro se identifican los barrios que ya estaban construidos y obtenemos a través de edificios duplicar triplicar o multiplicar por 5 o por más el área del terreno te muestro las obligaciones que se tienen la mayoría de muchos de nuestros países latinoamericanos y se tiene en el caso de colombia aquí tenemos en el eje de arriba frentes de lotes vamos a analizar varios lotes varios terrenos varios terrenos útiles para terrenos en bruto de cig sin urbanizar más adelante explicó por ahora terrenos útiles todos los terrenos son de 10 x 40 de fondo 40 porque los españoles en las leyes de indias hicieron siempre nuestras ciudades por lo menos en el área hispana porque el modelo portugués en brasil es un poco distinto generales hispana desde argentina hasta méxico la ley de india le pedían que trazará la plaza principal y luego manzanas y cada manzana fuera de 80 por 80 de los españoles de aquella de portería en la medida que se llamaba la vara y la vara equivalía a 80 centímetros entonces 80 por 80 de 6.400 que en algunos de nuestros países se llama plaza fanegada que eran modelos españoles ya hoy hablamos de hectáreas aquí hablando de métodos tenemos sectores 40 metros que la mitad de los 80 que eran los 80 metros que la leyenda india le pedían a nuestras ciudades el fondo entonces eran 40 metros otras urbanizaciones puede entender 30 o 25 pero hablemos del 40 del fondo y vienes de frente 12 del de frente hasta el último que está a la derecha 40 por 40 a media que lo hoy que desciende el tamaño del lote que pasó de 400 a 1600 voy a aumentando el índice de ocupación pero las normas que me piden del ángulo de obstrucción que el aislamiento posterior para tres pisos son tres metros y el aislamiento lateral otros tres metros en la verdad que voy subiendo cuando estoy en cinco pisos el aislamiento posterior en cinco pisos es 5 metros y el aislamiento lateral 4 metros hay unos países y unas ciudades donde no exigen aislamiento lateral otros y eso depende de las normas de cada país y si tengo 12 pisos 11 12 pisos el aislamiento posterior es 10 metros y el aislamiento lateral 9 más de 12 pisos será un tercio de la altura el posterior y lateral un cuarto el actor esto depende de lo que aplique cada país pero éstas fueron las normas que supuestamente le aprendieron los arquitectos desde los últimos años 40 o 50 la facultad de arquitectura y que hoy se enseñan y que hoy se aplican esta es la norma de volta y la norma de medellín la norma de cali la norma en muchas ciudades colombianas pero puede que una ciudad diga no xxi y lo pintó lateral o mi aislamiento posterior el menor que pasa si no exijo aislamiento lateral pues quedó a tener buena iluminación de los pisos inferiores ni en buena soleamiento en unas ciudades de frías por ejemplo en en chile o en marketing a uruguay en la época del invierno pero si estoy en el trópico como es el caribe hallada en república dominicana panamá que colombia en la costa atlántica pues qué es lo que hace a barranquilla cartagena república dominicana santo domingo ciudad de panamá pues aislarse por todos los lados para poder iluminar y ventilar y por tener una vista si no le exijo el alga viento lateral voy a dañar la calidad las ciudades que no tienen a ligamento lateral que tienen un problema de mala calidad en la arquitectura del urbanismo y qué pasa si yo no le exijo un tercio de la altura del aire hábito posterior pues que también voy a tener un problema de iluminación ventilación y naturalmente servidumbre de vista desde cualquier ventana estoy viendo lo que está haciendo mi vecino al frente cosas que no es bueno cuando un edificio alto no se aísla bien entonces estos son normas que depende que cada uno piense que está ya positiva tenemos en amarillo sombreado un porcentaje está entre el 0 30 y el 0 40 por ejemplo en un lote de 20 por 40 que tiene 800 metros el punto de máxima eficiencia del índice de ocupación es 0 36 ya que se ocupe el 36 por ciento para que para tener la máxima edificabilidad y como sé yo cuál es la máxima edificabilidad pasemos a la siguiente diapositiva y voy a dejar 40 metros de profundidad y voy a ir parando el frente si es por 40 12 por 40 hasta 40 por 40 si yo tengo un terreno 10 x 40 y aplico estos hábitos laterales y de posteriores solo puedo hacer un índice de construcción de 0 96 lo cual es una casa una casa de tres pisos pues no es rentable para un constructor entonces si la norma de ese paraíso de esa ciudad dice 10 por 40 pues yo para que tengo la casa para volver a hacer una casa pero si yo junto tres casas y obtengo un lote o un terreno de 30 por 40 va hacia la derecha es un lote de 1200 metros en la penúltima columna mil 200 metros en un lote de 30 x 40 aislándose lo que la norma dice un tercio por la parte de atrás y un cuarto por los lados el máximo aprovechamiento eficiente es con ocho pisos y en ocho pisos haciendo un indicio de 3.9 es decir cuatro veces el terreno y si lo tengo de 40 por 40 puede hacer 4.4 entonces observó que usted es como en un lote de 12 x 40 yo lo que puedo hacer es uno y medio no justifica el constructor comprar un terreno hacia la casa para que hace un edificio de cinco a seis pisos si el índice de indicadores apenas un y medio se lo está perdiendo en aislamientos pero si usted ya completó dos casas estoy en 20 por 40 ya puedo subir a 32.9 esa es una tesis básica porque el método residual es la técnica reciban es la que nos permite calcular la plusvalía de los terrenos por integración de suelo un constructor puede llegar a decir yo compro tres terreno de 10 por 40 cada uno a 100 a 100 dólares en dentro pero los propietarios dicen y llaman a un cazador cuál es la edificabilidad de tres terrenos de 10 por 40 o sea de 30 por 40 entonces la edificabilidad es 3.9 y para 3.1 al cual es el valor miren lo active con unos parámetros que están allí presión de revuelve a mil dólares el metro cuadrado factor de incidencia de interés y el 20 por ciento que ahora hablaré índice de edificabilidad si yo tengo un solo terreno en una sola casa un lobo una casa que voy a tumbar o un terreno de 10 por 40 vale aproximadamente 120 dólares el metro pero si yo tengo 30 por 40 o sea 3 terrenos de 10 x 40 vienen en la parte de la derecha encima donde dice 30 ya subo a casi 350 dólares ya la plusvalía solamente por mayor edificabilidad hizo pasar de días a 30 y eso es un tema muy clave porque a veces a los valores nos pueden decir a nosotros cuánto vale un terreno en una manzana la pregunta que tengo que hacer es cuál es la edificabilidad cambia la edificabilidad si la edificabilidad toda la manzana es una casa pues toda la manzana va en el mismo precio miento para salvar las esquinas pero si la edificabilidad va cambiando en función de los frentes porque pueden hacer mayores dedica bilidad en todos los valores son distintos y eso es lo que mira un constructor para santiago ayer 'san pablo' bahianas caracas bogotá ciudad de méxico república dominicana en todas estas ciudades las normas varían de acuerdo con el frente y el fondo y el tamaño jot según frente fondo y tamaño de lotes usted tiene una edificabilidad entonces en el mismo sitio usted puede vender viviendas a tres mil dólares el metro por ejemplo a dos mil dólares el metro pero la edificabilidad distinta entonces lo que a mí me interesa en la técnica residual y lo que le interesa al comprador constructor es determinar el potencial de desarrollo y ese potencial de desarrollo significa ventas ventas etc entonces normal por mercado norma es edificabilidad y mercado lo que me paga el mercado para el mercado por los apartamentos oficinas o producto que voy a hacer aquí hay tres tipos de técnicas la llamada inductiva la aplican muchos constructores cuatro maneras en una popular es una incidencia del terreno no es no hay lo mejor para valor que es peligroso para los constructores que manejan muy bien en estos modelos no lo utilizan bastante la técnica deductiva que también llamamos residual