para todos los los afiliados y asesores que nos acompañan el día de hoy hoy tenemos a nuestro invitado raúl estrada que un compañero de nosotros walker comercial y bueno él nos va a hablar acerca de avalúos inmobiliarios entonces bueno pues muchas gracias a todos los que están aquí bueno pues aún el piso estudio hola buenos días muchas gracias alejandro tiene hacer problemas con el agua pero ya ya estamos aquí gracias por estar en esta presentación vamos a hablar de evaluación funciona mi nombre es raúl estrada lleva más de 20 años hablando en empresas cómo usar ese barrer y ahorita en color banca comercial vamos a un énfasis particular en el análisis de mercado que creo que es uno de los más fáciles más sensibles para el tema de unir valores de mercado y vamos a hablar generalmente los tres enfoques típicos en la evaluación por ejemplo que es que normalmente haciendo se hacen para salvadores uno es el enfoque de costos el otro es el enfoque de ingresos y el enfoque de mercado que este último es cómo vamos a trabajar en el día de hoy no sin dejar de ver un poquito la estructura de nosotros el enfoque de costos realmente tiene que ver con un tema de sustitución esto es cuánto nos cuesta hoy volver a hacer la propiedad tal y como está y para eso lo que vamos a necesitar es la integración de cómo se integra un inmueble que es el el terreno las construcciones y las instalaciones especiales el valor del terreno lo vamos a determinar a través de un análisis de venta de terrenos el valor de las construcciones y de las instalaciones y hay libros paramétricos como se llaman vinsa prisma que te dan valores ya catalogados o ya sea resumidos por tipo de propiedad no casas de tipo económico norma este nivel socioeconómico este residencial etcétera desde ahí se pueden tomar los valores y las instalaciones también lo que tienen que ver con una cisterna la instalación de circuitos cerrados televisión por ejemplo todo lo que le adhiere a una casa por seguridad por diversión por así decirlo también lo vamos a encontrar en estos libros la suma de esos tres componentes nos va a dar el valor de costos que eso es lo que nos va a indicar es cuánto nos costaría voy a volver a construir porque era desarrollar la propiedad que estamos viendo no nos vamos a detener mucho en este tema como les mencionaba antes de su en particular vamos a hacer más énfasis acciones de mercado el segundo enfoque que es el tema de el enfoque de ingresos o rentas o capitalización directa lo van a escuchar de varias formas y al final todos tienen que ver con determinar una renta anual de la propiedad qué hacemos análisis de rentas similares de propiedades para determinar cuánto es la renta que puede estar cobrando por ese inmueble le quitamos los gastos de operación por así decirlo que tienen que ver con gastos inherentes a la propiedad que hace el propietario el predial mantenimiento etcétera todo lo que gaste el propietario para mantener la propiedad se deducen y eso lo que nos va a dar son los ingresos netos anuales esto es cuánto percibe de rentas ya libre de costos el propietario eso lo dividimos entre una tasa de capitalización y el resultado es el valor por enfoque de ingresos pues con eso tendríamos dos valores ya estimados que podría ser uno o el otro algunos evaluadores determinan promedios cetera para determinar el valor comercial en el que pudiéramos salir hablando de casas-habitación uno de los más importantes de los más relevantes que nos va a decir un poquito más cuánto puede costar una propiedad es el enfoque de mercado que es donde nos vamos a detener un poquito y vamos a hacer un poquito más de énfasis en este enfoque de mercado por fórmulas y lo venden en la pantalla entonces el más sencillo de los tres es determinar un valor de venta por metro cuadrado que hay que hacer un análisis de ventas similares multiplicarlo por la superficie vendida de la propiedad y eso vamos a dar el valor de mercado ya está ahí se ve bastante simple nuestro tema particular en nuestro tema como asesores de inmuebles para la venta tenemos que hacer sobre todo énfasis en el análisis de ventas similares ahí es donde está la clave de toda esta metodología ustedes están en el mercado que se dedican a vender y están visitando propiedades con clientes o en recorridos que hacen pues tienen deben tener una información suficientemente adecuada para que este análisis sea muy factible y muy muy fácil para determinar el valor del inmuebles que quieren que quieren tomar en ese momento para ver cuánto vale entonces en qué consiste obviamente tenemos un sujeto que en este caso ya están viendo la casa adoptamos una casa en lomas de chapultepec sostenemos un sujeto que dice se este es el que quiero evaluar que no sé cuánto cuánto vale porque no saben cuánto pedir etcétera para determinar el valor de este lo que vamos a hacer es buscar comparables esto es análisis de mercado que es como les mencionaba esto es súper importante que el imán que lo tengan y que lo aprendan a hacer en cuanto al análisis de mercado nos buscamos comparables normalmente cualquier evaluador les va a decir que con seis comparables cuatro comparables incluso éste es suficiente por la muestra como para determinar un valor lo cual es relativamente no no es tan tan cierto ahorita vamos a analizar un poco pero seis comparables es una muestra suficiente para saber qué es lo que se está vendiendo qué es lo que está viendo el mercado y que en realidad al final es con lo que está compitiendo nuestro inmueble que queremos sacar al mercado entonces debemos de sacar un inmueble dentro de los parámetros que el mercado está pidiendo si no nadie lo va a querer y si lo vamos si lo vemos muy bajo pues obviamente hacemos que el que el dueño pierda ingresos en cuanto a la venta o sea a la hora de tener los comparables lo que sigue es determinar nosotros normalmente tenemos una cédula de homologación que así se llama esta cédula de homologación lo que nos dice es la fecha en que obtuvimos la información donde está le el comparable el número uno en qué colonia la superficie rentable o vendible y la superficie terreno la edad y el precio de salida y el precio que nos da de salida esto es el precio de salida entre la superficie vendible o rentable para dar el valor por metro es importante que siempre trabajamos con valores por metro cuadrado porque el valor total de 132 millones de pesos no me dice absolutamente nada siempre vamos a trabajar con valores por metro y después lo que vamos a hacer son aplicar estos factores que se llaman factores de homologación son factores que se aplican por edad por zona por ubicación capital es donde nos vamos a detener un poquito para que les quede más claro voy a cambiar de pantalla un poquito pero hay que ya puedan estar viendo nada más como no tienen sonido se afirman tantito honrado que si tienen gracias a honrado y aquí lo que vamos a ver es que tenemos el factor tenemos los factores que lo que les estaba enseñando en la pantalla tenemos un factor de zona que como se califica califica si es un factor fue un frente superior a la calle moda si es una calle moda o si es una calle inferior a calle moda la calle moda se determina como la mayor parte de las calles que prevalecen en la zona cuál es la calle más común si es una zona así es una calle en lomas de chapultepec son avenidas un poco más grandes pero obviamente la calle superior a la calle moda estaríamos hablando de palmas de reforma no son avenidas principales que lo de terminaríamos como más como calles principales y secundarias si tenemos un frente a una calle superior el factor aplicable es 120 esto es con respecto a lo que maneja la tesorería del distrito federal puede cambiar puede ser 110 porque en realidad no hay un factor determinado estadísticamente como para decir que es más caro en 20% una propiedad en una calle principal que en una calle secundaria puede ser que si sea cierto puede ser que no va a ser 110 la realidad es que la tabla de homologación se utiliza buscando que todos los valores que tenemos ahí atiendan se atendrán a dar que el factor resultante sea 1 entonces no podemos utilizar factores tan fuertes aquí de unos 50 porque entonces el factor cuando estemos homologando se va a alejar mucho del factor 1 que es lo que estamos buscando algo en el momento de homologar después viene otro factor que es de ubicación que éste tiene que ver con los números diferentes que tiene la propiedad si no tiene frente a una vía de circulación que se haya querido se haya quedado metido en alguna en alguna formación sin frente se quedaría con puntos 70 si tiene sólo un frente es 1 si está en la esquina o tiene dos frentes sabes que puedes tener dos frentes aunque no necesariamente sea esquina sino de calles diferentes te va a dar 115 si tienes tres frentes 125 y cuando tienes