cuando la empresa lección largo más sensibles bueno para el tema d sí vamos a hablar generalmente los tres enfoques en la evaluación enfoques que normalmente hacen lavadoras no es el enfoque de costos el otro es el enfoque de ingresos y el enfoque de mercado este último es lo que vamos a trabajar a día de hoy no sin dejar de ver un poquito la estructura de los otros el enfoque de costos realmente tiene que ver con un tema de sustitución esto es cuánto nos cuesta hoy volver a hacer la propiedad tal y como está para eso lo que vamos a necesitar es la integración de cómo se integra un inmueble que es el terreno las construcciones las instalaciones especiales el valor del terreno lo vamos a determinar a través de un análisis de venta de terrenos el valor de las construcciones y de las instalaciones y hay libros paramétricos que se llaman pins a prisma que te dan valores ya catalogados o ya sea resumidos por tipo de propiedad casas de tipo económico para este nivel socioeconómico este residencial etcétera desde ahí se pueden tomar los valores y las instalaciones también lo que tienen que ver con una cisterna la instalación de circuitos cerrados yo todo lo que le adhiere sauna a una casa por seguridad diversión por así decirlo también lo vamos a encontrar en sus libros la suma de esos tres componentes nos va a dar el valor de costos eso es lo que nos va a indicar es cuánto nos costaría bueno para construir para desarrollar las comunidades que estamos no lo vamos a detener mucho en este tema como funcionaban segundo enfoque de ser tema de el enfoque de ingresos o renta su capitalización directa lo van a escuchar de varias formas al final todos tienen que ver con determinar una renta anual de la política qué hacemos análisis de rentas similares de propiedades para determinar cuánto es la renta que está cobrando y le quitamos los gastos de operación por así decirlo que tienen que ver con gastos inherentes a la propiedad que hace previa de pimiento se espera todo lo que gaste varios para mantener la propiedad se deducen y eso es lo que nos dará son los ingresos netos anuales esto es cuánto percibe de rentas ya libre de costos el propietario eso lo dividimos entre una tasa de capitalización y el resultado es el valor por enfoque de ingresos pues con eso tendríamos dos valores ya animados que podría ser uno el otro de algunos valuadores determinan promedios cetera para determinar el valor comercial en el que queramos hablando de casas-habitación uno de los más importantes de los más relevantes que nos va a decir un poquito más cuánto puede costar una propiedad es el enfoque de mercado dónde vamos en fases enfoque al mercado por fórmulas y lo vende en la pantalla entonces el más sencillo de los tres es terminar un valor de venta por metro cuadrado que hay que hacer un análisis de ventas similares explicarlo y eso hemos ganado el valor del mercado ya está y se ve bastante nuestro tema particular nuestro tema o asesores para la venta tenemos que hacer sobre todo énfasis en el análisis de ventas similares ahí es donde está la clave de todas estas métodos ustedes están en el mercado que se dedican a vender y están visitando propiedades con clientes atractivos que hacen tienen deben tener una información suficientemente adecuada para que este análisis sea muy fácil y muy fácil para para determinar el valor del inmueble que quiere que quieren tomar en ese momento para ver en qué consiste obviamente tenemos un sujeto en este caso ya están viendo la casa estamos en una casa en lomas de chapultepec tenemos un super toque dice s este es el que quiero evaluar que no sé cuánto cuánto vale no saben cuánto pedir etc para determinar el valor de este lo que vamos a hacer es buscar para bless esto es análisis del mercado como funcionaba esto es súper que lo aprendan a hacer el análisis del mercado los buscamos comparables normalmente cualquier evaluador les va a decir que con seis comparables cuatro comparables incluso este suficiente la muestra como para determinar un valor lo cual es relativamente o no es tan cierto y desaparecer un poco pero seis comparables es una muestra suficiente para saber qué es lo que se está vendiendo qué es lo que está pidiendo el mercado y que en realidad al final es con lo que está compitiendo queremos sacar al mundo entonces debemos de sacar un inmueble dentro de los parámetros que el mercado está pidiendo si no ahí lo queremos y luego si movemos muy bajo obviamente hacemos que el dueño pierda ingresos en cuanto a la venta o sea la hora de tener los comparables así que es determinar nosotros normalmente tenemos una cédula de colocación ese se llama esta célula de homologación porque nos dice es la fecha en que la información donde estaba el comparable número uno en qué colonia la superficie rentable vendible cierta reno la edad y el precio de salida y el precio que nos da de salida pues el precio de salida es importante que siempre trabajamos con valores por metro cuadrado porque el valor total de 132 millones de pesos la medición solamente nada siempre vamos a trabajar con valores y después lo que vamos a hacer son aplicar estos factores que se llaman factores de homologación son factores que se aplican por edad son una comunicación vital es donde nos vamos a ver enero metros podrá ver que el valor total de 132 millones de pesos pero ahí que puedan estar viendo nada más como no tienen sonidos se afirman tantito claro que sí tienen gracias al pago luigi burbank y lo que vamos a ver es que tenemos el factor tenemos los factores que les estaba enseñando la pantalla tenemos un factor de zona que como se califica se califica así es un factor con frente superior a calle moda si es una calle moda o si es una calle interior a la calle mora la calle moda se determina como la mayor parte de las calles que prevalecen en la zona cuál es la calle más como si es una zona así es una calle como de hecho de pensar solamente es un poco más grandes pero obviamente la calle superior calle moda estaríamos hablando de palmas de reforma son avenidas principales que lo de terminaríamos como más como calles principales y secundarias si tenemos un frente a una calle superior el factor aplicables 120 esto es con respecto a lo que maneja la solería del distrito federal puede cambiar puede ser 110 porque en realidad no hay un factor determinado estadísticamente como para decir que es más caro en 20% en la calle principal que en una calle secundaria puede ser que sí sea cierto puede ser que no va a ser 110 la realidad es que la tabla de homologación se utiliza buscando que todos los valores que tenemos ahí atiendan se atendrán a que el factor resultante sea 1 entonces no podemos utilizar factores tan fuertes aquí de unos 50 porque entonces el factor cuando estemos homologando se va a alejar mucho del factor 1 que es lo que estamos buscando al momento después viene otro factor que es de ubicación que éste tiene que ver con los números diferentes que tiene la propiedad si no tienen frente a una vía de circulación que se halla que de alguna forma enfrente se quedaría con puntos 70 si tienes son los frentes 1 si está en la esquina o tiene dos frentes sabes que cuestan de los frentes aunque no necesariamente sea esquinas y los detalles diferentes te va a dar 115 si tienes tres frentes 125 y cuando tienes cuatro frentes 135 este excel se los voy a mandar para que tampoco se estén preocupando para el excel va completo porque les va a servir para hacer prácticas de algún interés que puedan un poquito de atención en cuanto al concepto como tal después el factor de edad sobre hay una fórmula que nos dice que es el punto 10 por la vida probable la vida probable normalmente parémosles de carne de lujo es de 90 años después de ahí bajan a 80 hasta llegar a la económica que puede ser de 50 todos tienes un rango que te dice