muy buenos días vamos a ver hoy un tema básico de avalúos y gestión del suelo orientado hacia no avaluadores es un breve resumen que presentaremos hoy y la próxima semana y que ustedes podrán bajar de la página web vamos a hacer un breve resumen de lo que son los métodos de valoración y qué quiere decir el tema de los avalúos los siguientes son los tipos de valoración que podemos identificar valoración significa tasación peritazgo o una pericia tiene efectos judiciales las garantías son aquellas que se hacen para bancos créditos hipotecarios y que tienen que hacer un avalúo para ver cuál es la cada día o respaldo que quiere se presente valor de mercado es igual a valor comercial y algunos países lo denominan valor venal valor físico es aquel que se utiliza para balances y activos de las empresas en general es utilizado para la contabilidad y valor fiscal es el que utilizamos por ejemplo en el avalúo catastral para el pago del predial o el valor patrimonial que se declara para la renta declaración de renta o valor que se aplica en las notarías el que más nos interesa a nosotros los inmobiliarios es el valor del mercado qué quiere decir valor de mercado está identificado en nuestras normas colombianas y en las normas internacionales dice nuestra norma se entiende por valor comercial de un inmueble el precio más probable por el cual éste se transaría en un mercado donde comprador y vendedor actual libremente con el conocimiento de las condiciones físicas y jurídicas que afectan el bien hay cuatro características que tengo que destacar y que están subrayadas en esta definición es el precio probable no estamos valorando y definiendo una cifra fija es un margen de probabilidad pero son márgenes de probabilidad que de acuerdo con las normas nuestras no deben ser superiores al 15 o 20% es decir el margen de error de mi avalúo no debe ser más allá del 10% y otro evaluó su margen de error 10% si yo defino en 80 y el otro evaluador en 100 pues estamos en una diferencia de 10 y menos 10% esto significa que aproximadamente estamos manejando un resultado aceptable dentro de márgenes de probabilidad hay métodos más exactos para el tener un margen de error del 5% se llaman los métodos econométricos o métodos de estadística avanzada muy utilizados en algunas países del mundo especialmente brasil naturalmente europa eeuu y en colombia poco a poco están ingresando pero la mayoría de los albos que manejamos acá y las normas que en este momento tenemos definidas no están manejando márgenes de error e inferiores al 10% entonces pues hablamos de un margen de probabilidad pero claramente si alguien le puso un avalúo de 100 de otra persona 50 uno de los dos está errado o los dos están errados es precio probable de que de una transacción transacción significa pago en dinero la diferencia de transacción y permuta es que permita la mayor parte más del 50% se está generando entre dos inmuebles entre cosas mientras que transacción la mayor parte se paga en dinero es decir en otras palabras lo que paguen por la cosa que estamos aprendiendo lo que paguen por el inmueble como hemos dicho siempre las cosas valen lo que paguen por ellas este es comprar yo en el que actúe libremente o sea que hay libertad de transacción no se está ante un embargo un remate o una venta forzada y con el conocimiento de las condiciones físicas y jurídicas o sea plena información esto significa que el valor no es igual al precio el precio podemos hablar de un precio subjetivo precio objetivo precio histórico precio especulativo en tanto que valor o sea valor de mercado es aquel que se va a generar una transacción cuando nosotros los inmobiliarios recibimos un inmueble que nosotros les decimos vale 100 una persona me dice pida 120 120 es un precio de pedido precio subjetivo de oferta o cuando vale 100 y el oferente el comprador dice ofrezca 80 es un precio de demanda en tanto que el valor es la posible transacción que es 100 esto se define en los diferentes manuales de avalúos en que el precio la cantidad en que puede pedir se puede es un hecho histórico pero no necesariamente el valor de mercado por eso el precio de expectativa es diferente al valor comercial cuando le van a pasar una carretera o le van a hacer una avenida o van a subir las normas o hay otro tipo de posibilidades que puede que creará una valorización se pide un precio de espectáculo pero no valor comercial precio de expectativa es siempre el precio futuro diferenciamos lo con precio de especulativo precio especulativo también es de expectativa pero demasiado alto con la posibilidad si se compara con las posibilidades de transacciones miremos hasta el áfrica tenemos varios precios o valores subjetivos de oferta no son valores de mercado cada una de estas posibles transacciones la oferta una oferta dos ofertas tres su recta cuatro tiene diferentes precios por ejemplo el inmueble 1 el oferente pide 120 el y vuelve 2 y distinto 30 el inmueble 3 105 y así sucesivamente y hay una serie de precios o valores subjetivos de demanda el inmueble uno del oferente está mandando es decir que para 80 el auto ofrece 90 el otro ofrece 75 el valor esperado es alrededor de 100 pero la primera transacción se hace en 100 y la segunda en 105 la segunda en 102 la tercera