cuatro frentes 135 este excel se los voy a mandar para que tampoco se estén preocupando tanto por ocupar en valla el excel va completito formulado y todo para que les va a servir para que puedan hacer prácticas sin necesidad de estar tomando notas políticas está loco mi interés es que pongan un poquito de atención en en cuanto al concepto como tal después el factor de edad en tesorería hay una fórmula que nos dice que es el punto 10 por la vida probable la vida probable normalmente para moles de cal de lujo es de 90 años después de ahí bajan a 80 hasta llegar a la económica que puede ser de 50 años entonces tienes un rango ahí que te dice cuánto puede durar la propiedad en términos de evaluación porque hay porque es que ya llevan más de 100 años y ahí siguen y más el punto 90 por la vida útil remanente que esto es la vida probable menos la edad que tiene él y 9 y eso este resultado se va a dividir entre la vida probable aquí les pongo un ejercicio donde les pongo si tiene 10 años de edad el inmueble tiene 80 años de vida útil el factor sería de punto 89 si tiene 20 ahí va la fórmula para que les quede clarito si tiene 20 años sería de puntos 78 si tiene 30 66 si tiene 40 puntos 55 si aquí yo modificó a 5 años pues me va a decir qué factor tengo que utilizar que x sería punto 94 entonces con eso ustedes ya tienen una una tabla donde ya pueden determinar el factor de edad que le van a aplicar al inmueble después el factor de conservación este factor de conservación es si está ruinoso que decir que ya no funciona el inmueble obviamente no le voy a dar valor comercial como tal aquí lo único que tendríamos que determinar es cuánto vale el terreno que es lo que se puede vender la construcción ya no tendría ningún valor si el estado de conservación es malo que vemos humedades que tienes que meterle mucha pintura que está dañado algo que no funciona en la casa y todo desde punto 80 si ésta funciona la casa bueno que decir que está reluciente pero que sí está funcional que no tienes problemas de mantenimiento es uno y si ven una cara que está recién arreglada la pinta la acaban de pintar le acaban de cambiar este foco se acaban de cambiar varias cosas pudieran aplicar un factor de 1.10 y por último un factor de superficie que tiene que ver con una superficie que normalmente lo que hacemos en la ciudad de mexico nos pide tesorería que comparemos contra un log de tipo o una casa tipo entonces en este caso lo que hacemos para determinar ese factor es determinar un promedio de superficie vendible de los comparables que para el ejercicio que estoy viendo es de 6 684 punto 50 esto que es yo aquí tengo las superficies de los inmuebles de cada uno de mis 6 comparables que vimos ahorita y al final me da un promedio de superficie de 684 es el que estoy metiendo en esta parte de ellos es el promedio directo de las superficies con las que estoy comparando mi sujeto tiene 698 metros cuadrados vendibles el factor lo determinamos con una división el valor del promedio de los comparables contra el niño pero aquí lo elevó a una potencia que es punto uno porque hago eso por lo que les comentaba la idea de la homologación se busca que el factor tienda a uno si yo no utilizo este ss a esa elevación me da punto 98 y si bien la relación de que aquí pues la diferencia en metros cuadrados es mínima lo que se busca es que el efecto sea el mínimo posible pero si ya le metemos más metros cuadrados aquí que tenga una casa de 1.500 metros cuadrados 1500 si ya me da un valor de punto 88 que es esto quiere decir que si mi casa es es muy grande relacionada o comparada con el promedio de la homologación de los inmuebles o la voy a tener voy a tener que aplicar un factor o voy a venderle un poquito más barata porque estoy vendiendo más metros que aplica lo mismo que si compras un kilo equipo mate o basic que quieres comprar todo el costal de jitomate que van a vender más barato por kilo el costal el mismo kilo solito no se aplica la relación de esta manera en el tema de los inmuebles para determinar un factor de superficie una vez que tenemos ya un poco de claridad en esto lo que hacemos es meter en una tabla como ésta creo que es más factible que la tabla que les enseñé primero que esa la manejamos cuando ya entendemos un poquito el razonamiento de los modelos y aquí lo que hacemos es decir ahorita para que no ven tantos números lo voy a hacer solo con el inmueble número 5 que en realidad cuando vemos el y aquí ya están mapeados los comparables el inmueble que estamos evaluando es el color naranja y los comparables son estos que están en la misma zona de lomas de chapultepec pero estamos en diferentes secciones por así decirlo de entrada podríamos pensar que el comparable más adecuado es el 5 está prácticamente enfrente llegando aquí un poquito para que veamos la única diferencia es que este tiene un frente a un parque y este está en esta parte de acá atrás para el final son muy cercanos número 4 podemos ver que está en una esquina este tiene dos frentes el número 2 vemos que está en una avenida principal que es para do sul ya no es secundaria si bien desde el mapa se ve que es una avenida más amplia y utilizando esta parte de comparables voy a hacer el análisis en el 5 con todos pero particularmente me va a centrar en el 5 ahorita para que nos quede claridad los factores que vimos en la ahorita yo los voy a aplicar a mi inmueble esto es el factor de zona como mencionamos se aplica por el tipo de vialidad si es una vialidad principal 1 como vimos ahorita en el mapa es una es una vialidad normal de la zona entonces no hay ni no se aplica ningún factor se quedaría en 1 el factor de ubicación también vimos que no está en la esquina está en tiene un solo frente y entonces al tener solo frente que es esta parte de aquí enfrente el factor es un el factor de edad tenemos que el inmueble de nosotros tiene 30 años de edad entonces si yo me voy a esta fórmula y ya me voy directo aquí al factor me dice que mi inmueble tiene un factor de punto 66 pues aquí ya aplicó punto 66 en el factor mi factor de conservación yo sé que mi inmueble porque lo conozco y he entrado y lucy físicamente lo están como terminando de remodelar recientemente entonces para mí el factor debe ser bueno que es de 1 punto y es porque está totalmente remodelado y el factor de superficie al dividir los 698 entre los 684 como vimos el ejercicio aquí me dice que el factor aplicable es de 1 entonces tampoco le hago nada esto es los factores aplicando los a mi sujeto al que estoy evaluando al que conozco físicamente bien y después hago lo mismo pero con los factores del con los factores del comparable en este caso del 5 que es el más cercano como ejercicio ya veo dónde está el vídeo que tampoco es una avenida principal se queda en 1 tampoco está en esquina ni tiene tres frentes se queda en uno también tiene treinta años de edad por lo cual el factor es el mismo que el mío punto 66 también está recién remodeladas algunas cosas que le movieron y el factor sigue siendo 110 en superficies y es una propiedad más grande tiene 1500 metros entonces quiere decir que esta casa yo la debo de vender más barata que la mía porque sólo tengo 700 por el volumen del que estamos hablando si aplicaría un factor de puntos 92 adicional existe un factor otro que ese es un factor que llegamos a utilizar en evaluación cuando hay algo que nos que nos brinca que dice es esto tiene más en caso de departamentos a ejemplo de como ejemplo nada más esta parte la parte de estacionamiento por decirlo si estuviéramos hablando que mi inmueble tiene 3 tres estacionamientos y el comparable el comparable tiene tiene dos estacionamientos o al revés tiene el comparable tiene tres y el mío tiene dos y yo sé porque vendemos departamentos y de a veces se venden estacionamientos separados sabríamos que un estacionamiento puede costar 180 mil pesos son números aproximados no son exactos yo lo que digo es que la propiedad vale 15 millones de pesos lo que yo digo es que qué efecto o qué porcentaje representa el valor del cajón estos 180 contra el valor total de la propiedad entonces aquí la realidad es que tienes un factor de punto 01 que es mínimo y si se fijan lo aplicó en el número 6 nada más como ejercicio para decir oye este tiene un cajón de estacionamiento tiene uno menos que nosotros entonces cuánto representan el valor que el punto 12 que representa 180 mil pesos ese factor normalmente lo podemos aplicar por esto o en este caso el del parque por ejemplo si tenemos comparables que tienen frente al parque y dicen que valen 100 mil 100 mil pesos por decir un número y lass el de la otra calle dice que valen 90 simplemente sacamos cuál es la relación o la diferencia entre uno y otro y podemos aplicar ese factor de 110 en el otro aquí en el 5 que el 5 sí vean ustedes en el mapa