cuánto puede durar la propiedad términos de evaluación porque es que ya llevan más de 100 años y ahí siguieron más el punto 90 por la vida permanente que esto es la vida probable menos la edad que tiene y eso es resultado de la vida útil expongo un ejercicio del despojo si tiene 10 años de edad del inmueble tiene 80 años de vida el factor sería de 1.89 si tiene 20 ahí va la fórmula para que les quede si tiene 20 años sería de puntos 78 si tiene 36 y aquí yo modificó a cinco años me va a decir qué factor tengo que utilizar pones ustedes ya tienen una tabla donde ya pueden determinar el factor de edad que le van a aplicar después el factor de conservación este factor de conservación es si está ruinoso que si bien no funciona el inmueble obviamente no le voy a dar valor social y aquí lo único que tendríamos que determinar es cuánto vale el terreno que es lo que se puede vender la construcción ya no tiene valor si el estado de conservación es malo que vemos una edad es que tienes que meterle mucha pintura aquí está dañado algo que no funciona en la casa y todo desde el punto 80 si está funcionar la casa no quieres estar cierto porque si está funcional que no tienes uno y si ven una cara que está recién arreglada la pinta la can está pintada le acaban de cambiarles de cambiar varias cosas pudieran aplicar un factor d por último un factor de superficie que tiene que ver con una superficie que normalmente lo que hacemos en la ciudad méxico en los pie de tesorería que comparemos contrabando acaso pues en este caso lo que hacemos para determinar ese factor es determinar un promedio de superficie vendible de los comparables que para el ejercicio que estoy viendo es de 6 684 y punto 50 esto que es yo aquí tengo las superficies de los inmuebles cada uno de mis seis comparables que vimos ahorita y al final me da un promedio de superficie de 684 es el que estoy metiendo en esta parte de los es el promedio directo de las superficies con las que estoy comparando mi sujeto tiene 698 metros cuadrados 23 el factor lo determinamos con una división del valor del promedio de los comparables compra el mío pero aquí lo elevó a una potencia de 3.1 porque hago eso por lo que les comentaba la idea de la homologación se busca que el factor tienda a uno si yo no utilizo el css a esta elevación era punto 98 y si bien la relación de aquí aquí la diferencia en metros cuadrados es lo que se busca es que el efecto sea el mínimo posible pero si ya le metemos más metros cuadrados aquí que tenga una casa de los 500 metros cuadrados 500 si ya me da un valor de punto 88 que es eso quiere decir que si mi casa es muy grande en relación al paladar con el promedio de la colocación de los inmuebles la voy a tener o a tener que aplicar un factor o voy a venderlo por tomarse barata porque estoy vendiendo más bien que aplica lo mismo que si compras y lo tipo mate o vas y te quieres comprar todo el costal de jitomate te van a vender más barato con tilo el costal que el mismo kilo solito no se aplica la relación de esta manera en el tema de los inmuebles para determinar factor de superficie una vez que tenemos un poco de claridad en esto lo que hacemos es meter en una tabla cuesta creo que es más factible que la tabla que les enseña primero que esa la manejamos cuando ya tenemos un poquito de razonamiento veloz y aquí lo que hacemos es decir ahorita para que no ven tantos números lo voy a hacer sólo con el inmueble pero 5 en realidad cuando vemos el de aquí que están mapeados los comparables de que estamos evaluando este color naranja y los comparables son estos que están en la misma zona de lomas de chapultepec pero estamos en diferentes secciones por así decir de entrada podríamos pensar que el comparable más adecuado es el 5 está prácticamente enfrente si le caldo que poquito para que veamos la única diferencia es que esté enfrente a un parque ya está en esta parte al final son muy cercanos número 4 podemos ver que está en una esquina este tiene dos frentes pero dos vemos que está en una avenida principal que es para do sul ya no es secundaria si bien desde el mapa se ve que es una avenida más más amplia utilizando esta parte de comparables voy a hacer el análisis del éxito para todos pero realmente no va a ser tan el 5 ahorita para que nos quede clarito los factores que vimos en abril yo los voy a aplicar al mueble esto es el factor de zona como mencionamos se aplica por el tipo de vialidad si es una vialidad principal o no o vemos ahorita en el mapa es una vialidad normal de la zona entonces no hay mismo se aplica ningún factor se elevarían el factor de ubicación también vimos que no está en la esquina está en un solo frente entonces al tener solo frente es esta parte de ti frente el factor eso el factor de edad tenemos que el inmueble de nosotros tiene 30 años de edad entonces si yo me voy a esta fórmula ya me voy directo aquí al factor me dice que mi muerte tiene un factor de puntos 66 y aquí ya aplicó puntos 66 en el factor y factor de conservación yo sé que un mueble porque lo conozco y he entrado y físicamente lo están terminando de remodelar recientemente entonces para mí el factor debe ser bueno que es de 1.10 y porque estar totalmente remodelado y el factor de superficie al dividir los 698 entre los 684 es el ejercicio aquí y dice que el factor aplicable es de 1 entonces aportó diagonal esto es los factores aplicando los a mi sujeto al que estoy evaluando al que como esto físicamente y después hago lo mismo pero con los factores con los factores del comparable en este caso del 5 que es el más cercano ejercicio ya veo dónde está y veo que tampoco es una avenida principal se queda en 1 tampoco está en la esquina y tiene preferentes se queda en 1 también tiene 30 años de edad por lo cual el factor es el mismo que el mío punto 66 también está recién remodeladas algunas cosas que le movieron el pacto sigue siendo 110 en superficies y es una propiedad más grande tiene 1500 metros los quiere decir que esta casa yo la dejo de vender más barata que la mía porque sólo tengo 700 se aplicaría un factor de punto 92 adicional existe un factor otro que ese es un factor factor que llegamos a utilizar en evaluación cuando hay algo que más que nos brinca que dices esto tiene más en caso de departamentos ejemplo d nada más esta parte en la parte de estacionamiento por decirlo si estuviéramos hablando que mi inmueble tiene 3 tres estacionamientos y el comparable el comparable tiene tiene dos estacionamientos a través tiene comparable tiene tres civil y el mío tiene dos y yo sé mandemos departamentos y a veces se venden estacionamientos separados sabríamos que un estacionamiento puede costar 180 mil pesos a números yo lo que digo es que mi propiedad vale 15 millones de pesos lo que yo digo es que qué efecto porque porcentaje representa el valor del cajón o 180 contra el valor total de la propiedad 2 aquí la realidad es que tienes un factor repuntó 0 1 que es mínimo y si se fijan lo aplicó en el número 6 nada más como ejercicio a decir oye este tiene un cajón de estacionamiento tiene uno menos que nosotros entonces cuánto representa en el valor del punto 12 que representa 180 es ese factor normalmente lo podemos aplicar por esto o en este caso el del parque por ejemplo si tenemos comparables que tienen frente al parque y dicen que valencia 100 mil pesos y las de la otra calle dice que valen 90 simplemente sacamos cuál es la relación o la diferencia entre un 2 podemos aplicar ese factor de 110 en el 5 que el 5 si bien usted es el mapa el 5 como mencionamos si tienen frente a un parque entonces ahí le estoy aplicando un factor de 1.10 porque es la relación que hay entre uno entre uno que no tiene frente y el otro sin razón pues como pueden ver partimos básicamente de dos premisas una que realmente conocemos el mercado y que es súper súper