en 98 el promedio de esas cuatro transacciones está siendo y ese promedio es el valor de mercado entonces cada transacción es el valor que entre un oferente y un demandante se logró obtener pero esa transacción puede o no ser valor de mercado lo más probable es que allí porque ya dijimos es el precio pastor doble de transacción pero podría ser que en esa transacción cano el oferente o ganó el demandante y en la siguiente transacción cano el demandante frente al oferente es decir se logró tener un menor valor de lo que esperaba el oferente porque toda transacción es un tira y afloja porque saben ustedes entre dos personas una que está dispuesta a vender y otra que está dispuesta a comprar pero cuando yo tengo el promedio de varias transacciones y eso es lo que se le pide al avaluador que lo determine ya estoy obteniendo valor de mercado por lo tanto en un mercado de lotes en un mercado de apartamentos mercado de hipotecas de locales comerciales el valor de mercado lo está el mercado mismo las transacciones pretender decir que la transacción es igual al precio de oferta ahí es donde está el error muchas personas creen que pueden hacer un estudio del mercado al averiguar que están pidiendo los demás pero precisamente un estudio de mercado que tiene que hacer el avalúo lo lleva a aplicar varios métodos que están en esta gráfica por ejemplo los métodos del mercado por oferta cuánto está pidiendo los diferentes oferentes voy a averiguar apartamentos en determinada ubicación de una ciudad un barrio de clase media y me encuentro con que unos apartamentos lo están vendiendo a dos millones el metro otros a los doscientos otros a millones ochocientos tengo que hacer una comparación entre lo que están pidiendo si todos son iguales si son esquineros si están en los pisos altos si están recuperados si son más viejos y son más nuevos todas esas características las tienen que mirar el lavador pero está ahí solamente tengo precios de oferta tengo que aplicar lo que denominan los evaluadores factor de fuente o factor de negociación que es factor de fuente o factor de negociación se denomina fuente porque es de quien viene la información si la oferta uno viene del propietario directamente y los ofertados viene de una firma inmobiliaria la fuente de la firma inmobiliaria es más válida y más cercana a la posible transacción porque vamos a suponer que un avalúo determina un inmueble en 100 mil dólares y a millón de pesos normalmente todo oferente todo vendedor todo propietario dentro de esta mentalidad nuestra de hacer negocio y demás porque si piden los 100 pues posiblemente le ofrezcan menos esa es la experiencia que tenemos entonces un oferente va a decir yo voy a 120 otros piden 150 en todas las conferencias que dictó a noa valuadores incluso a no inmobiliarios sino al público en general abogados arquitectos ingenieros personas interesadas en conocer cómo funciona los avalúos bengoa destacó que la mayoría se va a 130 150 incluso hay gente que pide 200 creen que el demandante es decir el comprador es tonto que no hacen las averiguaciones del caso un demandante y un oferente cuando están buscando finca raíz o tratar de tétrica raíz están bien enterados de lo que normalmente va de su propiedad puede que tener un margen de error para eso que una bala si la oferta 2 vino a través de una firma inmobiliaria es el oferente es el propietario que sabe que su propia vale 100 que con 100 podría quedar satisfecho le dice a la firma inmobiliaria pongámosle 130 pongamos de 140 para luego trabajar una firma inmobiliaria responsable un corredor responsable que sabe que vale 100 no le dejan subir tanto máximo se lo va a aceptar en 115 110 más arriba de 120 significa que no va a vender entonces si la fuente que de la cual yo obtuve la información es de firmas inmobiliarias o corredores inmobiliarios esos precios de pedidos están normalmente aterrizados en tanto que si la fuentes del mismo propietario lo más probable es que hay un nivel demasiado elevado no es distante de la posible transacción como ustedes que son inmobiliarios saben si usted hace un pedido de 130 sabiendo que vale 100 pues el demandante ni siquiera está interesante interesado en visitar la propiedad más aún si vio esta información a través de un medio de comunicación dentro de un motor de búsqueda metro cuadrado puntocom a 100 cuadras cualquiera de estos motores de búsqueda pues ni siquiera va a llamar la historia riendo a que la mayoría de la gente mira preciómetro para por ejemplo en un barrio apartamento yo quiero comprar de ir al demandante y el comprador yo quiero comprar un apartamento que tiene entre 10 y 20 años usado y comenzó a encontrar a través de ese motor de búsqueda si hay bastante información que la mayoría de los que están entre 10 y 20 años están pidiendo entre 2 202 millones 200 metros y 2 millones 500 metros pero hay uno que piden 3 millones el metro puede ser que esté muy bien habitado puede ser que sea más nuevo puede ser que esté remodelado pero solo hecho de pedir esa cifra tan diferente hace que ni siquiera me llamen que ni siquiera hagan la primera aproximación a preguntas mayores mayor información conclusión la experiencia de todos los imaginarios latinoamericanos y colombianos nos indica que