estático que estiman los costos totales del proyecto y se los restan las ventas llamo haciendo un ejercicio y el margen es para el loto y la utilidad y lo llamamos residual estático y el que hace el promotor constructor 4 tiene todos los datos que son modelos de ventas presupuesto de construcción con programas de obra programa de inversiones financiación ya cuando va a definir a cómo vende se llamaba residual dinámico reciba al dinámico es todo un estudio de factibilidad si a una valor le dicen hágame este avalúo por la técnica reciba el dinámica yo le tengo que pedir programación de ventas yo no lo hago así usted señor constructor programación de obra lo hago lo hace el experto en programación de obras con cpu oferta presupuesto de costos solitarios yo no lo hago yo no soy presupuestado usted me lo tiene que entregar y cuando me están pidiendo a mí en un banco hacer un avalúo de un terreno o un constructor que lo va a comprar una garantía de cualquier banco vender un dote no me lo puede pedir por reciba dinámico porque cuesta mucho yo sí que lo puede hacer pero debe toda esta información y pague me lo que vale este trabajo por eso es que el residual dinámico no es usualmente utilizado por los evaluadores porque no tenemos toda esa información todos nos toca acudir a la técnica del residual estático con una mezcla del dinámico que se llama la tasa interna de retorno y que yo voy a explicar todas maneras yo tuve oportunidad hace un buen tiempo en 2008 2010 por implicación del ministerio de finanzas de cuba ir en varias oportunidades allá a discutir residuales dinámicos porque cuba como ustedes saben no tiene mercado ellos no son un país capitalista porque ser un país capitalista y no hay mercado del suelo entonces por no al mercado el suelo a codo le vende cuba un lote a media howard johnson cualquiera de estas empresas europeas son norteamericanas que quieren adquirir comprar o arrendar un lote en la playa varadero una estación pues no hay datos de mercado usted cómo saca lo más curioso la primera vez que a mí me toca ir a explicar a un país cómo funciona el mercado y ellos me explicaron cómo funcionaba el residual dinámico porque todo su método utilizado en cuba lo hacían perfecto reciba dinámico y nosotros tenemos que explicarle cómo funciona el mercado en colombia y naturalmente lo que tratamos de juntar era en un sábalo que estuvimos haciendo allá para unos hoteles que iban a comprar terrenos en la habana varadero vida residual dinámico y por comparación sabe que nos sirvió mucho ingeniero eras informaciones hablan 2008-2010 de puntacana de playa bávaro de todos los que ustedes tienen república dominicana y de cancún pero ellos no asimilaban más fácil la república dominicana y puerto rico que a cancún o sea que el modelo utilizado de datos de mercado en república dominicana le servía para ello pero en su caso como para portales a ustedes como un país que no tiene mercado con cuba ha tenido que utilizar un residual dinámico manejamos entonces nuestro residual estático hay un factor que lo llamamos en colombia si yo no me lo inventé algunos dicen que es inventado pero no factor alfa desde hace unos 40 o 35 años que estoy metido en este sector inmobiliario desde los años 80 se oyó hablar mucho de esto que es la incidencia del terreno en el valor de un proyecto en en brasi tiene el nombre de incidencia en españa el gamma repercusión del suelo dicho en otras palabras es cuando usted compra un apartamento en 100.000 dólares cuánto de eso fue suelo cuando usted hace un proyecto de un millón de dólares de varios apartamentos cuánto es lo máximo que le aguanta el suelo si el suelo es quinientos mil dólares no tiene posibilidades el proyecto estoy en el 50 por ciento para ellos constructores y urbanizadores no sólo de colombia sino de toda américa latina mexicanos chilenos en todos los congresos que yo fui de constructores o querido de pavo de egape o del sector inmobiliario siempre se hablan cuánto pesa en bogotá el suelo para oficinas eso también lo saben en república dominicana en panamá en cualquiera de nuestros países y esto como lo trabajan los constructores aquí tengo el estudio que hizo la cámara colombiana de la construcción camacol en los años 98 este es un dato que es una regresión sencilla entre densidades abajo y incidente las bajas densidades sean viviendas por hectárea tenían una incidencia o factor alfa del 25% es decir un proyecto que varía un millón de dólares 250 mil dólares en el valor del suelo y en las altas densidades por ejemplo 500 era el orden del 15% 10% entonces si tiene un millón de visionario un millón de dólares las ventas pues el 10 por ciento de 100 mil dólares eso obviamente se sacó jose perez cuadrado o sea regresiones modelos econométricos y demás no es del caso y lo que podemos darles a ustedes fueron dos trabajos que se hicieron por las cámaras colombiana de la construcción se han hecho más pero tengo dos aquí para comparar 20 años de diferencia uno del 80 y otro del 98 el más reciente de 2016 más de siete investigo cerca de 300 proyectos los de bogotá pero también para medir si hace lo mismo miren que significaría por ejemplo debajo en el índice de las x usan el eje de las abscisas tengo índice de construcciones 3 o sea ese es el curso o sea que se reproduce tres veces el tamaño del terreno y más o menos equivale a 300 mil clientes por hectárea esos proyectos en el año 80 en bogotá porque este es la fibra de bogotá pesaba en el 10 por ciento de la venta o sea si valía un millón de dólares las ventas el lote valía 100 mil dólares para el 98 eso mismo subió a 15 por ciento y vendió en un millón de dólares pero alta renovaría ciertos impuestos mil dólares y el legado de un 2016 estamos en el 18 por ciento o sea el terreno vale 180 mil dólares o sea que en pesos constantes perdón en dólares constantes constante quiere decir sin inflación porque recordemos que también en los estados unidos a la inflación pero en dólares constantes el suelo en un índice de 3 con 300 viviendas explotar ya pasó en bogotá de 100 mil dólares a 180.000 y la planta es igual un millón de dólares 2 quien perdió pues bajaron los otros conceptos bajaron costos directos bajaron utilidad bajaron financieros porque es un tema de composición esto es debido a un fenómeno que seguramente ustedes también habrán estudiado y que lo tengo en dos de mis libros que es el modelo de medellín es un modelo que se planteó en parís en 1950 por el profesor mayor cuando analizó que toda ciudad que crece desde el punto de vista de economía y población las ciudades crecen porque tienen dinámica económica ya genera empleo y porque aumenta población o bien por población vegetativa nacimientos menú de funciones o bien porque vienen migrantes de otras partes del país a esa ciudad si esa ciudad crece demanda más inmuebles al demandar más inmuebles se agota el suelo porque el suelo lo único de todos los insumos de la construcción que no es reproducido usted puede reproducir el ladrillo y el cemento el hierro y la mano de obra pero no el suelo suelo ya ocupado no se puede reproducir la única forma es tumbar y va a volver a hacer otra edificación entonces al agotarse el suelo de una ciudad y crecer horizontal y verticalmente cada vez el suelo urbano va a valer más esto no es el tema de esta conferencia lo he tenido en otras competencias en otros análisis y están en mi libros por eso es que nosotros como tasadores evaluadores estamos manejando un tema que es el suelo urbano que siempre crece claro al momento es como esta crisis del cordón a virus en donde va a decrecer red y llama ciclo inmobiliario pero recupera donde está el ciclo inmobiliario que se espera también dos años de recesión ya ustedes tenían una competición muy buena que le escuche de un experto dominicano que habló sobre la expectación este sector inmobiliario yo ya ha dictado unas tres conferencias a constructores según diarios y evaluadores aquí en colombia también