importante el mercado está para que puedan hacer este análisis de una manera mucho más acertada una vez que hicimos esto lo que hacemos es solamente una división de uno entre otro esto es mi sujeto compran incomparable para determinar el valor un factor que le voy a aplicar a mi comparable para hacerlo similar al bien en este caso aplicando todos los factores me dice que el 95 es punto no es casi 2% menor tiene un valor superior al mío por lo cual el mío debería costar 111 mil pesos ahora le dice que vale 113 una vez que aplicamos los factores le va a decir que vale el mío ya el valor que le voy a aplicar al mío es de 111 mil pesos obviamente no puedo trabajar con un solo comparable por eso decía tenemos que poner 6 comparables para poder determinar una muestra válida porque tampoco sabemos quién le dijo a esta persona del número 5 de su inmueble que estaba a 113.000 es el amor por el hijo yo quiero que eso valga se me ocurre que quiero despertar es lo más sano es que tengamos varias muestras del mercado para poder determinar el valor y con eso lo que hacemos al final es decir en la parte de los valores debemos tratarla de homologación armamos ya una tabla si se fijan aquí está el número 5 ahorita y determinamos acá en el inmueble cada uno todos van a hacer el mismo ejercicio número 12 califica el número 3 y todos se van a ir dividiendo contra mi sujeto para ver los factores que vamos identificando si se fijan puse en rojo 2 1 que dice que vale 49 mil pesos el metro cuadrado y otro que dice que vale 62 si ustedes conocen la zona conocen lomas de chapultepec estarían totalmente confundidos esto qué pasa que puede haber dos cosas por los cuales es importante como ser el mentado este probablemente se trata de un remate bancario y por eso están tanto así y hay que hacer un trámite legal y todo para triplicar y en este caso puede ser que esté publicado que esté mal la publicación si ustedes ya de apropiar cómo se los símbolos que no se hablaron y verificaron la información se extremará cuenta que hay estos dos algo tiene puede estar muy mal mantenido y por eso lo están dando la palabra puede estar muy mal publicado pues ser remates bancarios de ahí la importancia de que conozcan el mercado ya no agarremos para bless de internet y digamos son estos y los métodos y si los métodos que por lo menos tengamos la certeza de que conocemos un poquito la zona y que sabemos más o menos cuánto pueden andar en ese rango una vez que tenemos esto lo que vemos es todo el promedio de los valores de 86 contra el promedio homologado de 85.000 algo súper importante por eso lo puse en rojo es que cuando ustedes comparan el valor mínimo en este caso x serían 49 mil pesos contra el valor máximo que es el de 113 tenemos una relación de 130 por ciento de diferencia es muchísimo lo más lo que se busca es que aquí estemos entre el 30 y 35 por ciento de dispersión ya que este número me de 30 por ciento del valor más pequeño contra el valor más alto me dé 30 por ciento eso que me dice estoy cerrando el rango de valores de la zona no lo tengo tan abierto existamos desde puede costar 50 es paciente pareces un montón de saltan y a la hora de homologar lo que tienen que tener ustedes en cuenta es que está esta dispersión del lado homologado siempre debe ser menor a la que arrancamos aquí en este caso evitar con ejercicio si bajamos al 61% ya va que mucho la diferencia entre el valor menor y el mayor aquí la diferencia entre el valor menor de 65 a 105 ya no de 50 siempre presente eso me da una dispersión del 31 si consideramos que aquí vamos a buscar que todos nuestros comparables la dispersión sea menor a 35 35 para y en este rango es obvio que aquí tenemos que buscar que sea menor a ese a este si este número es menor a éste quiere decir que la colocación está funcionando y si no habrá que cambiar comparados habrá algo que no conocemos habrá algo que nos está distorsionado esto no debe ser mayor a 35 y éste siempre debe ser menor a éste recuerda el porcentaje pero debe ser menor entonces en la siguiente pantalla lo que hago es decir oye ya verifique la información estaba mal publicada o cambie estos dos comparables pero que no son los adecuados y a la hora de modificarlos me dicen que este vale 85 mil y este vale 95 entonces ese efecto lo tengo que ver en mi tabla de homologación y hoy estamos aquí sí yo aquí estoy este vale 35 mil pesos con eso ya me dio valores totalmente diferentes ya mi rango aquí es del 33% ya no es de ciento y tantos por ciento entonces este 33 por ciento lo que indica es que el valor mínimo de 85 contra el valor máximo son 28 mil pesos de diferencia representa el 33 por ciento ahí yo ya consideraría que mi muestra es adecuada es correcta para empezar a hacer la homologación si yo desde aquí no tengo este rango de amor ni nos metamos al homologación porque nos van a dar valores realmente raros cosas que no funcionan una vez somos logrado si se fijan resulta menor el porcentaje muy poquito pero resulta entonces con esto ya tengo un parámetro de decir cuánto puede costar cuánto puede costar un inmueble en la zona física en este caso 39 mil a la de cambiar este comparable el factor de conservación la dejaremos ya no es el mismo comparable lo demás coincide si se fijan en este valor ya nos dan 99 y nos vamos a 32 puntos con eso lo único que tenemos que hacer al final es si ya tenemos toda nuestra tabla de homologación ya modificados los comparables que considerábamos que no eran adecuados a la zona ya está en una dispersión aquí homologada nuevamente con separables de 20 4 siento lo cual me da más certidumbre en valor y me dice que el valor promedio de los comparables contra lo que yo voy a competir si sarkozy está alimentado es de 95 mil pesos esos 95 mil pesos que es lo que hacemos duplicamos la superficie del sujeto que vimos queda de 698 por los 95 mil pesos y ya me da un valor de 66 millones este análisis como comentábamos es de los tres métodos de evaluación típicos que totalmente trabajamos de estos tres métodos de costos ingleses de mercados de mercado es el más sencillo de calcular porque en ingresos hay que hacer lo mismo que hicimos ahorita pero comparando rentas muebles similares en renta para determinado valor de renta lo después hay que quitarle gastos y después hay que calcular una tasa de capitalización que muestra una del otro mundo pero es mucho más legal la operación y en el enfoque de costos tenemos que determinar el valor del terreno con un análisis similar al que vimos comparando frente ubicación forma superficie etc para determinar el valor del terreno y luego meter valores de construcción de cuántos puestos igual que las instalaciones para el más sencillo de trabajar es el de mercado y creo que es mucho más sencillo para ustedes que conocen el mercado que están lejos y que conocen bien los muebles yo en este caso la mayoría de los valuadores generalizando un poquito es muchas veces no conocemos los comparables entonces el factor de conservación por ejemplo si no conozco el comparable como lo afecto como lo sólo no lo afectó porque no sé cómo está físicamente si ya hablamos ya nos dieron tanta información ya ganamos un poco pero sí adicional a eso casualmente ustedes ya los conocen porque han tenido que llevar algún cliente a ver la propiedad en sus recorridos es una exclusiva de ustedes y ya la conocen o sea tienen esa información mucho más sana está más accesible para poder calcular el valor con eso podrían determinar el valor y decir está dentro del rango de una manera sencilla está dentro del rango de los clientes de plano está pidiendo que está fuera de la zona está pidiendo osea que sería muy rara la mundial pedimos valores más altos si queremos que nuestra casa sea la más cara porque hacía énfasis en los valores por metros cuadrados y muchos de los clientes muchas veces