pedir más allá del 20 por ciento de lo que se espera sea es decir de lo que es el avalúo significa que van a perder el tiempo vendedor y mundial consejo no le dejen subir más del 15% hoy las transacciones que se están dando en bogotá medellín cali barranquilla la mayoría de nuestras ciudades de lo que son inmuebles construidos las ventas que están difíciles en este momento se dan en aquellos inmuebles que no piden más allá del 10 o 15 por ciento de lo que vale o se espera sea la transacción en el año 2014 y más atrás cuando estábamos en un período de auge económico el petróleo estaba caro y se vendía muy bien la propia raíz el margen máximo era 10 por ciento es decir ese factor de negociación estaba aproximadamente entre el 5 y el fiestas el pero hoy es muy fácil obtener descuentos sobre lo que se pide entre el 10 y el 15 por ciento si son inmuebles construidos si se trata de fincas o lotes que son márgenes de respecto son mayores todavía pues qué ricas hay un mercado más difícil y en lotes naturalmente sobre todo si sólo están 24 56 o inmuebles comerciales es decir para hacer oficinas el pescado es mucho más difícil conclusión entonces el evaluador va a manejar estos datos de oferta si vienen de una fuente inmobiliaria con un margen de error o de descuento máximo de un 10 a 15% es decir usted me pide 115 yo estimo que se va a transar en 100 o 105 pero si la fuente es el mismo propietario lo más probable es que ese margen en el que se ha subido el propietario y que va a descontar puede estar entre el 20 y el 30 por ciento el solo hecho de que uno llame a un propietario directamente y le pregunte que vale su inmueble y me dice 500 millones de pesos louis pero me parece poco caro 1 loco cielo razonable o hace alguna observación la otra persona dice usted sabe que esto es para pedir que esto es negociable ya en ese momento le está diciéndole subliminalmente que espera rebajar por eso es que las mejores negociaciones que en este momento se pueden llegar a llevar a cabo son aquellas que no se dejan subir demasiado la expectativa de la transacción las conclusiones que entonces el mercado va a operar sobre estos valores de oferta pero también sobre los valores de la demanda porque la demanda también tiene en su mente un horizonte máximo para poder decir estos dispuesto a pagar tanto el concepto del mayor y mejor uso obedece a que un terreno una bodega un local comercial se va a negociar y se va a valorar y se va a determinar su posible transacción sobre el mejor uso del terreno o del local el mejor uso del terreno estará de acuerdo con la norma es decir la edificabilidad que tantos pisos puede hacer allí qué uso se le puede dar o sea el potencial de desarrollo del gótico un lote vale en función de su norma edificable y de su nivel de ventas posibles eso lo veremos un poquito más hablando entonces el valor de buscar el mejor uso puede ser para el comercio con un hotel con una estación de servicio con centro comercial para un proyecto de vivienda dependiendo de la ubicación uno podría decir este lote es preciso para ser vivienda interés social aunque yo quisiera ser vive en el estrato 6 pero en el barrio donde se encuentra solo me lo compro a vicente interés social qué factores y métodos analizan los valores para poder determinar cuánto valen abriendo en este caso un inmueble urbano primeramente el lote s se evalúa por separado segundo la construcción también se determina su valor por separado y un factor que vamos a denominar factor de comercialización que ya explica si vamos al lote si es un inmueble rural aunque aquí en el curso no lo vamos a referir a la parte rural si es un inmueble rural lo primero que debemos identificar es su ubicación frente a centros urbanos entonces si estamos hablando de una finca en un suelo cafetero por ejemplo qué tan cerca está de la ciudad de manizales de peligro o de armenia o de las poblaciones tipo chinchiná risaralda perdón marsella o las poblaciones que más mueven café en estas son las cafeteras sí estoy en la sabana de bogotá qué tan cerca estoy de bogotá mismo que es un gran mercado de 8 a 9 millón de habitantes que demanda productos agrícolas o los demás productos que generan el sector agrícola en segundo lugar la calidad factibilidad de la tierra una tierra fértil cafetera cerca de manizales pereira armenia de medellín pues está mucho más costosa y más cara que en garzón huila o en gigante que está más alejada de estos sitios digamos de mercado lo mismo la sábana gota tierra muy fuerte muy cerca de un sector altamente demandante como el monto y la infraestructura productiva que son las construcciones adecuaciones que se hacen de tráfico estos elementos son los que debe identificar el evaluador donde está ubicado qué calidad o fertilidad tiene la tierra qué ubicación tiene keita la estructura productiva puede tener vamos animal urbano el inmueble urbano puede ser un terreno sin urbanizar un terreno urbanizado vamos a identificar la calidad o construir bilidad edificabilidad la edificabilidad significa qué cantidad de construcción se puede hacer esto pero a la norma cada municipio el pot me lo define entonces la edificabilidad es básicamente uno de los puntos claves para poder decir que vale un terreno ahora bien si está sin