sobre la perspectiva del sector inmobiliario analizando los últimos ciclos económicos en colombia desde 1970 ya que lo que viene ya lo sabemos eso sí no es nada difícil saber que con la pandemia la crisis económica mundial porque la primera vez que la crisis mundial peor que la de las grandes guerras porque estés en un momento en que separó todas las economías de todo el mundo está parado casi 7.000 millones de habitantes están parados 190 países claro la parálisis es corta las condiciones no son iguales a la crisis del 2008 ni a la crisis de 1930 ni en el caso de méxico a la crisis del tequila del 95 ni en el caso del sudeste asiático a la crisis de los años 97 y argentinas que también han tenido crisis colombia en el 99 cada país han tenido sus crisis afortunadamente para mis colegas dictado con los datos que conozco ha sido un país bastante estable en su economía pero los demás países latinos hemos tenido ciclos muy fuertes entonces ya sabemos que se nos viene obviamente estas condiciones no son para repetir ni para analizar en un periodo de recesión pero es que los periodos de recesión lo que generan es un mercado deprimido que luego vuelve y se recupera no quiero sobre eso volver porque este sería un tema mucho más alto la técnica inductiva que ustedes venden en material que yo estoy aquí reproduciendo desde mis conferencias en varios países latinoamericanos o cursos a distancia que les ha dictado a varios expertos de planeación urbana urbanistas y demás de américa latina y cuando hicimos una investigación en todos los países latinoamericanos de más de 120 ciudades nos dio que el flow urbano urbanizado no en bruto sino urbanizado pesa américa latina no importa si la ciudad es pequeña o grande entre el 10 y el 20 por ciento de las ventas claro hemos ejecutado casos de santiago de bogotá de san pablo del río de janeiro entonces llega a pesar de hasta el 40 por ciento en hong kong ha llegado pesar hasta el 60% o sea que si se hace un proyecto de mil millones de dólares el 60 por ciento en 600 millones de dólares que vale el suelo de hong kong o singapur o en tokio en nueva york en fin pero esos son casos muy extremos que no analizaremos acá el promedio normal va del 10 al 20 por ciento ahora cuál es el pronto y si hay una ecuación de la técnica inductiva la pueden usar ustedes solo para modelos de interventoría y revisión no para un avalúo evaluar que hacerlo por método residual estático deductivo que ya voy a explicar esta es una fórmula o ecuación que suelen aplicar los interventores de los bancos interpretar es el que revisa a la luz los auditores de los bancos o de las entidades públicas o privadas cuando llega un avalúo parten de un factor k parte primero de alfa que salva la incidencia del suelo en estos estudios que ya les digo que han hecho las cámaras de la construcción o los sectores inmobiliarios por ejemplo el 10 por ciento el 15 12 hay unas tablas que en la mente existen para esto y que dando un parámetro para ello pero es peligroso si está un avalúo naval uno puede equivocarse si uno digo 15% o 10% la equivocación es tremenda pero me sirve para hacer unos controles de interventoría ya multiplicada ese factor alfa porque es un dato de los arquitectos que es el área vendible sin parqueos o sea que los parqueos estén arriba en los pisos superiores o en sótanos generalmente bajos y la del 08 09 según los colegios de arquitectos de que es un dato del mercado que yo vengo a nuevo como se venden en sus apartamentos oficinas a nuevos o casas a nuevos y cuál es el índice de fiabilidad que la norma entonces este es el mercado y si es la norma lo otro es una condición de mercado que es el factor alta y el k es una condición arquitectónica por ejemplo si no tengo un terreno de 579 metros con una ocupación del primer piso de excelente por ciento con seis pisos que puedan ser viviendas y sótanos del parque me salió un área aplicando los aislamientos que ya mencioné construida total de 2.086 metros y vendible descontando son nuestras ascensores escaleras y circulaciones de cada piso de 1819 si el mercado me dice que puedo vender a 1.200 metros dólares más a cuatro mil dólares cada garaje pues carpetas son dos billones 203 mil dólares y si la tabla de los constructores de la cámara de la construcción de los inmobiliarios o de la que yo tenga en mis análisis como interventor o el revisor me da que está entre el 15 y el 17 por ciento que son a bancos nuevos dato exacto 15 al 17 y aplicó lo máximo me da el 17 20 386 mil dólares o sea 660 y 104 significa que si el avalúo me llegó yo soy el interventor de un banco por 500 mil dólares porque me lo hizo por otro método quien sabe método de oferta especulativo como sea yo digo señor aquí puede haber un error por favor me lo corrige o hágamelo por la técnica residual porque a mí me dan que lo máximo que puede valer para un constructor comprador es 386 mil dólares obvio esto no es para el avalúo es para revisar y un constructor cuando va a comprar un inmueble generalmente hace estos cálculos conoce muy bien el mercado no sé muy bien la norma hace sus cálculos y entonces yo lo voy a pedir al constructor mires que mi propietario soy un corredor inmobiliario yo le pido be constructor es que mi propietario pide 500 mil dólares si no es en su cuenta y dice lo máximo que yo le ofrezco 386 y no me muevo y la transacción llegará por 386 máximo 400 pero no 500 por eso es que el método o técnica residual sirve para poner el max valor a pagar por parte del demandante constructor pero veamos mejoras técnicas deductiva con unos ejercicios se define como técnica deductiva el potencial de ventas primero que es norma mercado o sea el área útil invendible área útil de apartamentos oficinas vendibles o de casas por el precio que éstos cuadrado de chile y vamos a estimar los costos aquí eres ya la primera dificultad cuando el evaluador o trazador no está muy cercano a la industria de la construcción o no tienen fuentes importantes de costos puede serle difícil obtener el trato del costo directo hay varias formas indirectas para llegarle a ese costo y que se tiene por costo directo materiales y mano de obra y equipo puede ser méxico por esto tienen muy buenas fuentes la cámara mexicana de la construcción tiene varios programas uno que se llama pinza yo lo utilice para un usaba luz allá en guadalajara y me sirvió mucho porque tiene como 45 prototipos en centros comerciales tenía cuatro prototipos en la oficina a cerca de seis o siete prototipos en cambio colombia tengo una joyería construida desde lo peor que hay porque no hay más se necesita acudir a los datos que el constructor tiene y obviamente esa es la fuente que cada asador colombiano tiene que acudir a compañías constructoras averiguando esta información 4 así que llamamos costos indirectos en industria de la construcción puede que en algunos de sus países los llamen distinto son los honorarios los planos los estudios las licencias los impuestos que llamamos costos administrativos y los generales y las ventas por ver con la gerencia que llamamos financieros los intereses que se le pagan a los bancos hipotecarios hasta ahí tenemos el costo total si a las ventas anteriores las que están en la página acción ventas los costos totales los promotores constructores de colombia de otros países lo llaman margen operacional y margen operacional significa que allí está el valor del lote y está la utilidad y observemos el valor del lote es un residuo por eso se llama técnica residual es un saldo cuando ustedes determinan que van el cemento el hierro la mano de obra el a de ello el aluminio son costos de bienes manufacturados que tienen un costo de reposición más la utilidad del fabricante pero el terreno urbano útil o bruto puede ser también el no costo de no útil no urbanizado es un residuo del negocio uno puede llegar a decir que el insumo llamado lote que es una materia prima que no tiene costo de reposición en un costo de