nos dicen hoy es que en la casa de al lado la vendieron en tres millones yo quiero 3 millones esperad cuántos metros tienen la casa de al lado y cuántos metros tiene la planta de metros cuadrados de lado los por eso es súper importante que demos y trabajemos valores pro metros cuadrados como vimos en la colocación de sobre el metro cuadrado y al final solamente lo multiplicamos por la superficie básicamente el enfoque que estamos haciendo hoy es funcionaba el mercado es es la parte medular de determinar el valor los otros ingresos normalmente lo utilizamos cuando es un inmueble que genera como local comercial un edificio oficinas etcétera casi siempre el ingreso va a ser superior porque la rentabilidad es diferente de sus casas habitación casi siempre el valor que nos va a dar el parámetro es el valor del mercado si estamos hablando de un inmueble normal con esto estamos por terminar la presentación de la parte del enfoque del mercado a alejandro para ayudar a abrir micrófonos para ver si tienen algunas dudas o preguntas o pruebas responderemos el excel como les comentaba el excel como tal así como está con todas para comentar a alejandro él se los hará llegar para que tengan ya la metodología ya formulada de alguna manera que les va a ir dando parámetro de cómo hacer la parte de la valuación gracias muy bien muchas gracias raúl por aquí a ver creo que había visto unas algunas preguntas pero si les parece bueno vamos a a abrir los micrófonos visto por ahí había algunas preguntas de carol es una pregunta sí sí te escuchamos estamos haciendo nuestros comparativos este siempre dice que en la casa de los lados estaba en la casa de qué tan importante es que el comparativo de casas estar en esa era yo pero me pierdo ahí hay dos cosas una obviamente si tú estás en el mercado y sabes los valores de cuánto se han vendido de las casas estos valores de precio que aquí lo tengo como precio de salida serían precios de cierre entonces ya llama aquí metería su precio de cierre 4 cuál es la diferencia que te va a dar una y otra yo ahorita en el ejercicio trabajo con puros precios de salida en este ejercicio me dice que los precios de salida van en este rango y que ya homologado y valores de 99 mil pesos para mi propiedad eso qué quiere decir que si yo estoy trabajando con precios de salida todavía tengo que esperar un factor de comercialización en lo que yo voy a negociar con quien me lo quiera esto no quiere decir que le suba aquí 10% porque sé que me lo van a bajar se supone que estás trabajando con valores de salida a este valor va a ser el cierre va a ser menor a este en qué porcentaje en lo que negocie si en lo que se esté negociando en la zona habrá zonas de negocian hasta 10% 5% habrá quien diga no quiero negociar absolutamente nada este valor va a ser diferente si acá tú trabajas con los valores de cierre hoy tengo tres casas que se vendieron se vendió en 95 en 113 109 ok entonces este valor resultante lo que me va a decir es ese es el valor de cierre que tengo que buscar para mi propiedad entonces tengo que salir arriba de ese valor al mercado 5% 10% porque sé que me van a negociar ese gap voy a tener que se va a realizar en ese rango esa es la diferencia entre trabajar con precios de operativos de mercado de salida atrás precios de cierre pues trabajar con el que quieras pero tienes que tener muy claro que te va a decir aquí al final es si yo tengo puros precios de salida y tengo un precio de cierre en algún lado lo que voy a hacer en el de cierre lo puedo incrementar en el factor otro 1.10 por decir porque es el factor de negociación ya me va a dar este o afectó todos los demás en el factor otro porque ya sé en cuánto se pudo haber cerrado el otro ya sé que hay un gap del 10% entonces a todos les aplicó punto 90 aquí lo único que tenemos que tener claro es qué valores estamos determinando aquí el de cierre o el valor para salir al mercado esa es la única diferencia que tenemos que entender muy clara gracias por ahí levantaron la mano tenemos a claudia claudia tienes una pregunta mi duda sorpresa ahorita específicamente cosa que no es normal tengo tengo mucha construcción porque son dos o tres plantas no sé cómo compararlo porque obviamente similares no hay una casa-habitación irán la evaluación al final como les decía en algún momento todos estos factores que utilizamos y que vemos en la escuela sobre los ha hecho y otra institución la realidad es que lo que buscan es quitarle un poco la subjetividad de una evaluación pues es poco objetiva partida de factores que son decir como asentimiento oye factor de conservación porque 110 porque el -0 siempre pues lo hay ahí lo que tendríamos son dos opciones en el tema de la casa de lucha es ver realmente el valor que el mercado le puede dar en esa zona particularmente la mayoría de la gente de los comparadores llegarían y dirían híjole no tienes jardín solo entonces es un factor que sabes que le está afectando si tus demás propiedades si tienen jardín deberías de meterle un factor en este caso si puedes comparar decir oye está que no tiene jardín otra está que si tiene jardín esta es más cara contra esta en qué porcentaje que fue algo del ejercicio que hicimos hecho hoy este tiene frente al parque y vale 100.000 este no tiene y vale 90 entonces hay una relación del 10 por ciento yo tendría que va a disminuirle al inmueble 10 por ciento para decir que mi inmueble vale 90 mil no puede valer 100 mil porque no tengo jardín pero qué factor que tanto valor tiene el jardín o sea es decir sitio factor le aplicó ahí hay dos formas en que lo puedes determinar el valor económico es decir cuánto me cuesta hacer un jardín si tú hablas está decir oye meterle pasto y eso te va a costar 150 200 pesos dependiendo que tengas en el jardín por metro cuadrado si tú multiplicas cuántos metros cuadrados necesitarías por cientos pesos te va a dar un valor ese valor es el que tienes que dividir entre el valor de comparable para decir cuál es el factor en este caso es de cuenta que este vale un millón de pesos y va a costar hacer los 90 mil pesos ahí me dicen que le tengo que bajar el 9% del valor a mi casa eso es esto es prácticamente numérico y económico pero si tú ves la relación con el de los clientes te puedes percibir que le tienes que bajar más al final del mercado no te miente si no te si no te la quieren comprar en ese valor decir que le dan un valor más fuera un valor mucho más importante al jardín que meramente el económico porque si me puede costar 90 mil pesos pero qué pasa que no lo puedo hacer o sea no tengo espacio aunque me cueste 90 mil pesos no lo puedo hacer y yo aprecio tener un jardín porque tengo perro siento no te voy a pagar o absolutamente no la voy a comprar o sea el mercado al final el valor que nosotros determinamos de salida o de cierre tampoco es la mano del ies la cual tiene que ser forzosamente el mercado se encarga de decir mismo esa es la realidad pero esto te va a dar un acercamiento para poder hablar con el cliente decirle oye todos los comparables o todo lo que se está vendiendo en la zona todos tienen jardines estamos compitiendo tenemos una desventaja tenemos que ofrecer un valor menor porque estamos en desventaja contra los otros es obvio que si el de al lado tiene jardín y el mío no y el de al lado vale lo mismo que el mío para comprar el de al lado es más puede valer hasta mucho más que el mío pero me interesa el halloween o puede ser que encuentres un cliente que diga miel card y no me interesa me interesa que tengo mucho más espacio de construcción y este es el mensaje pero la evaluación el término de homologación lo que te va a decir es aunque herramienta te puedes acercar al cliente a decirle cuál es el valor adecuado en el que puede salir al mar tenemos a bernadette si tienes alguna pregunta alejando buenos días de juego el