urbanizar también va a depender de la ubicación de esa norma edificable y de las obras de infraestructura que tenga es decir si el terreno está o no urbanizar o sea que valora un terreno bruto y valorar un terreno útil o sea ya urbanizado la diferencia son las obras de infraestructura porque su ubicación y su edificabilidad normas son parámetros similares terreno bruto es decir sigue sin urbanizar depende de qué cantidad de viviendas o de metros cuadrados yo puedo hacer sobre el terreno uno entonces cuando sedes tienen dentro una ciudad varias lotes grandes o terneros brutos no valen lo mismo pueden estar en la misma ubicación pero no valen lo mismo porque la norma puede ser distinta la norma de un terreno puede ser para casas y la otra para edificios la norma de un terreno podría permitir uso comercial más viviendas y la otra no permitir el uso comercial o uno de esos terrenos triple topografía inclinada o dificultades por quebradas o demás zonas ambientales que lo atraviesan o sea que depende de la densidad eso significan los constructores identifican lo que se llama densidad si yo puedo hacer en un terreno un 100 viviendas en una hectárea y en el otro apenas 50 viviendas y son de igual tamaño estamos hablando 10 hectáreas cada uno pero en el 1 puedo hacer 100 viviendas por italia o sea mil viviendas y en el otro 50 viviendas voluntarios sean 500 pues el primer proyecto el primer lote vale el doble o cerca del doble del primero estar con la misma ubicación y dadas las mismas condiciones de infraestructura a partir de ese lote bruto se valorice el terreno cediendo parques vías y haciendo obras de infraestructura llévalos en esta gráfica lo que podríamos llamar las diferentes zonas determinada ciudad vemos en la parte central la zona urbana es la construir le estamos hablando de un perímetro las normas de valoración las normas de planeación o sea los spots de todas nuestras ciudades exigen que sólo pueden urban llamarse urbano la parte que usted pueda prestar de servicios públicos básicamente a producto de alcantarillado porque energía y los demás servicios son fáciles de prestar pero hasta dónde llega la red de puerto el cráter ya no hasta ahí llega el perímetro urbano y esa zona que llamamos normal va a valer en función de la ubicación los traseros periféricos para valer menos los términos más centrales van a valer más y de la edificabilidad es decir que altura que densidad y qué uso puedo hacer la zona agrícola va a valer en función de la fertilidad y la ubicación social lo que ya decíamos atrás que tan fértil y calidad de suelo tenemos y que también ubicado estoy frente a las carreteras o frente a las grandes ciudades ya es la franja intermedia que en los planes de ordenamiento territorial la denominamos zona de expansión y zonas urbanas zona de expansión es aquella zona rural que todavía no tiene servicios públicos no tiene ni agua ni alcantarillado pero que con el tiempo al crecer la ciudad va a poder crecer el perímetro a través de un mecanismo en la ley que se denomina planes parciales o sea suelo de la expansión para poder incorporar al terreno urbano tiene que ser aprobado lo que se denominan planes parciales ese plan parcial de la norma le da edificabilidad y le da la posibilidad de que el municipio les lleve agua y alcantarillado y naturalmente en los demás servicios éstos ya el constructor o el urbanizador pone las vías hacia las avenidas o lo que necesita pero el distrito o el municipio le da el agua en ese momento es el suelo de expansión se concreta el suelo urbano y ya va a valer en función de la ubicación y la norma que le dieron pero mientras está en expansión vale y cualquier lugar recordemos las normas nos dicen lo siguiente suelo de expansión significa significa suelo que está por fuera del perímetro urbano ustedes como lo pueden saber a través de consultando el curador de la ciudad o si es una ciudad que no tiene curador ni planes o consultar de planeación o en el post o plan básico de ordenamiento es consultando si está fuera del perímetro humano si está fuera del perímetro claro vale rural no importa lo que pide a la gente por eso es que se está en esa franja un alto nivel de especulación que es especular que se pide una cifra mucho más alta de la que vale realmente o la expectativa de que en algún momento se corra el perímetro y se produzcan parcial el comprador puede arriesgar por ejemplo normalmente en varios estudios que qué hemos hecho pública recientemente un capítulo sobre esto en mi más reciente libro que se llama economía para la globalidad del suelo en ese libro en uno de esos capítulos analizó las 14 ciudades más grandes del país cuál es el área que tiene urbana el área que tiene expansión y el área que tiene suburbana el área de expansión puede ser muy grande pero si no se les puede dar servicios no sirve ese suelo rural o suelo de expansión en muchas de nuestras ciudades es barato estamos hablando del suelo en la sabana de bogotá que todo tema vale está entre 20 y 25 mil pesos el metro máximo 30 mil pero si se incorpora a la zona urbana mediante un cam parcial dependiendo del estrato social y el uso podemos pasar de esos 30 mil a 300 mil o 500 mil es decir multiplicar por 10 o por 15 en ciudades intermedias como vía