volverlo a conseguir que es distinto yo le hice un edificio perdí el lote necesito volver a recuperar el valor del lote para volver a hacer nuestro proyecto y que los lotes no no se perdió es la de ellos y ya está metido allí el aluminio si cuando ustedes muele la construcción en la religión y el hierro y ya se perdió la mano de ahora ya se pagó ya se perdió el lote no el lote se reproduce cuando yo tengo el edificio por lo tanto el lote es parte del margen operacional no tiene un costo bien sé que estoy hablando términos económicos premio económico significa separar costos de egreso e ingreso es yo gire un dinero para comprar en el terreno no es lo mismo costo lo que pasa es que nosotros en contabilidad decimos cuánto costó el hotel listo pero no cuesta reproducirlo así como los financieros los administrativos los indirectos y los directos tienen un costo de producción cuando llaman método el costo el del terreno no tiene método el costo es un método resultante y porque sólo lo clasificamos dentro del enfoque de la renta entonces yo puedo decir me quedé un margen operacional por ejemplo del 30 por ciento suponemos que todos los costos fueron el 70 por ciento de las ventas el margen que me quedó fue el 30 tenido una mitad 15 para el lote 15 para la utilidad si así fuera de fácil todos haríamos una técnica de ciudad muy fácil pero es que si no es porque cuando escasean los lotes estoy seguro que en república dominicana que en bogotá cartagena ciudad de mexico cualquier ciudad que me está escuchando es una ciudad dinámica lo que más escasea es el lote del terreno al ser el caso el terreno entonces va a valer más el terreno luego no se va a vivir por 50 50 posiblemente sea 60 40 o 70 30 y eso de que va a depender de la tir que está en el último renglón til se llama tasa interna de tono o rentabilidad o sea miembro en un ejercicio que vamos a hacer aquí esto obviamente está en un excel que yo se los pase aquí el power point pero esto se hace obviamente conectar y lo primero que hace el modelo social es determinar cuál es el área de planificado es cómo hacer en números lo que haría el arquitecto en planos y eso pues obviamente que como tasadores tenemos que aprender un poquito de lo que son estas normas sociales aislándome cuánto me queda de terreno cuántos pisos si lo multiplicó cuál es el área o sea que están datos que están en cada área útil del norte eso es un dato no me dan número de parqueos resultantes pues tengo que sin necesidad de pintar unos planos tenemos que hacer cálculos según las normas voy a hacer 22 apartamentos entonces necesito 1 apartamento un garaje un estacionamiento por gara por apartamento y me cabe un área vendible de vivienda en 1819 metros y un área total construida de viviendas sin los sótanos o sin los parqueos de 2.086 y un área de partidos de 508 físico es la primera parte en la que tenemos nosotros que aprender de los arquitectos pero es un fácil hables en nuestras oficinas nos toca acudir a arquitectos que nos ayuden a hacer estos cálculos pero si ustedes los que me están escuchando son arquitectos estos cálculos los aprendieron a hacer la universidad para una persona como yo que soy economista o abogados causa economista que estuve construyendo aprendí pero hay otros economistas administradores de empresas porque para ser tasados obviamente no se les está pidiendo que sea ingeniero hay países como brasil venezuela que exigen que sea ingeniero arquitecto otros países como méxico perú colombia no se le exigen que sea arquitecto pero tenemos que tener estos conocimientos esta primera parte todo viene de la arquitectura ahora viene de la parte constructiva del presupuesto y del mercado del análisis de las ventas y los costos 2 yo investigo en ese sector de la ciudad los demás apartamentos nuevos porque esto es nuevo se está vendiendo a 1200 dólares el metro cuadrado es un análisis de mercado y encuentro 678 proyectos bajo mi probar yo hago movilizaciones y calculo al final de que el promedio razonable en 1200 metros de dólares por metro bueno y que cada garaje o parqueadero se vende a 4 mil mil dólares multiplicando por las áreas que están arriba pues el resultado es que las ventas son 2 millones 180 mil dólares eso no vale en mi proyecto o potencial de ventas ese es el potencial de desarrollo perdón 2 271 porque hay que superar dugarte garajes ahora bien en los costos que la parte más difícil de la técnica lo primero que yo tengo que identificar es costos directos cuál es el costo directo de vivienda en este caso que vamos a analizar 500 dólares el metro cuadrado y cuál es el valor del parqueo 110 dólares el metro cuadrado esto va a depender de los costos de cada país de las fuentes que ustedes consulten y tiene que aproximarse lo más posible porque si usted en lugar de poner 500 dólares 700 pues el lote le va a 0 y si en lugar de por el 500 por el 300 del lote le va a dar una cifra por fuera del mercado hay indicadores tenemos que tener un poco cuidado con eso luego vienen los indirectos que son los indirectos aquí me suma 420 mil dólares aquí y la licencia o permiso de construcción cuesta 16 16.000 dólares los seguros del impuesto los servicios públicos a productos la topografía el estudio de suelos el diseño los planos que hay que pagarle al arquitecto un diseño estructural para el ingeniero el fisio hidráulico eléctrico presupuesto programación de horarios de construcción puede que esto tiene un nombre distinto de sus ciudades gerencia de obra gerencia del proyecto costos de ventas comisiones publicidad notariales y financieros y abajo tenemos 420 mil dólares eso deben tener unos indicadores con respecto a los directos no es del caso en este momento explicar acá porque esos indicadores dependen de cada país por ejemplo piense que aquí en el caso de este ejercicio que es colombiano pero están valores dólares el total de costos de construcción me da millón y medio de dólares que es el 67 por ciento de las ventas los datos de este es un proyecto estrato medio medio bajo medio medio alto o alto los costos deben oscilar entre el 66 67 y 72 por ciento si yo tengo que los costos no están representando el 75 pues lo que yo estoy diciendo es que me cuesta demasiado para el precio de venta no puedo trabajarlo por allí y si lo que me cuesta el 50 por ciento significa que estoy vendiendo a un precio que el mercado no me va a pagar porque el mercado es muy inteligente un mercado son los compradores y los compradores van a visitar los ocho o diez proyectos vecinos o cercanos que están vendiendo a 1.200 dólares del metro y se van a contar con que los demás producen mejor producto y usted va a vender a 1.200 dólares del metro una edificación con unos acabados de muy mala calidad sin ascensor por ejemplo para que para rebajar costos entonces el costo que en una relación directa con el mercado y eso quién me lo da las condiciones del mercado por dos que los constructores a veces manejan lo que se denomina multiplicador de construcción y es que si a mí me cuesta el 67% a cómo puedo yo vender y si eso me sale por debajo del mercado es decir a 1100 pues yo me subo a 1200 o vendo más rápido que son decisiones que ya toma el constructor fíjese que aquí la utilidad el hotel o margen operacional yo casi el 33% o sea 747 millones yo puedo dividir eso mitad y mitad o sea 13 16 y medio 16 y medio por ciento para utilidad y 16 y medio por ciento para lotes si esto es posible es una buena aproximación pero lo que me dicen las normas del residual estático es la utilidad usted la tiene que poner en función de la rentabilidad del negocio todos aquí viene un modelo también en excel que es financiero entonces hago la proyección de lo que es el proyecto duraría este proyecto dura 12 17 meses es una programación de obra no la tengo en que este lote no tiene proyecto pero en función de las experiencias de proyectos similares se que tardan entre entre construcción y venta final del orden de 14 a 17 veces le