back service nosotros siempre consideramos también dentro de nuestros análisis porque las otras propiedades en las que estamos comparando van anunciadas porque no sé a qué bueno aquí la prueba no podemos jugar con este factor cuando nos encontramos con que la muestra de lo demás que hay tiene muchos meses de su incluso más de un año one y medio ser anunciados pues nos dice también que esas propiedades pueden estar muy deterioradas o con un precio fuera del mercado esto es como recomiendas ajustar este factor también allí hay dos cosas una la primera y más importante es que lo que mencionaban en principio desconocen el mercado habitacional sino deberían conocerlo en el mercado están moviendo esto es su probación la otra es que si yo ya sé que esa casa lleva un año y la mayoría de las casas se ven de seis meses por así decirlo ya lleva un año y la mayoría de los casos que están en esas zonas están vendiendo en seis meses mi razonamiento principal sería no la considere es lo más fácil que puedes hacer ya oye pero no tengo más 10 la tengo que meter en la mezcla apdayc vettel cuál es la diferencia entre obtener a casa venderla en seis meses o venderla en un año económicamente hablando es un término monetario donde sabemos que el dinero en el tiempo pierde valor si la casa vale un millón de pesos por decirlo así y decir no soy normalmente en las casas se venden en seis meses pero esta ya lleva 12 entonces eso quiere decir que a este valor yo le tengo que disminuir hoy en cuanto lo más básico y lo más sustentable es decir cuánto me da una inversión si yo metiera ese dinero al banco una inversión segura por así decirlo horita aceptes valgo mucho pero andaba en 7 creo que ahorita está en 5 estoy en lo mínimo que me daría el banco sería el 7 por ciento entonces inmueble está perdiendo valor 7% anual que si yo lo divido entre 12 a decir que está perdiendo valor mes con mes en que yo no lo vendo ya está perdiendo 1.58 por ciento cada mes que yo no logró vender encima si mi diferencia es de seis meses lo que yo tendría que decir es cuánto perdió de valor este millón que no me han pagado contra este punto 58 mensual que estoy perdiendo ya llevo seis meses adicionales a los del valor del cierre de un año en el mercado prácticamente si llego un año se estoy perdiendo ya el 7% del valor y éste preste para dar que yo ya disminuir 70 mil pesos y ya perdí 70 mil pesos tan sólo con la pérdida del valor del dinero en el tiempo no hay otra fórmula o sea yo ya perdí 70 mil pesos porque tengo congelado mi dinero ahí y no se está vendiendo entonces si yo determino este porcentaje me va a decir es un porcentaje del punto 0 7 ese factor yo lo puedo aplicar en un factor o decir oye este inmueble le aplicó el factor al a éste 93 porque porque llevo un año en el mercado no se está vendiendo oye pero por qué punto 93 por esto o sea simplemente estás perdiendo si tú hubieras vendido en 930 mil pesos de limo en el lugar del billón que estás buscando y ya lo hubieran vendido hubieras perdido este dinero en ese tiempo si me explico excelente raúl y claro entonces lo más básico para mí es si los conocen los inmuebles que soy está muy deteriorado no lo metas está muy deteriorado y están pidiendo mucho que no lo metas y tienes más opciones y tienes que meter lo tienes que buscar la forma en cómo dosificar su factor o medicamente que no necesariamente como decía vas a apreciar igual en el tema del jardín o la moral del jardín numéricamente mismo venta mil pero de manera sensación de tus clientes y si yo no pagaría dos a menos de siendo un paso más de seguros pues ahí te va llegando un parámetro estaba dando idea de cuánto aprecian qué valor le dan realmente hago aún cariños clientes gracias muy bien tenemos a felipe cuevas felipe tienes una pregunta hola qué tal gracias raúl cómo estás bueno buenos días y yo estoy bastante confundido con los con los factores de homologación y todo esto entonces ahora sí que ya teniendo en el juego activo evidentemente muy extendido pero teniendo ya está hoja como bien dices de excel jugar un poquito acerca de los ejercicios a mí me encantaría que pudiera que tuviéramos vamos echarte una llamadita y siento que estoy haciendo esto lo estoy poniendo por aquí para que nos digas más bien no regresa te hace un poquito no porque si me hace vamos y hace todo el sentido más no sé cómo aplicarlo esa es la realidad yo me voy a al comparativo como bien lo dijiste al feeling a conocer la la zona por ahí hay una herramienta ahora también que se sacó por parte de alvin ciudad de méxico de un libro verde hay cuatro alcaldías ya si mal no recuerdo están por ejemplo ya los factores los dos precios reales tanto catastrales como comerciales de terreno entonces tienes ya una herramienta adicional pero todo el tema de la depreciación la construcción si es ascendente descendente los frentes si me atoró un poquito de tu experiencia de estudio de todo lo demás pero hay alguna otra manera de jugar me puedo imaginar que si me hago bolitas h mira la realidad es que los factores que te estoy poniendo aquí son súper básicos y están acá no existe un parámetro y lo puedes jugar lo que quieras a otra desoye tengo una casa en lomas de chapultepec muchas veces hay hay que es un tema de sentido común que creo que ustedes que están en el mercado no tienen más desarrollado porque conocen las cosas tesorería por ejemplo te dice que si tienes una pendiente si es ascendente o descendente tienes un factor de mes forzosamente no te dice cuándo pero si tomás a lomas de chapultepec o a la parte de arriba bosques todos los inmuebles tienen pendiente ya no deberías utilizar un factor porque todos tienen esa problemática que para los dueños es una ventaja el desarrollar en pendiente para ellos es les gusta y por eso o grana y si no lo compraría entonces lo que tienes que entender cómo puede ser básicamente es el mercado si lo entiendes esto no va a tener mayor problema obviamente si tienes algún factor fuera de los que estoy especificando no te queda claro sin problemas normalmente te diría puede ser que sea un poquito más tarde contestar si es una llamada y en ese aumento está disponible 5 si alejandro les pasa a todos sí claro si quieres después son 222 en el correo cuando mandamos el excel alejandro ahí les va a mandar mi correo a más y les pido paciencia a veces y de repente saturado si les contesto muy bien y tenemos reynero islas es una pregunta en donde igual que hicimos este tipo de comparación el tema de el uso de suelos y afectaba co o sea lo que nos daba un valor y por el uso de suelo a la hora de ser de habilidad comercial el suelo el valor del inmueble no era lo que calculamos y no era como un 50 más aquí ya es bastante técnicamente en el tema de evaluación lo que te dicen si no hay comparables similares qué es lo que estamos haciendo mucho énfasis que éstos sean similares al hablando de terrenos y él es lo mismo sino si no hay comparables similares lo que te dice la parte evaluación es hacer un análisis de mayor ese análisis de mayor y mejor solo que te dices cuánto cuesta por lo que le puedes construir arriba entonces ahí tienes una diferencial que si no tienes un comparable que le puedes meter cinco pisos como puede ser comercial comparado con el tuyo tienes que hacer un análisis que es por rentabilidad que ya es mucho ya es más compleja si así lo puedes hacer y es más complejo en el caso pues hacer un factor de calcular oye cuánto representa por metro cuadrado impreso poderlo migrar allá pero te va a dar un factor de 1.50 o de dos o de 250 así la diferencia es muy alta y como te comentaba lo que estás buscando aquí es que el valor o la motivación esté cercana alguno esté por ejemplo ya están listos entonces la idea es que busques que los comparables sean parecidos y no lo tienes lo que tienes que hacer es un análisis