vigencia montería y valledupar incorporar del suelo rural que puede estar valiendo 5 a 8 mil pesos al metro es decir entre 50 y 80 millones de hectáreas al pasar lo urbano puede pasar a 50.000 o sea pasar de suelo de expansión urbano multiplica como mínimo por 10 pero muchos casos puede multiplicar por 15 por 20 por eso es que se nace alto nivel de especulación porque esa persona que tiene ese suelo perimetral de expansión que él desde el punto de vista rural no vale 150 millones de hectáreas es decir a 5 mil pesos el metro sabiendo que va a subir a 50 80 mil el metro al incorporarlo a la ciudad pero tiene 5 mails pide 30 mil pesos llama especulación pero un banco no acepta la garantía hipotecaria entre esta crisis sirven cinco mil tampoco el estado por las normas que tiene el gobierno para una carretera que tiene que atravesar esa zona de expansión para pagarle a 30.000 si más cinco mil porque en el nomadismo igualmente se paga de acuerdo con el uso del suelo y el uso del sueldo es agrícola tengan muy en cuenta esto presente porque en zona de expansión los valores para el estado y para los bancos son valores rurales sólo rurales y que el suelo suburbano no todas las ciudades tienen suelo urbano hay ciudades que el suelo sobre urbano aquel que permite hacer parcelaciones vivienda campestre parques industriales no tiene servicio no tiene agua en el alcantarillado se auto dota con pozos a productos veredales de agua y hace pozos sépticos para alcantarillado pero se le permite un uso de la carencia 10 billetes por hectáreas 5 billetes por hectárea es el suelo si se puede desarrollar bajo parcelaciones origen de hap estrés y tiene un precio más bajo de lo urbano pero más alto que rural también se suele dar fenómenos especulativos por ejemplo en el eje cafetero manizales tiene muy poca suelo de extracción el único suelo de expansión importante se encuentra en el rosario la zona del rosario hay algunas partes muy cercanas a la aurora y a la sultana pero son muy pocos suelo despacho la mayoría del suelo de estación está muy cerca de chinchiná muy cerca del club cab está pero todavía no puede desarrollarse porque no se ha aprobado ningún plan parcial allí porque no está en el plan parcial no tiene servicio público para ello tiene una gran zona de expansión hacia el cerrito hacia carta muy grande son las ciudades que más suelo de expansión tiene de las ciudades intermedias cerca de mil quinientos mil doscientas hectáreas de las cuales ya se han aprobado muchos planes parciales a medida que aprueban un plan parcial alguien pereira es porque le dan normas y servicios públicos entonces todo ese son los espacios de peligro va a estar mezclado con suelo suburbano al lado de la doble calzada que va hacia cartago vamos a tener suelo suburbano y suelo de expansión y suelo urbano suelo suburbano aquel que permita parcelaciones suelo de expansión aquel que no permite nada hasta que no aprende nunca parcial y suelo urbano a que el suelo de expansión que ya tuvo plan parcial eso significa que vamos a tener valores desde 5 mil hasta fácilmente 300.000 metros cuadrados o más de acuerdo con datos de la loca de allá de risa dando armenia tiene muy poco sólo despacio pero tiene mucho suelo suburbano todas estas parcelaciones que están yendo hacia el aeropuerto hacia el caimo en fin hacia calarcá todas esas zonas de parcelaciones presentan un valor diferente al rural entonces hay que tener bien en cuenta a qué uso nos estamos refiriendo en el terreno vecino una ciudad este modelo nos indica que una ciudad mono céntrica es decir una ciudad que tiene un centro vital muy importante tiene sus precios más altos en la zona central y van descendiendo hacia la periferia ciudad en monos céntricas en américa latina' clásicamente buenos aires-córdoba montevideo rosario cantos de las grandes capitales latinoamericanas son pluris céntricas es decir tienen un modelo como éste un centro histórico varias solventes tantos medios varias drogas de estratos altos sobre las populares en donde hay varios conos o puntos altos dentro de la ciudad así son las ciudades de méxico tan franca santiago lima san pablo río de janeiro en fin dentro de colombia también funciona esto bogotá medellín cali barranquilla dos ciudades paul y céntricas o pluri escépticas por ejemplo en el cafetero manizales y armenia son ciudades plus y céntricas tienen dos centros el caso manizales la zona de la 23 copa lo grande y el centro histórico tradicional y en armenia la zona de la línea bolívar y el centro histórico en tanto de pereira que es la que es una ciudad más grande que manizales y armenia es altamente monos eléctrica tiene un gran centro muy vital muy desarrollado de altos precios ciudades como pereira cartagena cúcuta y ciudades como manizales y armenia pues bucaramanga barranquilla y naturalmente las grandes ciudades esto que significa que el hecho de que yo tenga varios sextos o un centro no altera el resultado los valores van bajando siempre hacia la periferia con menores valores siempre los tendremos en las zonas más alejadas de la ciudad o sea ubicación ahora bien decíamos que uno es el tractor lote o sea cuánto vale el factor lote va en función de la edificabilidad y de la ubicación miremos ahora la construcción es