el 5 como mencionamos si tiene un frente a un parque entonces ahí le estoy aplicando un factor de 1.10 porque es la relación que hay entre uno entre uno que no tiene frente y el otro si en la zona 2 como pueden ver partimos básicamente de dos premisas una que realmente conocemos el mercado y que es súper súper importante que ustedes como brokers inmobiliarios conozcan el mercado donde están muy bien para que puedan hacer este análisis de una manera mucho más acertada una vez que hicimos esto lo que hacemos es solamente una división de uno entre otros esto es mi sujeto contra mi comparable para determinar el valor el factor que le voy a aplicar a mi comparable para hacerlo similar al mío en este caso aplicando todos los factores me dice que el inmueble 5 es punto no ve es casi 2% menor tiene un valor superior al mío por lo cual el mío debería costar 111 mil pesos o sea el comparable dice que vale 113 una vez que aplicamos los factores me va a decir que vale el mío ya el valor que le voy a aplicar al mío es de 111 mil pesos obviamente no puedo trabajar con un solo comparable por eso decía tenemos que tener seis comparables para poder determinar una muestra válida porque tampoco sabemos quién le dijo a esta persona del número cinco que su inmueble costaba 113 mil pesos a lo mejor él dijo yo quiero que eso valga se me ocurre que quiero esto entonces lo más sano es que tengamos varias muestras de mercado para poder determinar el valor y con eso lo que hacemos al final es decir en la parte de los valores debemos tratarla de homologación armamos ya una tabla si se fijan aquí está el número 5 que es el que acabamos de ver ahorita cambios ahí en los los factores y determinamos acá en el inmueble cada uno todos van a hacer el mismo ejercicio el número 2 se califica el número 3 y todos se van a ir dividiendo contra mis sujetos para ver los factores que vamos ir aplicando si se fijan puse en rojo 2 uno que dice que vale cuarenta y nueve mil pesos el metro cuadrado y otro que dice que vale 62 mil pesos el metro si ustedes conocen la zona conocen lomas de chapultepec estarían totalmente acuerdo conmigo que no puede haber inmuebles que estén vendiendo en 50 mil pesos esto que pasa que puede haber dos cosas por los cuales es importante como les decía conocer el mercado este probablemente se trata de un remate bancario y por eso lo están dando así porque todavía hay que hacer un trámite legal y todo para publicar y en este caso puede ser que esté publicado que esté mal la publicación si ustedes ya récord ya conocen los inmuebles o por lo menos ya hablaron y verificaron la información o sea que se van a dar cuenta que estos dos algo tienen puede estar muy mal mantenido y por eso lo están dando aparato o puede estar muy mal publicado puede ser remates bancarios de ahí la importancia de que conozcan el mercado ya no agarremos comparables de internet y digamos son estos y los métodos y si los métodos por lo menos tengamos la certeza de que conocemos un poquito la zona y que sabemos más o menos cuánto pueden andar en ese en ese rango una vez que tenemos esto lo que vemos es todo el promedio de valores es 86 mil contra el promedio homologado de 85 mil algo súper importante y por eso lo puse en rojo es que cuando ustedes comparan el valor mínimo en este caso de x serían 49 mil pesos contra el valor máximo que es el de 113 tenemos una relación de 130 por ciento de diferencia es muchísimo lo más lo que se busca es que aquí estemos entre el 30 y 35 por ciento de dispersión o sea que este número me dé 30 por ciento en el valor más pequeño contra el valor más alto me dé 30 por ciento eso que me dice que estoy cerrando el rango de valores de la zona no lo tengo tan abierto aquí estamos desde que puede costar 50 pacientes pareces un montón de diferencia al rango y a la hora de homologar lo que tienen que tener ustedes en cuenta es que está este esta dispersión del lado homologado siempre debe ser menor a la que arrancamos aquí en este caso ahorita como ejercicio si bajamos al 61 por ciento ya bajé mucho la diferencia entre el valor menor y el mayor aquí la diferencia entre el valor menor es de 65 a 105 ya no de 50 a 113 eso me da una dispersión del 31 si consideramos que aquí vamos a buscar que todos nuestros comparables la dispersión sea menor a 35 o 30% por ahí en ese rango es obvio que aquí tenemos que buscar que sea menor a ese a este número si este número es menor a este que decir que la homologación está funcionando y si no habrá que cambiar comparables habrá algo que no conocemos o habrá algo que nos está distorsionando esto no debe ser mayor a 35 y éste siempre debe ser menor a este no importa el porcentaje pero debe ser menor entonces en la siguiente pantalla lo que hago es decir hoy ella ya verifique la información estaba mal publicada o cambie estos dos comparables porque no creo que no son los adecuados y a la hora de modificarlos me dicen que este vale 85 mil y este vale 95 mil pesos entonces ese efecto luego tengo que ver en mi tabla de homologación es decir hoy estamos aquí si yo archivo que esto vale 85 este vale 95 mil pesos con eso ya me dio valores totalmente diferentes ya mi rango aquí es del 33% ya no es de ciento y tantos por ciento entonces este 33 por ciento lo que me indica es que el valor mínimo de 85 contra el valor máximo son 28 mil pesos de diferencia representa el 33 por ciento ahí yo ya consideraría que mi muestra es adecuada y es correcta para empezar a hacer la homologación si yo desde aquí no tengo este rango mejor ni nos metamos a la homologación porque nos van a dar valores realmente raros o cosas que no no funcionan y una vez homologado si se fijan resulta menor el porcentaje muy poquito pero resulta menor entonces con esto ya tengo un parámetro de decir cuánto puede costar cuánto puede costar mi inmueble en la zona que dice que en este caso 99 mil a la de cambiar este comparable el factor de conservación podemos ver tenemos por lo a dejar en 1 que ya no es el mismo comparable lo demás coincide si se fijan en este valor ya ya no dan 99 y nos vamos a 32.1 con eso lo único que tenemos que hacer al final es si ya tenemos toda nuestra tabla de homologación ya modificados los comparables que considerábamos que no eran adecuados a la zona ya tengo una dispersión aquí homologada nuevamente con los comparables de 21 de 21.4 por ciento lo cual me da más certidumbre en mi valor y me dice que el valor promedio de los comparables contra lo que yo voy a competir si saco es enorme a mi mercado es de 95 mil pesos esos 95 mil pesos que es lo que hacemos multiplicamos la superficie del sujeto que vimos que era de 698 por los 95 mil pesos y llamé de un valor de 66 millones en este caso 66 millones 800 este análisis como lo comentábamos es de los tres métodos de evaluación típicos que normalmente trabajamos de estos tres métodos de costos ingresos y mercado el de mercado es el más sencillo de calcular porque en ingresos hay que hacer lo mismo que hicimos ahorita pero comparando rentas inmuebles similares en renta para el terminado un valor de renta pero después hay que quitarle gastos y después hay que calcular una tasa de capitalización que no es tampoco nada del otro mundo pero es un poquito más compleja la operación y en el enfoque de de costos tenemos que determinar el valor del terreno con un análisis similar al que vimos comparando frente ubicación forma superficie etcétera para determinar el valor del terreno y luego meter valores de construcción de cuánto cuesta construir y meditar igual que las instalaciones para que nos dé el valor entonces el el enfoque más sencillo de trabajar es el de mercado y creo que es mucho más sencillo para ustedes que conocen el mercado que están metidos en el mercado y que conocen bien los inmuebles yo en este caso la mayoría de los valuadores generalizando un poquito es muchas veces no conocemos los comparables entonces el factor de conservación por ejemplo si no conozco el comparable como lo afecto como lo no logo no lo afectó porque no sé cómo está físicamente si ya hablamos ya nos dieron tanta información ya ganamos un poquito pero sí adicional a eso casualmente ustedes ya los conocen porque han tenido que llevar algún cliente a ver la propiedad o en sus recorridos es una exclusiva de ustedes y ya la conocen pues ya tienen esa información mucho más sana y mucho más accesible para poder calcular el valor de mercado con eso podrían determinar el valor y decir está dentro del rango de una manera sencilla está dentro del rango de lo que el cliente quiere que pida por su casa o de plano está pidiendo mucho está fuera de la zona o está pidiendo poca cosa que serían honrarán a la mayoría pedimos valores más altos si queremos que nuestra casa sea la más cara porque hacía énfasis en los valores por metros cuadrados porque muchos