de que puedes construir en el tema residencial todo ponemos rápido así que puedo construir departamentos el terreno tengo 100 metros de terreno y me dice que puedo construir cinco niveles y que tengo un área de desplante del 60% no sé yo puedo construir hasta tres veces y terreno eso quiere decir que si yo multiplico esto por esto yo pudiera meterle una construcción de 102 cuadrados lo voy a departamentos que es lo más básico que es una manera rápida de hacerlo departamento yo sé que ahí puedes vender los departamentos en 45 mil pesos aquí yo tengo que tener un porcentaje de área techada que son pasillos y eso lo que normalmente puede ser que sea el 10% si quieres entonces al final me dice que yo puedo construir departamentos y 300 metros 270 metros entonces el terreno me dice que yo tengo esto construirlo tres veces por el número de niveles y el porcentaje de desplante esto es la inversa del área libre que normalmente ya con eso ya tengo aquí en valor estoy en esto y sé que puedo construir 13 mil 500 metros y sé que los departamentos valen 45 mil pesos el metro multiplicas yo puedo comprender 13 mil 500 metros y lo voy a vender a 45 lo voy a tener ventas totales el 607 mil pesos 607 607 millones de pesos aquí normalmente lo que hacemos es por los estudios de la gente que se dedica a vender terrenos de desarrollo en nuestra empresa por el banquero sabemos que hay un parámetro que puede ir desde el 12 por ciento y hasta el 20 por ciento del valor de las ventas lo que le asignas al terreno y que depende si los departamentos son de interés social si son de clase mejor si está muy bien cado etc usted puedes ir hasta el 20 función es oye este es un muy buen terreno está súper ubicado en una zona donde puedo construir departamentos de 45 50 mil para este tiempo y entonces lo que te dice es que tu valor del terreno para este caso sería el valor de las ventas por el 20 siempre entonces si tú divides ya este valor entre los 5 milímetros voy a decir que ese terreno debería por el potencial de ventas que tiene deberías poderlo vender en 24 mil 300 pesos y esto que estoy haciendo es como un residual residual estático o normalmente lo que hace es si ya conoces el método de evaluación de ingresos y es un centro comercial determinas que puedes hacer en el servidor hoy le puedo construir 15.000 metros de área comercial las rentas ha ido solo de 350 pesos eso me va a generar rentas a generar rentas rentas mensuales de tres mil 753 millones si lo multiplicó por 12 siempre es analizado en capitalización le va a generar rentas por 45 millones de manera anual sólo en gastos antes me gasto el 30% porque pueda porque tengo que pagar previa al seguro este etcétera lo que tengas que pagar tú como de paredes que pagas el mantenimiento a veces está empleo la renta decís no os pero aquí es lo que tengas que pagar si tú dices de esos 45 millones yo me gasto para mantener ese inmueble 13 millones 500 le quedan rentas y quedan unas ventas netas de 31 millones esto es lo que me queda si yo aquí utilizo una tasa de capitalización esto es cuánto me pide un inversionista para poder invertir en un tema de este negocio y soy en esta piel del 12% número yo no esté valor en 3d y dice que me que el valor del inmueble es de 262 millones de pesos y eso eso eso vale por las rentas que me está generando son 15.000 metros a 250 pesos el metro las analizo le quitó gastos me da una renta neta lo viví dentro de la tasa de capitalización pensé que eso valen esto aplica igual si fuera una casa si fuera lo que sea entonces aquí también puedes en términos muy práctico le puedes asignar igual el 20% del mango en este caso te diría que vale 3500 ejercicio así te cuesta son números que tienes que ir a siempre que tienes que ir validando por la estructura de otros obviamente si más valuados centros sociales va a ser mucho mejor pero si lo haces con este estirón que es comercial un arroyo sale va entonces si yo metiera departamentos le va a dar un valor muy cercano por aquí ya dices oye pues comercial me voy habitacional nos rebasa ser 20 comercial a menos que sea un buen punto no te vas a ir arriba del brazo lo que en eso puedes determinar el valor ya no necesitan los comparables porque no hay comparables a la realidad esto lo utilizamos o se aplica cuando no hay comparables hay un par hable no hay absolutamente nada entonces lo que hacemos es un análisis de flujos es totalmente diferente lo estás viendo para determinar el valor de la propiedad y después poderle asignar un cuando recibo al terreno ya es un ejercicio bien diferente pero que te va a dar el aproximado de cuánto puede costar por ser diferente a todos los que tienes ahí si no hay comparables esta es la mente se llama residual dinámico cuando lo haces año con año perfecto robert muchas gracias muy bien y tenemos a oscar basurto es una pregunta hola estimado voy a alejarlo oye una pregunta también a los acabados qué tanto puede influir propiedades que tienen mármoles y propiedades que tienen porcelanatos o propiedades se me ocurre de 8 milímetros contra pisos eso es pura percepción si tiene un valor en el mercado y obviamente la gente lo reconoce la fórmula que tú podrías calcularlo es decir cuánto me cuesta el metro cuadrado hablando yendo a una vendan material extra decir cuál es la diferencia ahí lo único o lo complicado es que tendría que saber cuántos metros cuadrados tiene de servicio y dar es complicado porque la conoces y debe extender planos diarias pero a la mejor la conoces todo lo demás otras propiedades si las conoces pues tienes una ventaja total porque ya sabes cuál tiene porcelanato y contiene esto es la diferencia porcentaje el valor de uno entre otro es el factor que tendrías que aplicar y distinto factor de calidad el otro en acabados y ponerle ese factor a favor o en contra no es tuyo tiene embargo es evidente que para poder hacer mayor a uno que los otros son éste porcelanato soles el término económico lo puedes determinar de esa manera de cuánto te costó a ti destruirlo con árbol y cuanto me hubiera costado si hubiera puesto porcelana madera o cualquier porque puede ser un factor bueno igual tenemos unas preguntas por aquí felipe cuevas pregunta que es el valor residual el valor residual es como porque mencionado ahorita es como la abstracción de partiendo al revés normalmente lo que les dije entonces calcula el valor del terreno de sumarlas con funciones de las instalaciones en este como no tienes terrenos comparables vas a partir de manera en revés tienes construcciones les vas quitando los otros le asignas al final un valor altar quedaría como de mañana el ejercicio que hicimos ahorita de decir cuánto puedo percibir de rentas al final cuál sería el valor del inmueble y asignarle un porcentaje de valor ambiental emocional forma residual o inversa de sacar un valor del terreno o sea si queda claro si quieres te voy a todas las preguntas que le hicieron al principio carol te preguntaba en qué libros comentas que que podemos obtener esta información se llama piensa prisma y hay otro que ya se llama creo que al agua son son libros paramétricos los cuales no tienen costo que los cobran los son gratis y viene todo el manual de cuánto cuánto vale calidad viene departamento de tipo 1 tipo 4 casa habitación oficinas es un libro bastante grueso y te dice está incluso cuánto cuesta la organización existen etcétera son los valores que dan lugar cuando quieres hacerlo el enfoque de puestos yo lo sugiero que lo hagan solamente cuando saben que le metieron mucho a la casa y que la zona no la absorben que probablemente es una casa en una zona le metieron materiales las casas reflejan el valor que debería tener esta casa es el valor de puesto esta vez si realmente cuánto te cuesta volver a hacer esa casa con el mármol y todo de otra manera te diría vete al mercado no