pongo aquí los 17 meses esta es la tasa interna del constructor para el lote porque hay dos tipos de casitas el proyecto mismo y la del inversionista aquí estamos hablando la del inversionista con el inversionista el constructor invirtió el lote está negativo porque el modelo financiero lo que se lo que se invierte se pone en negativo y lo que se recupera o el ingreso se pone en positivo entonces invertía el lote 406 mil dólares es para atrás bien si usted es 400 servidores más costos de capital de trabajo los bancos y proteger a los colombianos exigen que para un préstamo hipotecario para el constructor se tiene que poner primero el 30 por ciento de los costos cuáles son los costos aquí ahí está millón y medio de dólares el 30 por ciento del millón y medio de dólares es 457 mil si usted no pone eso no hay desembolso del banco hipotecario pueden que otros países sean más laxos pero precisamente por ser tan laxos en algunos países se han quebrado constructores y no me han pagado a las empresas sino a los bancos hipotecarios la experiencia colombiana desde 1999 que fue la última crisis fuerte de la construcción es que hay que invertir ese 30 por ciento las grandes empresas constructoras no invierten con sus propios recursos y solamente acuden a crédito para la venta al final ahí no hay este problema y se pone después cero porque cero dinero os voy a seguir invirtiendo si usted en el modelo excel no pone en cero el computador no entiende que pasó tiempo o sea si está en blanco significa que no ha pasado tiempo y al final le retorna el lote recupera el lote recuperar los costos más la utilidad que hay arriba miramos 740.000 entonces esto es power point yo no puedo hacer cambios en el excel si lo puedo hacer al final la tasa interna de retorno que me dio es 2 17% mensual que es muy buena eso da mucho más del 24 x 6 ahí está debajo de un 9% anual y vpn positivo que significa valor presente neto positivo la norma colombiana o las normas internacionales de lo que te dice es la utilidad se calculó buscando obtener una tasa interna de retorno atractiva para el promotor consultor y un pr positivo pero el 20n no se va a comparar con la tasa de lo que marcan los ahorros de otro país por ejemplo la inversión de varios países latinoamericanos para el sector construcción le pide que en dólares por lo menos obtenga el 14 por ciento pero en unos casos puede ser el 18 o sea que hay que tener en cuenta lo que se llama costo del dinero más el factor riesgo de meterlo en la construcción si no tengo en cuenta esas condiciones entonces aplicó mica centenario tono y al aplicar la tasa interna de retorno voy obteniendo como resultado entonces que esa sierra la utilidad conclusión en los cuales 701 dólares por metro cuadrado y 406 mil obviamente está aprovechando los datos del excel yo puedo hacer varios modelos hasta llegar a una cifra lo más razonable posible al comprador constructor y aquí es donde voy a tener siendo que presenta el banco hipotecario y defenderlo en el banco hipotecario y el constructor obviamente emana de discutir es esto lo cotejo con el método de mercado por oferta si es que no tengo datos de transacción y es un lo absoluto para hacerlo más rápido para vivienda social por el brulote de 20.000 metros que nuestro organizado hay que quitarle las sesiones verdes las vías de que a un metro para urbanizar de 12.000 metros a como vendo cada casa yo quiero correr un poquito sobre esto y al final me queda con que el valor bruto unitario sería a 20 por 80 es decir 416 mil dólares dividido 20 mil metros ese sería también por un modelo similar al anterior sólo que aquí no lo tengo en excel ni en detalle pero el resultado sería algo parecido y los auditores o interventores aplican otra fórmula que se denomina factor beca al proyecto el distrito actoral es beta por de que es densidad por veo valor óptimo / 10000 que es beta incidencia del lote bruto que es de que sea bruta predial de cada 100 viviendas en una hectárea que es distinto en el anterior modelo densidad neta predial sobre lote útil es distinto densidad bruto predial porque hay t extraterritorial cuánto les cabe a una ciudad densidad bruta predial que es para un terreno total y densidad útil o delta predial y valor óptimo no es al máximo que yo puede vender sino este volumen de viviendas que son 100 viviendas por hectárea 200 en estas dos hectáreas a como la vendo todas no venden la mitad ni un pedazo se llama valoró que y entonces en este ejemplo sería 10% factor beta por 100 por 20.000 sobre 10.000 más de 20 dólares ya el auditor llegó este avalúo en 20 con extenda y el auditorio revisor me encuentro aplicando la fórmula que debe darle 20 o 18 22 entonces ver acá es distinto por ejemplo de dónde sale beta experiencias directas de constructores los aportes las compras de terrenos grandes en las grandes ciudades colombianas oscila el factor beta del 9 al 12 por ciento para vivienda social más del 12 no pagan menos del 9 no te venden así es como el factor alfa yo les decía que estaba entre 10 y 20 por ciento en américa latina en colombia nuestro factor 20 alterno 9 y 12 en república dominicana en panamá cada uno de los casos son datos de mercado locales pero un factor venta del 20 por ciento pariente social hacen postín en cualquier país latinoamericano que se pueda hacer vivienda social entre dinero por vivienda social de 40 mil dólares para abajo ya para ir terminando apliquemos esta técnica residual a un cálculo grupal y as hay países argentina brasil ecuador colombia que tienen un cobro que se llama por mayor valor de la edificabilidad un mayor valor de la ansiedad lo tiene también pero en algunas zonas desconociendo lo ha creado también argentino buenos aires y algunas ciudades y es un impuesto llámese participación en plusvalía impuestos globalidad pero esto es bueno para que los conocen todos los cazadores que me escuchan por si acaso se los llegan a establecer en su país pero así si no lo establecen en su país para que usted pueda analizar si le cambió la norma cuando le genera de plusvalía en el suelo cuál es la ecuación que es muy fácil de hacer vamos a partir del no mamá mercado el mercado este la nombres el índice de construcción y vamos a identificar qué es de uno es el valor del suelo inicial y b12 es el valor del suelo con la nueva norma la norma inicial de determinista de hacer casas índice de 1 por ejemplo y la nueva norma le permite hacer de edificios con un índice de 3 veámoslo en un ejercicio por ejemplo aquí la ecuación sería índice y segundo el planteo inicial y c2 la toma nueva y vamos entonces a sacar la plusvalía que es el valor con la norma de 2 - el valor con la nueva anterior va a ser igual al índice con la nueva norma menos índice con la vieja norma por p y por el factor alto mirémoslo aquí la primera norma me dice 2 es el aprovechamiento que le permitía a usted en una zona y ahora en la norma cambia y me permite un aprovechamiento de 4 y el mercado me paga 2.500 dólares el metro cuadrado y el alma que ha sido estudiado para esa ciudad o sea le incidencia el suelo posible del 18 al 20 por ciento entonces multiplicó 4 - 2 que quiera hice 2 - hice 1 por 2500 este por 0 en que da mil dólares o sea la plusvalía del suelo es mil dólares por metro cuadrado de suelo esa ciudad cobra el 50 por ciento en todo para pagar 500 dólares por metro cuadrado este caso bogotá san pablo lo aplica a pk rio de janeiro y las ciudades brasileras y también hay otros países que ilustran amplificando pero pongamos los que no existan la globalidad desde el punto de vista de pago pero yo como constructor interventor constitución comprador del terreno si puedo llegar a decir me subió la norma de 12-4 no sólo va a pasar él va a tener una ganancia de mil dólares por metro 4 y este es un último ejercicio que les quise dejar a ustedes que pasen un gran terreno usted sea una ciudad colombiana en donde un caso real se llama valledupar en la ciudad de los vallenatos