de los clientes muchas veces nos dicen hoy es que en la casa de al lado la vendieron en tres millones yo quiero 3 millones también espérate pero cuántos metros tiene la casa de al lado y cuántos metros tiene la tuya la tuya tienen la mitad de metros cuadrados de la de lado no puedes pedir tres millones de pesos estos por eso es súper importante que agotemos y trabajemos valores por metros cuadrados como vimos en la homologación todo es sobre metro cuadrado y al final solamente lo multiplicamos por la superficie que tenemos básicamente el enfoque que estamos haciendo hoy es como mencionaba el mercado es es la parte medular de determinar un valor los otros ingresos normalmente lo utilizamos cuando es un inmueble que genera como local comercial un edificio de oficinas etcétera casi siempre el ingresos va a ser superior porque la rentabilidad es diferente de esos señores en casas-habitación casi siempre el valor que nos va a dar el parámetro es el valor de mercado si estamos hablando de un inmueble normal en la zona con esto damos por terminada la presentación de la parte del enfoque del mercado ahorita alejandro nos va a ayudar a abrir micrófonos para ver si tienen algunas dudas o preguntas con todas las responderemos el excel como les comentaba es excel como tal así como está completito va va para se lo va a mandar alejandro él se los hará llegar para que tengan ya una metodología ya formulada de alguna manera que les va a ir dando un parámetro de cómo hacer la parte de la evaluación gracias los que anda alejandro por ahí para que abran el micrófono el aula muy bien muchas gracias raúl por aquí a ver creo que había unas algunas preguntas pero si les parece bueno vamos a a abrir los micrófonos visto por ahí había algunas preguntas de cargo de ahora nos brinda se puede raúl bueno bueno sí sí te escuchamos oye una pregunta cuando estamos haciendo nuestros comparativos este siempre dice oye en la casa de al lado se está vendiendo o la casa de mi compadre que está a tres cuadras si la quieren vender en tanto este que tan importante es que el comparativo que está sacando sean de ventas reales o de casas que están en venta ese hombre me pierdo ahí hay dos cosas una obviamente si tú estás en el mercado y sabes los valores de en cuanto se han vendido las casas estos valores de precio que aquí lo tengo como precio de salida serían precios de cierre entonces ya que aquí meterías un precio de cierre cual cuál es la diferencia que te va a dar una y otra yo ahorita en el ejercicio trabajo con puros precios de salida en este ejercicio me dice que los precios de salida van en este rango y que ya homologado y valores de 99 mil pesos para mi propiedad eso qué quiere decir que si yo estoy trabajando con precios de salida todavía tengo que esperar un factor de comercialización en lo que yo voy a negociar con quien me lo quiera comprar esto no quiere decir que le suba aquí 10% porque sé que me lo van a bajar se supone que estas trabajando con valores de salida a este valor va a ser el cierre va a ser menor a este en qué porcentaje en lo que negocie si en lo que se esté negociando en la zona habrá zonas que negocien hasta 10% 5% habrá quien diga no quiero negociar absolutamente nada este valor va a ser diferente si acá tú trabajas con puros valores de cierre oye tengo tres casas que se vendieron se vendió en 95 en 113 109 ok entonces este valor resultante lo que me va a decir es que ese es el valor de cierre que tengo que buscar para mi propiedad entonces tengo que salir arriba de ese valor al mercado 5% 10% porque sé que me van a negociar ese gap y voy a tener que cerrar en hacer en este rango la propiedad entonces esa es la diferencia entre trabajar con precios de comparativos de mercado de salida contra precios de cierre puedes trabajar con el que quieras pero tienes que tener muy claro que te va a decir aquí al final esto si yo tengo puros precios de salida y tengo un precio de cierre en algún lado lo que voy a hacer en el de cierre lo puedo incrementar en el factor otro 1.10 por decir porque es el factor de negociación y ya me va a dar este o afecto todos los demás en el factor otro porque ya sé cuánto se pudo haber cerrado el otro ya sé que hay un gap del 10% entonces a todos les aplicó punto 90 aquí lo único que tenemos que tener claro es qué valores estamos determinando aquí el de cierre o el valor para salir al mercado esa es la única diferencia que tenemos que tener muy claro al momento gracias por ahí levantaron la mano tenemos a claudia claudia tienes una pregunta hola buenos días mi duda siempre ha sido en cuanto a diferencia entre el terreno y construcción ahorita específicamente traigo una casa en pedregal que no tiene no tiene área libre cosa que no es normal en pedregal tengo tengo mucha construcción porque son dos o tres plantas y no sé como compararlo porque obviamente similares no hay porque es una casa habitación supongo listo mira ay ay ay la evaluación al final como les decía en algún momento todos estos factores que utilizamos y que vemos en la escuela de tesorería los ha hecho y otra institución la realidad es que lo que buscan es quitarle un poco la subjetividad de una evaluación pues es poco objetiva porque hay factores que son como yo lo voy a decir como asentimiento hay un factor de conservación porque 110 porque el 10 si no lo hay ahí lo que tendríamos son dos opciones en el tema de la casa habitación es ver realmente el valor que el mercado le puede dar en esa zona particularmente la mayoría de la gente o de tus comparadores llegarían y dirían híjole no tienes jardín supongo si entonces es un factor que sabes que le está afectando si tus demás propiedades si tienen jardín deberías de meterle un factor que en este caso si puedes comparar decir oye está que no tiene jardín contra esta que si tiene jardín esta es más cara contra esta en qué porcentaje que fue algo del ejercicio que hicimos aquí hoy este tiene frente al parque y vale 100.000 este no tiene y vale 90 entonces hay una relación del 10 por ciento yo tendría que disminuir le han inmueble un 10 por ciento para decir que mi mueble vale 90 mil no puede valer 100 mil porque no tengo jardín pero qué factor o qué tanto valor tiene el jardín o sea es decir si qué factor le aplicó ahí hay dos formas en que lo puedes determinar el valor económico es decir cuánto me cuesta hacer un jardín si tú hables decir oye pues meterle pasto y eso te va a costar 150 200 pesos dependiendo de lo que le tengas en el jardín por metro cuadrado si tú multiplicas cuántos metros cuadrados necesitarías por los 200 pesos te va a dar un valor ese valor es el que tienes que dividir entre el valor de tu comparable para decir cuál es el factor en este caso de cuenta que esté vale un millón de pesos y él a mí me va a costar hacer lo 90 mil pesos ahí me dice que le tengo que bajar el 9 por ciento del valor ya a mi casa eso es un esto es prácticamente numérico y económico pero si tú ves la relación con él con los clientes te puedes percibir que le tienes que bajar más al final del mercado no te miente si no te si no te la quieren comprar en ese valor que es decir que le dan un valor más fuerte a un valor mucho más importante al jardín que el meramente el económico sí porque si le puede costar 90 mil pesos pero qué pasa que no lo puedo hacer o sea no tengo espacio aunque me cueste 90 mil pesos no lo puedo hacer y yo aprecio tener un jardín porque tengo perro entonces no te voy a pagar o absolutamente no la voy a comprar entonces el mercado al final del valor que nosotros determinamos de salida o de cierre tampoco es la panacea ni ésta tiene que ser forzosamente y el mercado se encarga de decirte cuánto a poder vender encima esa es la realidad pero esto te va a dar un acercamiento para poder hablar con el cliente decirle oye todos los comparables o todo lo que se está vendiendo en la zona todos tienen jardines estamos compitiendo tenemos una desventaja tenemos que ofrecer un valor menor porque estamos en desventaja contra los otros es obvio que si el de al lado tiene jardín y el mío no y el de al lado vale lo mismo que el mío pues voy a comprar el de largo es más puede valer hasta mucho más que el mío pero me interesa el jardín o puede ser que encuentres un cliente que diga me el jardín no me interesa me interesa que tengo mucho más espacio de construcción y este es el que quiero utilizar pero la evaluación el término de homologación lo que te va a decir es con qué herramienta te puedes acercar al cliente a decirle cuál es el valor adecuado en el que puedes salir al mercado gracias tenemos a bernadette normal tienes alguna pregunta gracias alejandro raúl buenos días de como el bayern vive hoy nosotros siempre consideramos también dentro de nuestros análisis el tiempo que las otras propiedades con las que estamos comparando