todo lo que va sobre el terreno es decir construcciones nuevas construcciones usadas mejoras que se tienen que evaluar por otro nexo un destino y hay un antón que se llaman al factor de comercialización que depende del mercado del inmueble de las zonas que lo rodean en la ubicación del barrio del 11 al 17 en el sector de las ventajas del conjunto habitacional para que lo veamos de una manera más fácil un lote urbanizado más su construcción global un lote urbanizado y a manu la construcción me permiten determinar lo que se denomina valor físico o intrínseco que es el que generalmente se usa para contabilidad pero si este valor físico en el mercado pagan más el factor de comercialización en ese caso es positivo hay como una prima hay una especie de plusvalía que va a pagar el mercado supongamos que tengo un lote que vale 200 y una construcción que vale 800 eso significa que no te vale mis que le vuelve al mismo este podría hacer el barro para poner en contabilidad podría ser el valor que sirve para el seguro obviamente que se aseguró asando la construcción los 800 pero si yo no salgo a vender y esa es la tarea que la valor de detener es posible que el mercado le pague mil trescientos treinta por ciento por encima de lo que vale el lote para la construcción a más de cuenta que lo tema la construcción del valor de costo costo de la construcción y costo del lote y 1300 es el valor de venta esos 300 es una utilidad entonces el factor de comercialización es la utilidad sin constructores hace un proyecto cuyo lote le costó 200 y la posición del costo 800 pues lo sale a vender a 1.200 o 1.300 es decir ganándole 20 o 30% por ejemplo en este esquema que estamos hablando pero en un usado un apartamento viejo una oficina vieja una bodega vieja lo que está muy bien ubicada el mercado le puede estar pagando un mayor valor digamos lo que sucede en los centros comerciales un centro comercial cualquiera los que tenemos en voluntad los que terminan el cafetero en cualquier sector de las grandes ciudades se vende por ejemplo a 20 misiones el metro muchos de nuestros centros comerciales estoy seguro que en manizales pereira armenia tenemos valores entre 10 y 20 millones del metro para lo que son las valores de mercado pero 20 millones no cuesta terreno para la construcción una construcción de un centro comercial lo máximo que cuesta es alrededor de 4 piñones herméticos y un terreno por caro que no tuviéramos mal día otros 4 millones del metro no creo que haya valores de 4 millones el metro en la tierra de pereira manizales armenia en bogotá y medellín si lo hay pero estamos poniendo en una ciudad intermedia allegri cafetero como vendo 20 millones y me cuesta 10 millones 8 millones esa diferencia entre ese costo y los 20 es factor de movilidad creación es la ganancia del promotor no señor cuando el promotor 21 90 20 me dio mucho más barato es la ganancia del mercado se lo ha ganado el mismo propietario del local gracias a que se vende bien porque un centro comercial si funciona quiere decir que lo visitan las personas y si lo visitan las personas quiere decir si hay ventas y si hay ventas el arriendo es alto y si el arriendo es alto vale más ese es el caso de un tractor de comerciales ya diaw pero en vivienda podría hacer edificios del mundo en la calidad conjuntos de muy buena calidad de bogotá puedo decir las torres del parque hecha por los renos almona torres del castillo en varios conjuntos habitacionales que llevan 40 o más años y hoy se siguen vendiendo y arrendando muy bien significa que tienen un factor de comercialización así como podía suceder al revés tener un factor de comercialización que lo castilla me costó mil pero el mercado me paga 800 método evaluatorios hay varios métodos más notorios vamos a manejar el método comparativo mi método costo el método residual y el método de la recta son métodos que se le enseñan a na valuador y que es bueno que ustedes conozcan que existe que está en muchos manuales si alguien quiere profundizar hay varios libros que hemos editado en colombia está el libro de nuestro colega ancho que no francisco ochoa sobre avalúos yo he escrito tres libros de avalúos que se utilizan para capacitación de evaluadores en el país un libro a nuevos urbanos que se llama avalúos y garantías hay otros sobre barrios rurales y hay otros sobre los de protección ambiental o sea que el que quiera profundizar en esto no para volverse a evaluador pero sí para conocer por ejemplo un arquitecto un ingeniero constructor podría estar interesado en conocer cómo se manejan los métodos aleatorios aunque no sea evaluador puede profundizar mediante estos documentos o libros que ya hoy existen en el mercado entonces qué es el método comparativo lo usamos para el loteo para la edificación o pal inmueble que es el método del costo solo lo usamos para la construcción es únicamente para mejorar su construcción que es el método residual solo lo usamos para el lote no se utiliza para la construcción y que es el método de la renta lo aplicamos para el inmueble completo o puede ser para el mismo lote miremos el método de mercado no lo confundamos con comparar presenta oferta ya dijimos que se trata de investigar precios de transacción hay que tener en cuenta que se paga de