en donde se hizo un campo parcial de 95 hectáreas y obviamente en los planes parciales que se llama reajuste del suelo un modelo español modelo europeo modelo coreano vuelo japonés que también lo aplican en brasil lo aplican en colombia se hace un reajuste del suelo se integran todos los terrenos y se calcula cuánto valía con él con la norma anterior random anterior era rural porque el resto era palma africana porque está en la periferia de la ciudad dijo la norma nueva usted va a obtener ahí están colores vivienda social que está en amarillo y en rosado vivienda que se llama nobis o sea vivienda estatus medios y altos comercio equipamiento y otras cosas pues el proceso sale siendo analizado para cada super los textos cada trote de estos cada super lote de los coloreados que ustedes ven allí se hace un cálculo aquí por ejemplo aquí se ve uno de los super lotes que permite ver abajo que vale a 196 dólares el metro cuadrado luego otro super lote que vale a 54 horas es el metro cuadrado se hace el mismo modelo que yo le expliqué atrás pero para grandes super lotes y al final se suman todos los super lotes y todos los super lotes va a dar por pueblos de vivienda popular a 119.000 bueno esto están presos colombianos después lo paso a dólares al final tenemos que queda a 69 millones de dólares del terreno de la totalidad del tren y luego se verá cuál fue la plusvalía que youtube y usted lo puede mirar después cuando descargue de esta página donde quiero detener y el resultado al final es entonces valor del lote con la nueva norma aprobada 68 millones de dólares última columna valor rural 7 millones de dólares ganancia del urbanizador promotor o de ayuda el suelo en este caso eran 5 dueños del suelo que integraron el suelo con un gran promotor constructor que hace el desarrollo todas las ganancias es si lo vendían para palma africana varias 7 millones de dólares si lo vendían sea con este nuevo reajuste con esta nueva norma pasaba de 7 a 68 lo normal que hemos escuchado en nuestras ciudades está también en unos mil libros es que generalmente al incorporar suelo rural a suelo urbano se multiplica por 10 pero hemos tenido casos en colombia en bogotá por ejemplo que se multiplica por 25 o sea un suelo que valen un millón de dólares pues ya con la nueva norma sin haberle metido dinero sin haberle metido urbanismo y servicios públicos con la nueva norma pasa de un 95 en este caso pastor de 7 a 68 casi 10 veces hay que pagarle al municipio en este caso valledupar la ciudad de nuestros vallenatos el 30 por ciento que es 18 millones de dólares esa ciudad negoció con el promotor constructor que haga unas obras generales no en dentro del proyecto sino dentro de la ciudad un intersección vial un gran canal de acueducto y alcantarillado un gran parque se llama cargas generales eso gane 11 un millón de dólares entonces el negocio acuerda que esa plusvalía se la va a pagar en en obras y en dinero le paga a la ciudad 6 millones 600 mil dólares pero este es un modelo colombiano en el caso de brasil es distinto ecuador es distinto cada país es distinto y el país que no sobre plusvalía pues él ganó todo el constructor pero usted como evaluador va a decirle que tiene una tierra rural de 7 millones de dólares haciendo este desarrollo va a subir a 68 sin haber invertido dinero solo con la aprobación piense en lo que es la varita mágica de la aprobación por usted tanta corrupción en nuestras ciudades nosotros nos de planeación en fin con esto terminamos las fuentes es material que está acá del instituto para dar para las políticas del suelo y aquí cada minutos para todos ustedes entonces pedir ya hemos terminado yo creo o sea que podemos pasar de las preguntas me fui más allá de lo que esperabas un cuarto de hora más pero ustedes si tienen tiempo estoy aquí disponible para preguntas así es así es llevamos a ayer a ir leyendo alguna de las preguntas que no vayan nos vayan colocando en el chat la primera pregunta la hace fallo garcía según su experiencia cuál es el porcentaje de utilidad neta mínimo que deben tener los inversionistas para que un proyecto sea bueno o viable como lo explicaba ahora en la charla separemos rentabilidad que estás interna del retorno de utilidad como demostrar el ejercicio la utilidad del 15% sobre ventas en este ejercicio que les puse pero le generó creo que era 2% mensual de rentabilidad o sea un poco más del 24 entonces la rentabilidad es la que importa depende de la utilidad porque rentabilidades altas internas de tono es igual a utilidad según el tiempo no es lo mismo llenarme sobre un negocio de un millón de dólares que vale en las ventas vengan es cierto 50 mil dólares que es el 15 por ciento no es lo mismo en caramelo en 12 meses que en 36 meses si me la gané en 12 veces es el 15 por ciento en un año pero si me lo gané en tres años es 15 / 3 que significa de nortel de 5 por ciento cuales no es igual porque hice una operación aritmética ya que hace la exponencial logro métricas pero el hecho es que no es lo mismo gana el 5 anual el 15 anual toda la tasa interna de retorno y la que importa hoy por hoy las bancas de inversión colombianas están manejando tasas internas de retorno de que como un mínimo sea del 16 por ciento en dólares del 15 y 16 por ciento anual o sea que si son tres años me tengo que ganar el 45 por ciento o sea que la cifra va a depender de lo que yo analice en términos de tiempo excelente el francisco franco pregunta qué sucede si el proyecto no se vende en su totalidad ese riesgo se debe medir muy buena pregunta pacho y un saludo para ti pacho es un gran colega valor de cariño ese es un problema complejo porque cuando las empresas grandes constructoras hacen un proyecto para 10 años es muy difícil medir un residual dinámico de 10 años porque no se sabe en 10 años qué va a pasar con la economía ni con los ciclos inmobiliarios generalmente lo hacen para las primeras etapas por ejemplo los tres primeros años y si es rentable para los tres primeros años el resto si se paró el proyecto el lote queda quieto ganando valorización que como ya les explicaba a ustedes la valorización de los terrenos en condiciones normales de un país nuestro pues está por encima de la inflación por ejemplo los datos que ha aceptado las asociaciones mundiales de bogotá es que en los últimos 20 años en el siglo 21 tuvimos valorización de terrenos de inflación más 6 puntos es decir si la inflación es 4 y 6 puntos significa 10% entonces por no hacer nada dejando el terreno quieto y sin riesgo pues evidentemente el constructor va a obtener una buena rentabilidad esperando a que se mejoren las condiciones del mercado pero si lo que usted que hizo fue comprar un terreno para hacer un proyecto que allí no se ven no se le ve ni hoy ni mañana ni nunca porque tomó una mala decisión en ese caso si es un perjuicio bien grave bien daniel y demanda un saludo desde paraguay y le dice al doctor oscar borrero que excelente exposición como nos tiene acostumbrados romay en días se hace la pregunta cuando el cambio de uso es un terreno es en un terreno urbano de un mucho que triplique la densidad cuál sería el porcentaje de plusvalía bueno tenemos que analizar esta pregunta este daniel dir no es el de román díaz bueno que mira colega díaz tenemos que analizar qué es lo que tú puedes vender en tu ciudad porque triplicar la densidad puede ser triplicar vivienda popular o social que es vivienda de 20 a 30 mil dólares máximo 40 mil dólares o vivienda de alto costo por ejemplo de 300 mil dólares entonces como la incidencia del suelo depende no sólo de la norma o sea la densidad sino también del precio al cual yo voy a vender generalmente lo que le apunta a todo propietario del suelo es yo quiero ligeramente propietario el suelo lo que quieren maximizar el valor del suelo muchos de los negocios inmobiliarios en américa latina con las grandes compañeros constructoras se hacen aportando suelo entonces yo te aporto mi suelo que son