llevan anunciadas porque o sea qué bueno aquí la pregunta también para ti es cómo podemos jugar con ese factor cuando nos encontramos con que la muestra de lo demás que hay ya tiene muchos meses o incluso más de un año o año y medio etcétera anunciados pues nos dice también que esas propiedades pueden estar muy deterioradas o con un precio fuera del mercado entonces como recomiendas tú ajustar este factor también hay ahí hay dos cosas una la primera y más importante es que lo que mencionaban en principio ustedes conocen el mercado habitacional y si no deberían conocerlo en el mercado que se están moviendo esto es súper básico la otra es que si yo ya sé que esa casa lleva un año y la mayoría de las casas se vende en seis meses por así decirlo ya lleva un año y la mayoría de las casas que están en esas zonas están vendiendo en seis meses mi razonamiento principal sería no la considere es lo más fácil que tú puedes hacer ya oye pero no tengo más si es la tengo que meter en mi mezcla ok meterla como cuál es la diferencia entre obtener una casa y venderla en seis meses o venderla en un año económicamente hablando es un término monetario donde sabemos que el dinero en el tiempo pierde valor si la casa vale lo vamos a poner aquí en números un millón de pesos por decirlo así y decimos oye normalmente las casas se venden en seis meses pero ésta ya lleva doce entonces eso quiere decir que a este valor yo le tengo que disminuir hoy en cuanto lo más básico y lo más sustentable es decir cuánto me da una inversión si yo metiera ese dinero al banco con una inversión de seguro por así decirlo ahorita aceptas bajó mucho pero andaba en siete creo que ahorita en cinco que soy lo mínimo que me daría el banco sería el siete por ciento por así decirlo entonces mi inmueble está perdiendo valor 7% anual que si yo lo divido entre 12 me va a decir que está perdiendo valor mes con mes en que yo no lo vendo se está perdiendo 1.58 por ciento cada mes que yo no logro vender el símbolo si mi diferencia es de seis meses lo que yo tendría que decir es cuánto perdió de valor este millón que no me han pagado compra este punto 58 mensual que estoy perdiendo ya llevo seis meses adicionales a los del valor del cierre llevo un año en el mercado prácticamente si llevo un año se estoy perdiendo y el 7 por ciento del valor si yo multiplico este por este te va a dar que yo ya disminuir 70 mil pesos que ya perdí 70 mil pesos tan sólo con la pérdida del valor del dinero en el tiempo no hay otra fórmula o sea yo ya perdí 70 mil pesos porque tengo congelado mi dinero ahí y no se está vendiendo entonces si yo determino este porcentaje me va a decir que es un porcentaje del punto cero 7 ese factor yo lo puedo aplicar en un factor otro decir oye este inmueble le aplicó el factor al país de punto 93 porque porque llevo un año en el mercado no se está vendiendo oye pero por qué punto 93 por esto o sea simplemente estás perdiendo si tú hubieras vendido en 7 en 930 mil pesos el inmueble en lugar del millón que estás buscando y ya lo hubieras vendido no hubieras perdido este dinero en excepción si me explico excelente raúl claro si entonces lo más básico para mí es si los conocen los inmuebles y soy está muy deteriorado no lo metas está muy deteriorado y están pidiendo mucho pues no lo metas si tienes más opciones y tienes que meter lo tienes que buscar la forma en cómo justifica su factor numéricamente que no necesariamente como decía vas a apreciar igual en el tema del jardín o la moral del jardín numéricamente mil noventa mil pero de manera sensación de tus clientes yo no pagaría a menos de siendo un paso más de 100 mil pesos por eso ahí te va a ir dando un parámetro estaba dando idea de cuánto aprecian o qué valor le dan realmente a un a un jardín los clientes gracias de nada muy bien tenemos a felipe cuevas felipe tienes una pregunta hola qué tal gracias raúl cómo estás bueno buenos días yo yo estoy bastante confundido con los con los factores de homologación y todo esto entonces ahora sí que ya teniendo en el juego digo evidentemente como evaluador verdad entonces de ahí partimos pero teniendo ya esta hoja como bien dices de excel jugar un poquito hacer varios ejercicios pues ahí me encantaría que pudiera pudiéramos vamos echarte una llamadita y decirte estoy haciendo esto lo estoy poniendo por aquí para que nos digas más bien no regresa t así un poquito no porque si me hace vamos me hace todo el sentido más no sé cómo aplicarlo esa es la realidad yo me voy a al comparativo como bien lo dijiste al feeling a conocer la la zona por ahí hay una herramienta ahora también que se sacó por parte de anv y ciudad de méjico de un libro verde hay cuatro alcaldías ya si mal no recuerdo dónde están por ejemplo ya los factores los los precios reales tanto catastrales como comerciales de terreno y entonces tienes ya una herramienta adicional pero todo el tema de la depreciación la construcción si es ascendente descendente los frentes este y tal hijo le exime si me atoró un poquito de hoy y ya no sé de tu experiencia y estudio de todo lo demás pero hay alguna otra manera más que jugar me puedo imaginar porque si me hago bolitas anoche mira la realidad es que los factores que te que te estoy poniendo aquí son súper básicos y están acá no hay tener un parámetro y lo puedes jugar lo que quieras la otra es oye tengo una casa en lomas de chapultepec que muchas veces hay que es un tema de sentido común y que creo que ustedes que están en el mercado lo tienen más desarrollado porque conocen las típicas tesorería por ejemplo te dice que si tienes una pendiente si es ascendente o descendente tienes un factor de demérito forzosamente noticia de cuánto pero si tú vas a lomas de chapultepec oa la parte de arriba a bosques pues todos los inmuebles vienen pendiente ya no deberías utilizar un factor porque todos tienen esa problemática que para los dueños es una ventaja el desarrollar en pendiente para ellos es les gusta y por eso compran ahí si no lo compraría entonces lo que tienes que entender como tú decías básicamente es el mercado si lo entiendes esto no va a tener mayor problema obviamente si tienes algún factor fuera de los que estoy especificando no te queda claro sin problemas con todo gusto les paul les puede atender normalmente te diría puede ser que sea un poquito más tardado y me tardé un día en contestar este sí es una llamada y en ese aumento esté disponible comportas como pero si contracción de riesgo pero si alejandro les pasa los datos sí claro si quieres después en el correo cuando mandamos el excel alejandro ahí les va a mandar mi correo y mi número d celular por whatsapp hacer la consulta a más y les pido paciencia a veces y de repente ando saturado y tardar pero si les contesto excelente raro y muchas gracias muy bien y tenemos dinero islas es una pregunta hola qué tal la pregunta es es un caso que tuvimos era un terreno en donde igual le dijimos este tipo de como de comparación pero el tema de del uso de suelos y afectaba como pues en una cantidad bastante impresionante porque ya lo que nos daba en un valor y por el uso del suelo a la hora de estar en una avenida comercial el suelo el valor del inmueble no era lo que calculamos sino era como un 50 por ciento más aquí ya es bastante contra lo demás y como lo es técnicamente en el tema de evaluación lo que te dicen si no hay comparables similares qué es lo que he estado haciendo mucho énfasis en que estos sean similares al mío lleva hablando de terrenos hoy es lo mismo sino si no hay comparables similares lo que te dice la parte evaluación es hacer un análisis de mayor y mejor uso ese análisis de mayor y mejor uso lo que te dice es cuánto cuesta por lo que le puedes construir arriba entonces ahí tienes una diferencial que si no tienes un comparable que le puedes meter cinco pisos no lo puedes ser comercial comparado contra el tuyo tienes que hacer un análisis que es por rentabilidad que ya es mucho ya es más complejo si así lo puedes hacer y es más complejo en el caso pues hacer un factor de calcular oye cuánto representa por metro cuadrado en ingreso y poderlo migrar allá pero te va a dar un factor de 1.50 o de dos o de 2.50 si la diferencia es muy alta y como te comentaba lo que estás buscando aquí es que el valor o la homologación esté cercana a alguno este por ejemplo ya está lejísimos del 1 por decirte algo entonces la idea es que busques que los comparables sean parecidos y no lo tienes lo que tienes que hacer es un análisis de que puedes construir en el tema residencial todo ponemos rápido así que puedo construir departamentos el terreno tengo 100 metros del terreno y me dice que puedo construir cinco niveles y que tengo una área de desplante del 60% no sé yo puedo construir hasta tres veces mi terreno eso quiere decir que si yo multiplico esto por