necesitas estas publicaciones para nada pero si las pueden obtener también está claro siempre es bueno tener información adicional así blanca tiene una pregunta bueno tenía una pregunta d tengo una propiedad una hacienda en el estado de hidalgo pero tiene un casco de hacienda de 1.720 como se hace un avalúo de esta propiedad a parte del terreno los dueños quieren vender pero no encuentran quien se lo evalúe una hacienda es mucho más complicado por el tema histórico o sea puedes asignar un valor cuánto tendrías que descargar arquitecto cuánto te costaría construir ese casco de hacienda y todas las construcciones y sumarlas al valor del terreno que tienes ahora ahí cambia mucho si tienes propiedad que está sembrando y que te conoce tendrás que ver cuánto se le asienta evaluarlo caso que nosotros llegamos a hacer fue uno que hicimos por ingresos calcular cuánto nos puede generar ingresos como si fuera un negocio y darnos un poquito del tema de histórico así decirlo sirviendo el negocio si era un negocio rentable y la otra es que tienes que buscar haciendas que se vendan sería la única lógica ya lo mejor tu factor de de ciudad lo que buscaría son propiedades habitacionales en las ciudades donde encuentras las haciendas y determinar qué tan caro que tan barato es ciudad a méjico la escala de algo pueden estar los asientos tienes que buscar haciendas en otro lado en otros estados si no hay país y utilizar y aplicar un factor de ciudad determinado por los valores de las casas que puedes tener en agua pero que sería la forma más factible que pudieras hacerlo si no es productiva si es negocio y les genera el negocio habría que analizar los ingresos y ver cuánto más generan para defender en cannes claro y una y hay una pregunta que es bueno en relación a esa edad de los inmuebles es pasando pregunta rocío pasando cien años de un inmueble conviene cambiar tubería o cableado o sea recomiendo tirarla ahí sí es un tema totalmente necesitas hacer un análisis si el análisis temporal te dice que toda la casa todavía aguanta es meterte a 100 años monte rural cambiado más rápido pero es una revisión que alguien que tenga ser y decirte si la tienes que tirar realmente si ya duro 100 años seria que la tira más bien hay que remodelar le cuando clases remodelaciones mayores a las propiedades obviamente el factor de edad que estábamos viendo que creo que es a dónde va este es ver las remodelaciones que le han hecho para ver qué tanto porque como les decía ese factor es técnicamente es tesorería para poner impuestos actor de edad pero puede ser que en la casa dure 500 años tampoco vas a aplicar factor entonces es darle una vida útil y remanente de acuerdo a lo que estás viendo si tú llegas a la hacienda y la ve súper bien y está bien mantenida de toda una casa que quieras no le vas a decir que tiene 50 años tiempos ya le estás quitando el valor por cierto ahí ya es más estimado de acuerdo estás viendo es decir hoy esta casa puede durar otros 50 años puede durar siempre es un exceso ponerle 100 años puede durar otros 50 y factor lo vas a cantar con esa vida soledad real qué como mi cara sí claro sí claro en este caso de las cintas se puede hacer una evaluación por capitalización de ventas cargos adicionales a su público si no es capitalización propiamente digo si tiene el nombre lo determina pero es aquí tienes que determinar sus anuales o sea no lo puede ser lo puede ser porque a ver si la hacienda es un negocio y tiene estados financieros en el último estado financiero te puedes dar una idea de cuánto puede costar que te va a decir cuánto cuánto generar ingresos cuánto tiene de gastos en mano de obra en todo lo que genere te va a decir cuánto le queda neto qué es lo que estábamos viendo en la caracterización o sea cuánto te queda neto entre una tasa de capitalización y te va a decir que eso vale libro es muy sencillo y es muy rápido de determinar un valor aproximado pero puede ser que si tú haces este ejercicio te diga que vale 387 millones cuando es el puro terreno en la zona vale 400 millones de euros quiere decir que este enfoque sí si te genera pero al final no está haciendo un negocio además como terreno el negocio 26 y tienes que evaluar más las propiedades que decir físicamente el terreno vale tanto construir lo que tienes valdría tanto el valor sería este negocio es menor al valor de reemplazo o al valor de reemplazo que oye una otra bonita que en el caso de las construcciones de ciudad produce si blas y sabemos que una edificación la diferencia es que puede durar un tiempo de vida estimado son 100 años con 80 años esa casa si se le quitan todos los recubrimientos si se cambian sus instalaciones eléctricas ahorita etcétera esa casa se puede renovar en ciudad o hasta donde nos podemos ir con esa nueva era normalmente lo que hago es tomarlo al consideración del porcentaje que realmente cambio es decir tienes 350 metros cuadrados que tienen 30 años y remo de las que toda la casa entonces hablaríamos de vos si le valieron millones de pesos increíblemente 500 mil pesos la relación que le metiste de él la relación del precio del mantenimiento de lo que tú invertiste para renovarla ese porcentaje que tiene contra el valor es el que pudieras aplicarle la edad si yo le invertí el 30% en mi casa tiene 70 años hoy invertí 30 por ciento del valor pues esto lo podría disminuir en 30% entonces en lugar de le puedo quitar hasta 21 años entonces si el inmueble 40 años será algo yo podría decir que estimable con la inversión que le hice que menos mucho misterio le tendría que disminuir la edad aquí ya no es de 45 vínculo quedaría de 19 años todavía le resta hasta el 70 hasta 70 pero el del 70 lo que te dice es el 70 es la es la vida útil para la oración es 80 años la casa tiene 50 años de datos y resulta que lo que yo le metí representa el 30 por ciento entonces lo que yo puedo hacer esta edad esto no lo cambio este 80 no local ok a la vida útil total no la cambió la que hago es la vida útil estimada aquí estos 50 años voy a decir que en lugar de 50 y le quitó los 21 quedaría en 29 años pues yo diría que la edad efectiva o te hoy de inmueble es de 29 y es con el que voy a hacer el cálculo de 50 de acuerdo ok perfectísimo bueno muchas gracias para eso hay que tener el monto de remodelación y siendo una casa no se le ha hecho ni cambio pero está en buen estado está funcionado pues en actualización de acabados etcétera es así así es en cuenta muchas casas en satélite que si necesitas meterle dinero extra forzosamente tendrías que aplicar el factor pero si todos tus comparables son similares como eléctricas ningún factor que ya están tomando el mercado en cuenta es esa parte que le va a divertir en algún momento en algunos hay que generar muy claro por eso les ya ustedes que conocen los símbolos tienen una ventaja sobre cualquier valuadores la mayoría de los valuadores conocemos el mercado donde estamos tengo mucha información de esa porque es lo que hago todos los días y es lo que hacemos en análisis si no puedes evaluar una casa en la del valle es probable que no conozca todos para yo a lo mejor yo no sé el comparable 5 lo que decía en este rato ya un daño del mercado y lo voy a tomar como bueno para mí porque no tengo esa información o si ustedes tienen esa ventaja que están en el mercado y lo poseen sino que deben conocerlo para poder aplicar los factores y muchas gracias tenemos una pregunta igual en facebook es una pregunta geydis cervantes y dice cómo puedo determinar el valor de depreciación de una propiedad en condominio que se construyó hace unos diez años pero faltaron acabados o que se ha ido deteriorando por la edad el metraje de terreno es similar en todo el fraccionamiento la depreciación la técnica tienes dos temas diferentes solo la depreciación por edad que ya la note de apreciación que tendréis que