pues de suelo que yo les puse de valledupar son cinco propietarios ninguno es constructor son cinco propietarios que se alían con un constructor esos cinco propietarios necesitaban este análisis que yo le disguste a ustedes para definir cuál iba a ser su participación entonces al hacer el modelo matemático de factibilidad definimos por el plan socio cerca de 8 millones de dólares que me dio en el cálculo que les dije y esos 68 millones de dólares es por ejemplo el 10 por ciento de las ventas porque las ventas van a ser 680 millones de dólares porque yo firmo un documento y esos cinco propietarios dicen en la medida que usted vaya vendiendo cosas a viviendas me pagan y el 10 por ciento ellos que lo que busquen hágame vivienda costosa para que mi negocio sea mejor hágame comercio el constructor que tiene que responder señor aquí no se venden no viviendas populares viguetas de bajo nivel de comercio barato se venden industrias bodegas industriales entonces el mercado es el que me va a decir que es lo máximo que se vende allí y hay que demostrarle al dueño del suelo que el mercado no te va entonces para concluir te el último aumentar pero va a depender de cuál es el producto que yo ha vencido excelente josé urdaneta moral pregunta el cual método y técnica considera un tema adecuado para estimar el valor de mercado de tierras rurales hola jose mucho gusto de saludarte es la técnica residual es sólo para urbanos o para las relaciones urbanas de siete en zonas rurales que se hacen en casas de alto nivel en parcelas de mil 2.000 3.000 metros máximo un hectárea pero cuando las tierras rurales son partiendo de la base de que su actividad es agrícola o ganadera como tú lo sabes la única método que yo puedo aplicar allí es el método de rentabilidad agropecuaria o sea que me va a rentar la tierra por el cultivo permanente si escape si es caña de azúcar o el cultivo transitorio que es arroz maíz que me va a rentar la tierra en el largo plazo si es permanente en el corto plazo si es transitorio y eso me da a través de la renta un cálculo y el otro cálculo es a cómo han sido las transacciones de fincas parecidas o de a ciertas parecidas en el sector entonces no podríamos tener sino tres enfoques el de mercado el de renta y el de costo para las mejoras o construcciones bien enrique box de argentina pregunta quien asume el costo de las obras de infraestructuras en el predio acceso a agua gas electricidad etcétera si eso ya va a depender de cada país y cada ciudad pero la lo normal es que dentro del precio volvamos al ejercicio que después ya quieren las 95 hectáreas dentro del predio todas las calles la infraestructura de servicios públicos todos los parques le toca al propietario al suelo o al constructor en este caso son cinco propietarios que se asociaron con un promotor constructor fuera del predio es lo que denominamos en algunos países en el caso colombiano carga general significa llevar una gran avenida que está en otros predios para llegar al mío llevar una gran red de alcantarillado de acueducto aguas lluvias otras inversiones que tomás el juego en este caso para esta ciudad de valledupar que es una hermosísima ciudad cerca del río guatapurí no tengo aquí informa de mostrarles el plano ningún lindo sitio tiene mucha agua las fuentes de agua son muy buenas está muy cerca de la sierra nevada de santa marta que producto del deshielo y de las lluvias pues siempre va a tener aún en los períodos de sequía mayores pero lo que no tiene es distribución entonces para llegarle a esta tierra hay que conectarse creo que cuatro o cinco kilómetros en la tubería del producto y luego hacer una planta de tratamiento se llama carga general eso lo tienen que asumir en este caso el constructor a cambio de un impuesto que se llama plusvalía eso es lo que yo les calcula a ustedes allí pero hay otras ciudades pueden ser argentinas puede ser no brasil un racing no existe esto ni en ecuador pero puede ser méxico-argentina yo he visto en méxico que los costos a veces se nos obligan a hacer en las grandes ciudades querétaro puebla a los mismos organizadores presidió hace una decisión de cada uno de cada país perdón bien vamos a hacer dos preguntas más para alcanzar demasiado el doctor con regreso razonable diego fabián tito pregunta es razonable suponer un tiempo de comercialización de 14 a 17 meses de todo un proyecto en estos tiempos de recesión económica bueno mira está valuado está con una técnica para una condición que podríamos llamar normal la de ahora es totalmente anormal pero digámoslo de otra manera normalmente un proyecto normalmente es en el caso de nuestros países latinoamericanos durante el siglo 21 que no hubo crisis importante salvo la del 2008-2009 que fue la famosa crisis financiera de eeuu y de europa y que también impacto en américa latina pero no tan fuerte pero en estos 20 últimos años que tuvimos o 19 lo normal es a tener seis meses de preventa generalmente en seis meses yo prevengo un proyecto a ver si se demora 12 meses pero mientras tanto la única inversión que yo tengo es los planos los permisos de construcción y la compra del lote no he invertido un solo dinero en la obra apenas yo he llegado en mi punto de equilibrio la venta del 50 por ciento del 70 por ciento el banco hipotecario me presta y comienzo a construir y dependiendo del tamaño de la obra puede durar 12 meses 36 de preventa 12 de construcción voy en 18 y unos 3 más de posventa es decir mientras voy entregando y arreglando los daños que se presentaron en cada apartamento puedo llegar a 21 o 22 entonces siempre todo constructor tiene una programación preventas construcción y postventa cuántos son por etapas con la está terminando una etapa está bancando otra pero ya pero cuando está en en la construcción de la primera etapa está prendiendo la segunda porque el negocio del que han constructores en palmar una etapa tras otra los grandes proyectos un gran proyecto de 10.000 viviendas nunca se hace haciendo etapas de mil se hacen haciendo etapas de 200 entonces en palma una etapa de 200 con otras 200 voluntad de 200 y esa 10.000 se demoran 10 años y construirlo pero ya una programación obvio que para este análisis esta cita en el retorno no es conveniente hacerlo sería para un modelo reciba el dinámico lo que haríamos sería para una etapa y lo que valen la tierra para una etapa vale para las siguientes etapas habló la tasa interna de retorno porque el residual estático si te funciona para la totalidad del proyecto bien el amigo carlos weiser de venezuela pregunta en latín no habría que agregar el riesgo-país para estimar la rentabilidad de la promoción inmobiliaria y por ende el valor del término claro que sí piatti que en el caso de riesgo-país el factor beta que que se llamaba actualmente es distinto al factor de trillo decía ahora que se llamaba incidencia del lote no la tormenta lo llaman las bancas de inversión una banca de inversión los bancos hipotecarios los bancos de el bild por ejemplo el banco mundial fondo monetario internacional o los bancos locales sea hipotecarios o comerciales siempre tienen identificado lo que se llama riesgo sectorial y riesgo lugar es decir ciudad voy a poner el capazo colombiano pero lo he visto también en casos de mexico de ciudad del país de méxico riesgo país el riesgo país de colombia puede estar muy parecido al riesgo país de perú pero está un poco más grave nuestro riesgo el de chile está peor en argentina por ejemplo para estas bancas está más difícil también para el caso de brasil méjico ha venido deteriorándose con los cambios que ha tenido el presidente clan el riesgo-país en república dominicana del vaso por los datos que he visto en fin ese riesgo país está medido con en función a la tasas del dinero del tesoro norteamericano que son tasas del 2 al 3% anual a veces menos y que depende del banco de la reserva federal o sea una inversión norteamericana en bonos del tesoro del norteamericano este mínimo