esto yo pudiera meterle una construcción de cientos de otros cuadrados me voy a departamentos que es lo más básico porque es una manera rápida de hacerlo en el departamento yo sé que ahí puedes vender los departamentos en 45 mil pesos aquí yo tengo que tener un porcentaje de área con un techada que son pasillos y eso que normalmente puede ser que sea el 10% si quieres para tanto entonces al final me dice que yo puedo construir departamentos y 300 metros menos el área común 30 y yo por construir 270 metros de apartamentos por decirte algo vamos a poner un terreno más grande para que sea el número si entonces el terreno me dice que yo tengo esto puedo construirlo tres veces por el número de niveles y el porcentaje de desplante esto es la inversa del área libre que normalmente nos da nosotros pero ya con eso yo ya tengo aquí en valor que estoy en esto dice que puedo construir 13 mil 500 metros y sé que los departamentos ahí valen 45 mil pesos el metro multiplicas yo puedo comprender 13 mil 500 metros y lo voy a vender a 45 mil yo voy a tener ventas totales por 607 mil pesos 607 607 millones de pesos aquí normalmente lo que hacemos es por eso los estudios de la gente que se dedica a vender terrenos de desarrollo en nuestra empresa se controlan que sabemos que hay un parámetro que puede ir desde el 12% y hasta el 20% del valor de las ventas lo que le asignas al terreno de que depende si los departamentos son de interés social si son de clase mejor si está muy bien ubicado etcétera usted puedes ir hasta el 20% piso y este es un muy buen terreno está súper ubicado en una zona donde puedo construir departamentos de 45 50 mil dependiendo y entonces lo que te dice es que tu valor del terreno para este caso sería el valor de las ventas por el 20% entonces si tú divides ya este valor entre los 5 milímetros le va a decir que el ese terreno debería por el potencial de ventas que tiene deberías poderlo vender en 24 mil 300 pesos al mes es como lo que puedes sacar con el terreno es esto que está diciendo es como un residual residual estático o normalmente lo que hace es si ya conoces el método de evaluación de ingresos y es un centro comercial determinas que puedes hacer en el centro comercial oye puedo construir 15.000 metros de área comercial las rentas y aído son de 250 pesos eso me va a generar rentas a generar rentas y rentas mensuales de tres mil 753 millones si lo multiplicó por 12 siempre se anualizado en capitalización se va a generar rentas por 45 millones de manera anual y en gastos pues me gasto el 30 por ciento y por qué por qué tengo que pagar predial seguro este etcétera lo que tengas que pagar tú como propietario es que pagas el mantenimiento a veces está incluido en la renta a veces no todos pero aquí es lo que tengas que pagar si tú dices de esos 45 millones yo me gasto para mantener ese inmueble 13 millones 500 me quedan rentas me quedan unas rentas netas de 31 millones esto es lo que me queda si yo aquí utilizo una tasa de capitalización esto es cuánto me pide un inversionista para poder invertir en un tema de este negocio y soy me está pidiendo el 12 por ciento por existe un número y yo pido este valor en 3-d me dice que me que el valor del inmueble es de 262 millones de pesos y eso eso eso vale por las rentas que me está generando son 15.000 metros a 250 pesos el metro las analizo le quito gastos me da una renta neta lo divide entre una tasa de capitalización y dice que eso vale en inmueble esto aplica igual si fuera una casa si fuera lo que sea no entonces aquí también puedes en términos muy práctico que le puedes asignar igual el 20% del valor de a tu terreno en este caso te diría que vale tres mil quinientos gritar como ejercicio así te cuesta 3.500 son números que tienes que ir haciendo y que tienes que ir validando conforme a la estructura de otros se obviamente si no ha evaluado centros comerciales pues va a ser muy complejo pero si lo haces con este decir ok es comercial o algo yo sale va entonces si yo metiera departamentos te va a dar un valor muy cercano como por aquí ya dices oye es comercial me voy a ir hasta el 25 siente habitacional no rebasa es el 20 y comercial a menos que sean son cuervos en punto no te vas a ir arriba de vibración porque en eso puedes determinar el valor ya no necesita los comparables porque no hay comparables así es la realidad esto lo utilizamos sucede o aplica cuando no hay comparables es oye no hay hay un comparable no hay absolutamente nada entonces lo que hacemos es un análisis de flujos es totalmente diferente a lo que estás viendo para determinar el valor de la propiedad y después poderle asignar un valor residual al terreno sabes es un ejercicio bien diferente pero que te va a dar el aproximado de cuánto puede costar por ser diferente a todos los que tienes ahí si no hay comparables esa es la metodología un residual estático se llama un residual dinámico cuando lo haces año con año lo traes todo a un presente perfecto raúl muchas gracias por nada muy bien y tenemos a oscar basurto es una pregunta ahora estimado alejandro oye una pregunta también con respecto a los acabados que tanto puede influir me explico tengo yo propiedades que tienen mármoles en los baños y propiedades que tienen porcelanatos no propiedades que tienen este se me ocurre un piso de madera de ingeniería de ocho milímetros contra pisos de 6 milímetros eso que tanto influye es pura percepción nos influye en el valor del mercado eramet no sé si tiene un valor en el mercado y obviamente la gente lo reconoce la fórmula que tú podrías calcularlo es decir cuánto me cuesta el metro cuadrado de porcelanato y cuánto me cuesta el metro cuadrado de mármol o sea hablando y oyendo a una que te vendan materiales que va a decir cuál es la diferencia ahí lo único o lo complicado es que tendrías que saber cuántos metros cuadrados tiene de servicio tu propiedad no es complicado porque la conoces y debe extender planos diarias pero a lo mejor no conoces todas las otras propiedades si las conoces pues tienes una ventaja total porque ya sabes cuál tiene porcelanato y cuál tiene esto entonces la diferencia en porcentaje del valor de uno entre otro es el factor que tendrías que aplicar y decir factor de calidad o del otro en acabados y ponerle ese factor a favor o en contra no si el tuyo tiene mármol es evidente que factor va a ser mayor a uno porque los otros son éste porcelanato o son este otro material la ley el término económico lo puedes determinar de esa manera de cuánto te costó a ti construirlo con mármol y cuánto me hubiera costado si le hubiera puesto porcelana o madera o cualquier material diferente contigo y decimos a quedar un factor bueno igual tenemos unas preguntas por aquí felipe el juego es producto que es el valor residual el valor residual es como lo que mencionaba ahorita es como la abstracción de partiendo al revés normalmente lo que les dije en el enfoque de costos es calculas el valor del terreno le suman las construcciones y le sumas el valor de la éste como se llama de las instalaciones en este caso como no tienes terrenos comparables vas a partir de manera al revés tienes construcciones les vas quitando los otros componentes y asignas al final un valor al terreno que es lo que te quedaría como de manera residual el ejercicio que hicimos ahorita de decir cuánto puedo percibir de rentas al final cuál sería el valor del inmueble y asignarle un porcentaje de valor a mi terreno es una forma residual o inversa de sacar un valor del terreno porque no hay comparables de terreno y así quedó claro para el que preguntó para todos había aumentado 7 si quieres todas las personas preguntas que le hicieron al principio dedicado al producto preguntaba en qué libros comentaste que podemos obtener esta información ahí se llama vinsa prisma y hay otro que ya se llama creo que valuador son son libros paramétricos los cuales diego tienen costo de los cobrando son gratis y viene todo el manual de cuánto cuánto vale por calidad te viene un departamento de tipo 1 tipo de los tipo de tres tipo 4 casa habitación oficinas es un libro bastante grueso y él te dice está incluso cuánto cuesta la organización cuando está una alberca cuánto cuesta más cisterna etcétera entonces esos son los valores que te pueden ayudar para cuando quieres hacer un enfoque de costos el enfoque de costos yo lo sugiero que lo hagan solamente cuando saben que le metieron mucho a la casa y que la zona no lo absorbe porque probablemente es una casa en una zona y le metieron materiales como decíamos y está mármol las casas de aquí no reflejan el valor que debería tener esta casa es el valor de costo esta vez si realmente cuánto te cuesta volver a hacer esa casa con con el mármol y todo de otra manera te diría vete al mercado no necesitas estas publicaciones para nada pero si las