contado o descontado para el vendedor no para el comprador o sea cuando jong o por un apartamento con crédito hipotecario usado o nuevo bueno lo pago de contado los pagos con un crédito pero el vendedor sea el constructor o un vendedor o que propietario que vende usado lo vende de contado porque el dinero lo recibe inmediatamente factor de fuente es la diferencia entre los valores de venta que pide el propietario y los que se transan los valores que piden y que se tranza puede estar en este momento te pienses que si por cierto yo les dije si dejamos que el propietario pida más allá del 15% de lo que se espera se de la transacción vamos a perder el tiempo y seguramente nunca vamos a hacer la venta factor de actualización datos de más allá de 2 años 27 ahora valores se le dice no utilice datos de transacciones de más allá de dos años porque porque el sector y podría yo los valores de los inmuebles no van igual que la inflación o sea usted vendió o compró este apartamento en 100 millones de pesos hace dos años entonces pongamos la inflación para ver y traerlo a hoy no señor si la inflación puede estar por encima o por debajo por ejemplo que es valorización yo les preguntaría a ustedes si tuviera la oportunidad que me contestaron la respuesta correcta es crecimiento por encima de la inflación crecimiento por encima de vibraciones valorizar si la inflación es del 5% un inmueble que vale 100 al año siguiente debe valer 105 pero con eso se corrigió la inflación no hubo variación pero si pasó a 110 o valorización de otros cinco si esos 100 se quedaron iguales y una inflación de 5 quienes desvalorización entonces como los inmuebles crecen distinto al inflación no sirve actualizar datos viejos que es un dato viejo de hace 10 años por ejemplo se puede hacer actualizado por la inflación pero no siempre para nada es hombre serviría para saber si se valorizó nos evaluación qué métodos por ejemplo para un lote o para un local se deben aplicar en un método comparativo comparativo es comparar transacciones o comparar ofertas aterrizadas por un factor de fuerte o de negociación factores tales como por ejemplo el fondo el frente la forma la proporción del tamaño varios frentes la esquina por ejemplo la topografía o un factor que denominamos integración o plot h por ejemplo la profundidad a medida que un local o un lote lotes urbanizados estamos hablando lotes organizados dos lotes brutos grandes de un hectárea o más lotes urbanizados a medida que más profundo que tiene más fondo su precio por metro cuadrado va a disminuir aquí lo vemos en esta cual hay un criterio alemán porque en esto se aplican para los habladores se les enseña varios criterios esto no quiere decir te lo tengo que aprender no tiene ni idea de que eso no se castiga o no se premia al ojo sino que hay modelos matemáticos que debe aplicar el evaluador el criterio hottman un lote que tienen por ejemplo 10 x 40 10 de frente por 40 del fondo la primera mitad es decir los primeros 20 metros van a contener los dos tercios del palo y la segunda mitad o sea que el del metro bake el metro 40 tiene un tercio del valor que quiere decir esto que si el valor del elote eran 100 millones de pesos 2 367 millones los 67 millones están en los primeros 20 metros y los otros 33 millones están en los restantes eso equivale a una curva curva con la que les mostré en el gráfico anterior y esa curva su ecuación es este fondo ft fondo típico del fondo de 40 metros que estamos hablando sobre el fondo que estoy investigando o sea por los 60 a la 0 400 que servir en el ejemplo que le tengo ahí yo voy a evaluar en una manzana que la mayoría de los lotes son de 40 metros de profundidad y encuentro un lote de 60 de profundidad se hace el cálculo matemático que es 40 sobre 70 y se eleva a la 415 esos 84 osea que si en la calle valía 100 por metro cuadrado este lote que tiene 60 va a valer 84 y así sucesivamente se pueden castigar o premiar las profundidades de los lotes esto es un lote muy profundo vale menos que el promedio de la manzana y un lote menos profundo vale un poco más por ejemplo en un local comercial un cajero automático no tiene sino dos metros de profundidad máximo cuatro metros es un metro con out costoso si estamos hablando de la parte profunda del lote es un mapa si hace frente a medida que yo tengo más frente vale más por dentro por ejemplo y ahí está la ecuación no en torno al detalle miremos un ejercicio que está en la parte de abajo si yo tengo un frente de que en toda la cuadra están la mayoría de los inmuebles en 10 metros y el mío tiene 15 metros de frente se premia como 15 sobre 10 elevado a la 025 es de 16 cuarto es donde significa entonces que va a ser 110 el premio o sea que hay castigos y premios según el frente del lote y castigos y premios según la profundidad lo mismo para los locales locales y lotes por prodetur centro comercial los locales los más anchos de vale más y vale más significa que la renta es más por metro cuadrado los franceses 500 para el mejor puesto son parámetros por ejemplo que les suelto a ustedes porque quien quiera profundizar en esto de soja leerse estos manuales por los dos lotes irregulares ustedes lo ven en muchas de nuestras manzanas en la zona central son las centrales de nuestras