riesgo ese sería el básico pero en colombia serían las los títulos del tesoro de nuestro gobierno del banco central nuestro que están en 765 entonces la diferencia con él es sobre un norteamericano ahí estaría el tesoro país entonces aquí tenemos tres puntos pero si lo puede tener dos puntos brasil podría tener cuatro ya hoy en cinco en seis a eso se le añade riesgo ciudad una ciudad bogotá tiene bajo riesgo riesgo del sector sector construcción es distinto del sector textilero y así sucesivamente a ellos tienen sus análisis riesgo petróleo de este momento es altísimo por los problemas del petróleo lo que pasa es que el modelo que ahora vamos a ver es esta recesión que ya arrancó yo quisiera indicarte jose y para los escuchas que este es uno de los términos de los cálculos más difíciles para economistas para inmobiliarios para evaluadores y es que viene la única fórmula yo no puedo decir que viene lo que se que viene es una depresión en la economía un inventario internacional está diciendo en américa latina al año 20 vamos a decrecer menos 5 por ciento pero hay unos países que van a decrecer como veis un -8 según el fondo monetario y otros como perú y colombia que van a decrecer menos dos y medio no sé qué datos dio para la república dominicana pero esa es una proyección esperada posiblemente la realidad sea peor o mejor pero lo que sí estamos seguros es que toda crisis económica es crisis nacional y mundial porque para que se recuperen en pública dominicana se tiene que recuperar los vuelos y el sector turístico por lo que recuerdo esa presentación de uno de los expertos de ustedes y hace poco y ahora vienen en la presentación de ustedes para que se recubre méxico se necesita recuperar el petróleo para que se recupere el chile el cobre y no se va a recuperar ni el petróleo en el cobre ni el café colombiano hasta que no se recuperen china europa y eeuu porque son los que consumen como eso no se va a recuperar en corto tiempo la expectativa del fondo monetario nacional el banco julián es que vamos a durar de dos a tres años en crisis mundial económica y siempre que la crisis mundial económica o crisis nacional al crisis del sector inmobiliario y al haber crisis del sector inmobiliario nosotros los pasados prensa valores es que aquí vamos a tener dos tipos de médico el médico del coronavirus desde el mar que todavía no están no están crucigramas los asintomáticos y a través del del examen se encuentra que ustedes si tiene cordón a virus pero que no lo está representando porque tiene síntomas en este momento las economías de república dominicana méjico colombia toda américa latina no tiene todavía síntomas de caída en la economía no tiene todavía síntomas de caída en el sector inmobiliario lo único que tenemos es parálisis del sector inmobiliario y desempleo a partir del desempleo tiene disminución del consumo a partir de la disminución del consumo viene freno al del proyecto interno bruto y al frenar del producto interno bruto se frena la demanda por inmuebles arrendados o demás nosotros somos esos médicos los cazadores que vamos a definir en este momento que le va a pasar a la economía de paraguay que le va a pasar a la economía colombiana y al sector inmobiliario lo que sí sabemos es que el sector inmobiliario tiene un desfase con la economía primero acá el producto interno bruto y tres o seis meses después caen los precios de los inmuebles el impacto duro lo vamos a sentir a finales de este año y en el año 2021 y quizás 22 entonces se tienen músculos difíciles ya lo sabemos pero hay un elemento positivo que en las crisis al que más le piden trabajo es al tasador que necesita para bancos hipotecarios o para empresas que se quieran ya en colombia en este momento hay una cómo se llama una convocatoria para para las personas que van a manejar quiebras que son los que se llaman asesores del proceso de quiebra como el capítulo 11 norteamericano aquí se llama ley 1116 capa y la tiene y el proceso de una quiebra 7 representa siente requiere avalúo de maquinaria de equipos de inmuebles hipotecarios muchos de los inmuebles que en este momento tiene las empresas van de zerbi pot y k2 precisamente para poder pedir préstamos para que las empresas salgan adelante y en fin vamos a tener trabajo porque yo recuerdo que la crisis del 2008-2009 hubo trabajo de avalúo cuando él se había frenado el sector inmobiliario tanto en europa como en eeuu joven colombia de estos países y los vimos la crisis del 99 que tuvimos aquí y en la crisis del tequila mexicano del 95 y en la crisis de argentina en fin la expectativa es que si va a haber un problema económico va a dar un problema grave para inmobiliarios para corredores para constructores y de pronto va a haber trabajo para nosotros no en el mes de mayo no en el 20 de junio pero en el segundo semestre si ojalá nos oiga el altísimo de que esto sea cierto así es en las expectativas de los organismos internacionales alrededor de un 0% de crecimiento para la economía nacional lo que implica más un menú de crecimiento un 5% 4 y tanto que era lo que estaba estimado en principio las manuales de la última pregunta josé manuel domínguez pregunta en las técnicas residual es la rentabilidad en el uso del suelo conforme a la normativa y mercado lo que nos determina la viabilidad del proyecto a ejecutar bueno mira que aquí nos estamos pasando de un avalúo de terreno a una factibilidad económica de un proyecto la factibilidad económica o financiera la parte de la económica se divide en dos partes una factibilidad de mercado y otra factibilidad financiera fastidia al mercado en un gran terreno que ocupa vuelvo a poner el ejercicio que puse aquí que son 90 hectáreas que valdrá el terreno 60 65 millones de dólares y que caben los recuerdo cuántas viviendas programa 'letras mil viviendas primero que ser un estudio de mercado él sólo le correspondió al trazador eso lo hizo el constructor promotor y en el estudio del mercado determina que ahí le cabe comercio que el cava industria que le cabe vivienda de estrato medio alto y vivienda popular entonces ya ha hecho el estudio al mercado ahora viene el modelo financiero entonces de estas tres mil viviendas tantas voy a destinar a estrato alto tantas a medio tan casa bajo tanto comercio voy a hacer una mezcla general de mi negocio como constructor es vender rápido y retornar lo que yo invertí y no demorar me 20 años en este proyecto y al dueño del suelo también le interesa recuperar eso pronto entonces la factibilidad financiera es ese estudio de factibilidad pero ya el estudio de la biblia viene con un presupuesto con programación de obras con programación de ventas y todo un modelo que ya llamaríamos dinámico y que el cazador ya no lo va a ser cazador lo hizo hasta antes del proyecto he hecho la compra del terreno y ahí en adelante viene el análisis financiero y económico del proyecto pues bien muchas gracias a todos muchas gracias a todos los participantes creo que esta ha sido una excelente actividad una excelente presentación en muchas gracias licenciado óscar borrero ochoa y nada para que concluyeron le dejó unas palabras de despedida que usted la emita voy a matarte ahora el material que presente aquí para los que no quieran bajar de la página de ustedes aunque existe un tendido que esto queda montado en youtube pero por si acaso quieren tener el material también el power point te los mando ahora excelente y espero puedan bajar y muchas gracias ha estado los felicitó por el gran programa que han venido haciendo a través de toda esta red que ustedes tienen américa latina para que la gente aprovechando el confinamiento que tenemos podamos aprovechar para estudiar un poquito más o compartir experiencias un saludo a todos los participantes y a otros profesores que seguramente me escucharon aquí y de los cuales yo también he aprendido mucho colombiano una feliz noche muchas gracias don oscar el felino ya todos nos vemos en la próxima charla adiós