pueden obtener tus también están a padre para ustedes les va a ayudar claro siempre es bueno tener información adicional así es blanca tiene una pregunta bueno tenían una pregunta d tengo una propiedad una hacienda en el estado de hidalgo pero tiene un casco de hacienda de 1.720 cómo se hace una evaluó esta profunda parte del terreno los dueños quieren vender pero no encuentran quien se los valora ya evaluaron una hacienda es mucho más complicado por el tema histórico sal el valor que le puedes asignar un valor cuánto te cuesta volverlo a hacer los tendrías que buscar a un arquitecto alguien que te a cuánto te costaría construir ese casco de hacienda y todas las construcciones y sumarlas al valor del terreno que tienes ahora ahí cambia mucho si tienes propiedad que está sembrando y que te produce tendrías que ver cuánto produce la hacienda y evaluarla por ingresos ya no por mercado el caso que nosotros llegamos a hacer fue uno que lo hicimos por ingresos calcular cuánto nos puede generar de ingresos como si fuera un negocio olvidarnos un poquito del tema histórico por así decirlo sirviendo como negocio porque si era un negocio rentable y la otra es que tienes que buscar haciendas que se vendan sería la única lógica y a lo mejor tu factor de de ciudad lo que buscaría son propiedades habitacionales en las ciudades donde encuentras las haciendas y determinar qué tan caro qué tan barato es ciudad de mexico con querétaro por ejemplo detectar o contra escala querétaro con hidalgo donde pueden estar las haciendas los tienes que buscar haciendas en otro lado en otros en otros estados si no hay venta ahí porque si hay haciendas en ventas y lo más importante y utilizar y aplicar un factor de ciudad determinado por los valores de las casas que puedes tener el mundo lado y el otro pero que sería la forma más factible que pudieras hacerlo si no es productiva si es negocio y les genera el negocio habría que analizar los ingresos y ver cuánto más genera para determinar en cuanto a suplentes claro y una y hay una pregunta que es bueno la relación a esa edad de los inmuebles es pasando pregunta rocío pasando cien años de un inmueble conviene cambiar tubería o cableado o sea recomiendo tirarla ahí sí es un tema totalmente arquitectónico y estructural necesitas hacer un análisis si el análisis estructural te dice que toda la casa todavía aguanta es meterte hambre digo 100 años no te dura el cableado tampoco el cambio hay que cambiarlo un poquito más rápido pero es una revisión que alguien que tenga ser y decirte si la tienes que tirar o no estructuralmente si ya duro 100 años sería para que la tiras no más bien hay que remodelar le y hay que cambiarle lo que no esté funcionando cuando tú haces remodelaciones mayores a las propiedades obviamente el factor de dar que estábamos viendo que creo que es a dónde va este esta pregunta es ver las remodelaciones que le han hecho para ver qué tanto ha mejorado porque como les decía hace factores técnicamente es tesorería para cobrar impuestos no el de punto el del factor de edad pero puede ser que la casa dure 500 años tampoco hace aplicar el factor entonces es darle una vida útil y remanente de acuerdo a lo que estás viendo si tú llegas a la hacienda y la ves súper bien y está bien mantenida y todo a la casa que quieras no le vas a decir que tiene 50 años porque entonces le estás quitando todo el valor y por cierto ahí ya es más estimado de acuerdo a lo que tú estás viendo físicamente pues decir hoy esta casa puede durar otros 50 años puede durar siempre es un exceso ponerles 100 años pero sí decir puede durar otros 50 y su factor lo vas a calcular con esa vida permanente no con la edad real que tiene el importe calcular la edad económica por así decirlo más que más que la edad puedo poner voy a preguntar sí claro claro en este caso de las cintas se puede hacer una evaluación por capitalización de rentas crear lo que mencionadas a ese argumento si no es capitalización propiamente digo si tiene el nombre lo determina pero es aquí tienes que determinar flujos anuales bloque o sea no lo puede ser lo puede ser cual más a ver si la hacienda es un negocio y tiene estados financieros pues con el último estado financiero te puedes dar una idea de cuánto puede costar que te va a decir cuánto cuánto generar ingresos cuánto tiene de gastos en en mano de obra en todo lo que genere y te va a decir cuánto le queda neto que es lo que estábamos viendo en la capitalización si tanto te queda neto entre una tasa de capitalización y te va a decir que eso vale limón o sea es muy sencillo y muy rápido de determinar un valor aproximado ok pero puede ser que si tú haces este ejercicio que diga que vale 387 millones y cuando ves el puro terreno en la zona vale 400 millones pero si tal nos quiere decir que este enfoque sí si te genera pero al final no está siendo un negocio además como terreno que como negocio 26 y tienes que evaluar más las propiedades y decir físicamente el terreno vale tanto construir lo que tienes valdría tanto el valor sería este porque como negocio es menor al valor de reemplazo o al valor de reemplazo ok oye una otra cosa en el caso de las construcciones de ciudad vamos a decirlo así sabemos que una edificación de hierro que no sé si alicia la diferencia es de que puede durar un tiempo de vida estimado son 100 años o 80 años esa casa si se le quitan todos los recubrimientos y se le cambian sus instalaciones eléctrica hidráulica etcétera esa casa se puede renovar esa edad o hasta donde nos podemos ir con esa nueva gira no normalmente lo lo que hago es tomarlo en consideración del porcentaje que realmente cambio esto es decir tienes 350 metros cuadrados que el que tienen 30 años sí remodelase toda la casa entonces hablaríamos de monto es decir vale vale un millón de pesos y mil quinientos mil pesos es ver la relación que le metiste de él la relación del precio del mantenimiento de lo que tú le invertiste para renovarla ese porcentaje que tiene contra el valor es el que pudieras aplicarle la edad si yo le invertí el 30% y mi casa tiene 70 años hoy le invertí 30 por ciento del valor pues esto lo podría disminuir en un 30% si me explico porque todavía me duraría entonces en lugar de d le puedo quitar hasta 21 años entonces si el inmueble vivían podía vivir 70 y tiene hoy 20 a 40 años por decir algo y yo podría decir que este inmueble con la inversión que le hice que me gustó mucho a mysterio le tendría que disminuir la edad aquí ya no es de 40 si no le quito 21 quedaría de 19 años y todavía le resta hasta el 70 hasta 70 pero el 70 lo que te dice es el 70 es la es la vida útil realidad tienes 80 años la casa tiene 50 años de edad hoy y resulta que lo que yo le metí representa el 30 por ciento entonces lo que yo puedo hacer esta edad esto no lo cambio este 80 no lo cambio ok o sea la vida útil total no la cambio la que hago es la vida útil estimada aquí estos 50 años te voy a decir que en lugar de 50 el quinto los 21 quedaría en 29 años pues yo diría que la edad efectiva o te hoy de mi inmueble es de 29 y es con él voy a hacer el cálculo todo con 1050 de acuerdo ok perfectísimo muchas gracias para eso hay que tener el monto de remodelación y de remodelación exacta voy a decir y si en una casa no se le ha hecho ni cambio pero está en buen estado está funcional pues incita actualización de acabados etcétera es así así éste encuentra muchas casas en satélite que si necesitas meterle dinero está forzosamente tendrás que aplicar el factor pero si todos sus comparables son similares no le aplicas ningún factor porque ya están tomando al mercado en cuenta es esa parte que le van a invertir en algún momento y hay que tener muy claro por eso les ya ustedes que conocen los inmuebles tienen una ventaja sobre cualquier valuadores la mayoría de los valuadores no conocen o no conocemos el mercado a veces donde estamos evaluando sé yo y estoy totalmente enfocado a oficinas y en la empresa como estamos dos tengo mucha información de esa porque es lo que hago todos los días y es lo que hacemos en análisis de mercado o si no puedes avalar una casa en la del valle es probable que no conozca todos los comparables y a lo mejor yo no sé el comparable 5 lo que decían hace rato llevo un año en el mercado y lo voy a tomar como bueno para mí porque no tengo esta información entonces ustedes tienen esa ventaja que están en el mercado y lo conocen y si no pues deben conocerlo para poder aplicar los factores que correspondan de acuerdo muchas gracias tenemos una pregunta igual en facebook nos hace una pregunta heidi cervantes y dice cómo puedo determinar el valor de depreciación de una propiedad en condominio que se construyó hace unos diez años pero faltaron acabados o que se ha ido deteriorando por la edad el metraje de terreno es similar en todo el fraccionamiento