ciudades por ejemplo el lote 3 y el lote 4 el lote 4 además que lote 3 porque porque el lote 4 tiene 15 metros de frente y el lote 3 tiene 4 metros de frente si el barrio la forma es parecida cuál es el castigo que se le aplicaría por el plan lote 4 factor de forma 0 de 31 pero no te estreses la aplicación castigo valor cerca de ser un 50 en camino de ustedes el lote 5 se parece al 4 en cuanto a forma pero tiene un frente de 35s vale mucho más lo vimos el 6 y el 7 el 6 tienen mejor valor que el 7 por qué porque frente desde 25 mientras que el 7 tiene un frente de sí tamaño cuando yo tengo mayor tamaño tengo menor demanda y por tanto menor precio unitario menor precio por medio para entonces eso quiere decir que una bodega grande de 10.000 metros es más difícil de vender que una bodega de 500 sobre 1000 metros entonces en la misma zona con la primera con la misma calidad la bodega de 10.000 metros para méndez es más barata por metro cuadrado que la bodega de 500 mil metros una local en un centro comercial tenemos un gran local usado por el éxito porque un poco para la vela es el gran local puede tener 3.000 y los 5.000 metros y todos los demás locales son de 60 80 o 100 metros esos locales de 60 87 metros valen por ejemplo 20 millones de metros es el gran local no puede dar 20 millones posiblemente valga 89 posiciones la mitad o menos porque vale menos en menos demandantes porque hay menos compradores porque al menos inquilinos si ustedes les ocupan un gran local de falabella consigan un reemplazo de falabella si eso company un gran local del éxito hay tres o cuatro grandes almacenes que estarían interesados todo el alemán es menor en tanto que si de sus copas no local de 60 80 metros van a encontrar muchos otros demandantes que lo toman en arriendo hoy en copper no vamos ahora todavía la parte de la renta nos referiremos a cómo influye la mejor renta en el valor de un inmueble por ejemplo los varios frentes o la esquina porque intuitivamente su experiencia y letizia ustedes que un lote esquinero o un local esquinero además porque tiene dos frentes y como lo dije atrás en la medida que un local o un lote tenga más frente vale más la experiencia hay varias ecuaciones hay varios modelos no tenemos tiempo de explicar lo estamos fíjense que estamos haciendo un muy breve resumen para orientarlos a ustedes pero que quiere profundizar están los manuales y libros que ya les he mencionado la bibliografía normalmente los frentes los lotes esquineros pueden valer entre el 10 y 30 por ciento más que los medianeros todo depende de si estamos en el cruce de dos calles de primera importancia o en el curso de una calle de primera importancia y otra del td de poca importancia si estamos hablando de vivienda unifamiliar los esquineros tienen un mayor valor pequeño entre el 5 y el 10 por ciento por metro cuadrado pero si es multifamiliar puede ser del 20% hay varios parámetros que permiten identificar pero siempre el lote esquinero va a valer más como les digo entre un 10 y un 30% más el relieve o la topografía una ciudad plana bogotá cali barranquilla valledupar y muy pocas de las construcciones se hacen sobre el terreno del relieve inclinado eso hace que el parámetro principal sea el valor de la tierra plana por ejemplo un terreno bruto plano o un terreno útil plano pero cuando tengo urbanizaciones que se recuestan en la montaña puesta en la montaña o medellín en las zonas altas o en cali en las zonas de la montaña pues eso es también un montañoso de relieve inclinado de topografía inclinada si son construibles van a valer menos porque porque al crecer las inversiones y los que vienen el cafetero especialmente pereira manizales armenia y especialmente manizales saben claramente que la inclinación la topografía hace que un terreno valga más o menos en función de que de la dificultad de construirlo de las dificultades de adecuar todas hay parámetros de castigo para los terrenos inclinados por ejemplo más elementales cuál es el área neta urbanizable en armenia y manizales de un terreno bruto el área urbanizable es decir la área que se pierde topografía puede ser el 30 o 40 por ciento en tal don en bogotá no se pierde nada ni en la parte plana de cali entonces eso significa el terreno bruto que tienen mucha más inclinación y áreas que se pierden en el caso de manizales o albania pues valen menos que un terreno más plano o tener uno donde todo es aprovechable eso se hace para un método que se denomina el método residual creo que van siendo las diez y media y la idea era que esto durará únicamente una hora vamos a dejar para la clase dentro de una semana dos métodos que necesito explicarles otra es que me faltan explicar tratar de ello' en ese tiempo explicando un alma en todo el costo que corresponde a lo que vale la construcción no las mejoras como lo suelen hacer los evaluadores otro el método de residuo o residual que es para identificar lotes en función de su edificabilidad en función de lo que se puede hacer encima y otro finalmente el método la renta no para lotes sino para construcciones comerciales hoteles bodegas oficinas centros comerciales trataremos de hacer ese breve resumen en la próxima clase y por el momento hemos terminado les deseo feliz día a todos muchas gracias