aplicarle por si lo mismo que deseamos este rato sin la casa falta cuánto me cuesta esa inversión acaba de pasar mediante tengo que meter 100 mil pesos en relación al precio total de mercado qué porcentaje representa si vale un millón y le tengo que meter 100 mil pesos representa el 10 por ciento nos quiere decir que a mis comparables que si tienen acabados parece 10% para decidir por casa 2 vale 10 menos que una que ya lo tiene pero hay que entender el costo de inversión de cuánto le tengo que meter para los pilares aquí estás al lado factores que dice que aquí en este caso si vas a necesitar echar mano del prisma y te dice no hay un piso de porcelanato estatal hay una sección donde ya tiene el resumen de los acabados interiores representa el 15% de la sección principal los con ese porcentaje tú ya sabes cuántos después quitaron debes quitar imparables que si tienen esos acabados independientemente del factor de edad este sería un factor de terminación de obra por así decirlo muy bien muchas gracias igual tenemos aquí una pregunta de karim aceves d tú hablaste de una cédula de homologación es un formato o una herramienta en donde la conseguimos es una herramienta normalmente evaluadores cada quien va determinando sus células quien en este caso aquiles como duración yo normalmente largo de alguna manera que puede ser más vistosa pero ya sabes cómo aplica esto quieras hacer sin mayor problema qué es se en lugar de tener un cuadro en todos los inmuebles y todos tengo uno solamente comparable pero si se fijan aquí nos dice los factores que tienen mi sujeto y los factores que tienen inmuebles si los tengo el factor resultante estos factores pero si me preguntan cómo llegué aquí tendría que irme para acá si me explico entonces esta es una innovación en los avalúos vas a encontrar muchas que traen foto algunos con mapa otras sin mapa otras solamente una tabla de estas hacen contra el viejo no es una herramienta que puedes ir enseñando y éstas y éstas en las cuales es llegar ok muy bien si quieres carnada tiene una última pregunta para cerrar ya este webinar si te parece escuchamos carolina hola buenos días hola y sobre todo una evaluación para un cuerpo tecario esta es una casa donde cortó el sí si no te escuchamos lo primero a darse me escucha nadie suficiente escuchó qué criterios se puede tomar en una casa tipo colonial es una casa más o menos imagínate de 90 años la típica colonial que se encuentra en tetra copac sanz ángel tiene un simplemente tiene muchísimos años 90 años más o menos pero no tiene como tales recámaras no tiene cocina no tiene ningún elemento interno que la permita ser una casa-habitación estamos teniendo habita un tema con un banco porque dice que esa no es una casa habitación ay qué criterio podrían tomar un valuador para ver cuánto puede valer al mercado esa casa para temas de garantía hipotecaria porque no tiene como te comento es como un casco de la sierra que obviamente la están comprando para remodelar pero no tiene como tal algo que tú puedas comparar en sanar hello tlacopac porque no tiene recámaras no tiempo si no no tienen años etcétera no si no es simplemente el terreno y el casco y la vida útil es de 90 años y es una casa que nos está catalogada por el inba además y es ahí es mucho más complejo yo te diría primero cómo está catalogada por el limbo cambio y no le vas a poder hacer lo que ya existe y tendrás que entrar en un tema de permisos y todo para ver si te dejan construir lo adicional el valor como lo determina el valor del terreno más lo que te puede costar el casco ya no hay otra forma no hay una mecánica diferente el valor pero de ahí a que te lo hagan válido en el banco garantía ya depende mucho las políticas sea como yo como evaluador lo puedo hacer y decir si esto valen 100 mil pesos para el banco pues sí pero para mí no es una garantía no me interesa y por qué porque tienes que tener el tema de que puedas modificar lo que no puede ser y autorizado meterte a hacer trámites de autorización de quieras construir para darle un valor potencial a niño no vas a poder a menos que limpiarlos mucho en el sitio y antes de comprarlo si lo compras y no puedes hacer nada o sea y el valor es el valor del mercado del terreno en cuatro cuerpos para una zona y qué valor puede tener el caso si lo volviera a hacer pero también depende mucho de para el tema de la valorización a 2 tiene más y aunque nada más el terreno más la construcción que ya tiene como tal el casco de mando que te gustaría construir con decir oye me cuesta tanto construirlo obviamente la vida útil remanente o silenciada de vida útil el banco te puede alegar y ya no va a durar nada pero si a y zinc y lleva cien años que durar quiere decir que puedo hacer es de activo pero de ahí a que te tomen la hagas como garantía las propiedades política del banco no tiene nada que ver el carbón yo lo puedo hacer y ya pero determina si es garantía ok muchas gracias bueno pues yo creo que ya ya con eso cerramos ok gracias igualmente preguntas acerca de una propiedad que está en planetas bodegas oficinas y las oficinas están condiciones la puede que esté en malas condiciones y locales después cuál es el punto de repetirse porque no encuentro comparables en la zona que tenga las tres mismas cosas y me vas a encontrar creo normalmente lo que se llama evaluación lo determinamos como tipos activos entonces ahí tienes tres tipos constructivos que los tres te pueden generar un ingreso es lo que tienes que buscar es primero bodegas decir hoy en la bodega cuesta tanto las oficinas pueden costar tanto y el local comercial en realidad estaría siendo como empresa saludos por así decirlo para determinar el valor de la cultiva es decir el valor del terreno lo puedes manejar y el valor de las construcciones por cada tipo constructivo lo puedes hacer valor físico le daría una idea de cuánto te costaría reemplazarlo no necesariamente es lo que el cliente va a decir a sí sí vale eso que la mejor el local comercial que genera mucho más rentas qué es lo que puedes decir que vale sustituirlo o sea me cuesta construir un local comercial 100 mil pesos pero por la ubicación y las rentas que crees me genera 200 entonces el valor físico no me está diciendo el mundo gente yo en este caso te diría en el análisis de mercado buscar comparables para cada tipo de colegas tengo 100 metros chinas tengo 50 y de local tengo pre típicas por el valor pp del análisis de comparables de cada uno ignacio más el valor cuando tienes mucho terreno adicional habría que agregarle un excedente cuánto vale el terreno y agregarle ese valor si tienes un terreno no solamente estaban dando unas construcciones el valor resultante de esas construcciones no tenía el valor tenemos el valor valor del terreno excedente por así decir cuando hay una relación diferente en las bodegas normalmente la relación terreno construcción va a ser de salud tú tienes 50 metros son las madres industriales vas a tener 50 metros de construcción pero necesitas para que esa bodega funcione necesita 100 metros necesitas el doble del terreno para ver tampoco se vayan a comprar cuando tú evalúas la construcción la bodega estás incluyendo 100 metros del terreno para esa bodega de 50 mentes muy bien si valoras mucho agradezco cando aunque la orden bueno pues muchas gracias raúl la verdad es que ha sido un excelente webinar y estoy seguro que a muchos les ayudaste y sobre todo a poder realizar de mejor forma su trabajo y les agradezco a todos los que es los asistentes que estuvieron aquí tanto en el sur como en en facebook y en youtube con raúl muchas gracias y gracias alejandro con ustedes me gusta encajar sus órdenes gracias y bueno cuando cuando germán de los archivos con gusto se los voy a compartir más adelante gracias gracias a todos que tengan un excelente fin de semana hasta luego gracias