en la depreciación la ite aplica y tienes dos temas diferentes solo la depreciación por edad que ya la vimos no tienes mayor tema y la otra es la depreciación que tendrías que aplicarle por falta de mantenimiento con forma alta de acabados si lo mismo que decíamos este rato si la casa falta meterle acabados cuánto me cuesta esa inversión y meterle acabados a esa propiedad oye le tengo que meter 100 mil pesos con relación al precio total de mercado qué porcentaje representa si vale un millón y le tengo que meter 100 mil pesos representa el 10% entonces quiere decir que a mis comparables que si tienen acabados descendía le tendría que quitar ese 10% para decidir que mi casa vale 10 por ciento menos que una que ya lo tiene pero hay que tener el costo de inversión de cuánto le tengo que meter para remodelar eso aquí ya está salado factores como dice que aquí en este caso si vas a necesitar sea hermano del minsa prisma o del evaluador y te dice no hay un piso de porcelanato que cuesta tanto hay una sección donde ya tengan el resumen que dicen los acabados interiores representa el 15 por ciento de la inversión por utilizar los con ese porcentaje tú ya sabes cuántos les quitaron les debes quitar a tus comparables que si tienen esos acabados independientemente del factor de edad este sería un factor de terminación de obra por así decirlo muy bien muchas gracias igual tenemos aquí una pregunta de karim aceves d tú hablaste de una cédula de homologación es un formato o una herramienta en donde la conseguimos acá es una herramienta normalmente los valuadores cada quien va determinando sus células como quieren en este caso el que les va a mandar está aquí tranquilo aquí les pongo esta es la sede está la célula de homologación yo normalmente hago de alguna manera que puede ser más vistosa pero que cuando ya sabes cómo aplica esto pudieras hacer sin mayor problema que es que es éste o sea en lugar de tener un cuadro con todos los inmuebles y todo tengo no solamente el comparable pero si se fijan aquí nos dice los factores que tiene mi sujeto ni los factores que tienen inmuebles sino ya tengo el factor resultante sería ya tengo estos factores pero si me preguntan cómo llegué aquí y tendría que irme para acá si me explico entonces esta es una célula de homologación y en los avalúos vas a encontrar muchas que traen foto algunos con mapa otras sin mapa otras solamente una tabla de estas vas a encontrar mis formas es una herramienta que tú puedes ir modificando diseñando y estas y éstas se las voy a hacer llegar ok muy bien si quieres calor nada tiene una última pregunta para cerrar ya este webinar si te parece que explicamos carolina hola buenos dias hola 11 según de qué criterio al huir y sobre todo una evaluación para un crédito hipotecario esta es una casa donde cortó en sí mezcla y no a verse a verse y qué criterios se puede tomar en una casa tipo colonial es una casa más o menos imagínate de 90 años la típica colonial que se encuentren de tra copac sanz ángel tiene una vida útil pues obviamente tiene muchísimos años 90 años más o menos pero no tiene como tal recámaras no tiene cocina no tiene ningún elemento interno que la permita ser una casa habitación estamos teniendo ahorita un tema con un banco porque dice que esa no es una casa habitación ay qué criterio podrían tomar un valuador para ver cuánto puede valer en el mercado esa casa para temas de garantía hipotecaria porque no tiene como te comento es como un casco de hacienda que obviamente la están comprando para remodelar pero no tiene como tal algo que tú puedas comparar en san ángel la unt la copa porque no tiene recámaras no tienen cocinas no tienen años etcétera no si no es simplemente el terreno y el casco y la vida útil es de 90 años y es una casa que nos que está catalogada por el inba además y ahí es ahí es mucho más complejo yo te diría primero cómo está catalogada por el limbo a cambios no le vas a poder hacer a lo que ya existen y tendrás que entrar en un tema de permisos y todo para ver si te dejan construir lo adicional el valor como lo determina ese es el valor del terreno más lo que te puede costar el casco o sea no hay otra forma no hay no hay una mecánica diferente el valor pero de ahí a que te lo hagan válido en el banco como garantía de james depende mucho las políticas sea como yo como evaluador lo pueda hacer y decir pues esto vale cien mil pesos pero el banco puedes decir pero para mí no es una garantía no me interesa si por qué porque tienes que tener el tema de el que puedas modificarlo y que lo puedes ser y autorizado y meterte a hacer trámites de autorización de lo que quieras construir para darle un valor potencial al inmueble no vas a poder a menos que el inviertas mucho dinero sitio y antes de comprarlo no porque si lo compras y no puedes hacer nada pues ya páginas o sea y el valor es el valor del mercado del terreno cuánto puede costar el terreno en una zona y qué valor puede tener el caso es que si lo volviera a hacer ya te puede costar un dineral o no pero ya también depende mucho de lo que puedas hablar con el propietario pero para el tema del avalúo es así nada más tiene más paciencia aunque nada más el terreno más la construcción que ya tiene como tal el casco y le mandó que te costaría construirla o decir oye me cuesta tanto construirlo obviamente la vida útil remanente o lo que le queda de vida útil el barco te puede alegar que ya no va a durar nada pero si ahí sigue y lleva 100 años quiere durar quiere decir que puede durar 100 años más eso es debatible pero de ahí a que te tomen la haga como garantía la propiedad es política del banco y no tiene nada que ver el barbado si yo lo puedo hacer y ya pero el banco determina si es garantía o no ok muchas gracias para servirte bueno pues yo creo que con eso cerramos este yo tengo una pregunta puedo hacerlo raúl mi pregunta es acerca de una propiedad que está en plan y parkland y es bodega oficinas y local y las oficinas están en buenas condiciones la bodega está en malas condiciones y el local es tan buenos que no encuentro comparables en la zona que tenga las tres mismas cosas no me vas a encontrar creo ahí la normalmente lo que se llama evaluación lo determinamos como tipos constructivos entonces ahí tienes tres tipos constructivos que los tres te pueden generar un ingreso todo lo que tienes que buscar es primero bodegas decir hoy en la bodega cuesta tanto las oficinas pueden costar tanto y el local comercial en realidad estaría siendo como tres avalúos por así decirlo para determinar el valor de la propia es decir el valor del terreno lo puedes manejar y el valor de las construcciones por cada tipo constructivo lo puedes hacer valor físico te daría una idea de cuánto te costaría reemplazarlo no necesariamente es lo que el cliente va a decir a sí sí vale eso porque a lo mejor el local comercial se genera mucho más rentas que el lo que puedes decir que vale sustituir no sea me cuesta construir un local comercial 100 mil pesos pero por la ubicación y las rentas que crees me genera 200 entonces el valor físico no me está diciendo el valor real de la propiedad en este caso te diría en el análisis de mercado busca comparables para cada tipo de bodegas tengo 100 metros de oficinas tengo 50 y de local tengo 30 multiplicas por el valor que te del análisis de comparables de cada uno y la suma es el valor de tu propiedad ok hablando tienes mucho terreno adicional habría que agregarle un terreno excedente y cuánto vale el terreno y agregarle ese valor si tienes un terreno enorme y solamente estás bajando las construcciones no el valor resultante de esas construcciones lo que diría el valor total de tramos de valor un valor del terreno excedente por así decirlo cuando hay una relación diferente en las bodegas normalmente la relación terreno construcción va a ser 2 agua tú tienes 50 metros son las naves industriales vas a tener 50 metros de construcción pero necesitas para que esa bodega funcione necesita 100 metros necesitas el doble de terreno para que tampoco se vayan a confundir cuando tú valuadas la construcción la bodega estás influyendo 100 metros de terreno para esa bodega de 50 metros waiting que me ayuda mucho agradezco tanto a la orden bueno pues muchas gracias raúl la verdad es que ha sido un excelente webinar y estoy seguro que a muchos les ayudaste y sobre todo a poder realizar de mejor forma su trabajo y les agradezco a todos los que es los asistentes que estuvieron aquí tanto en un zoom como en en facebook y en youtube no gracias a alejandro gracias a todos por permitimos participar con ustedes y bueno cuando usted cuando los archivos con gusto se los voy a compartir más adelante que ya te los mando en un ratito gracias gracias alejandro y luego gracias a dios gracias a dios a quien le marcas hija gracias muchas gracias